获嘉县推荐刑事辩护律师要永辉：如何认定将他人房屋谎称为自己所有，并出卖给第三人的行为？

基本案情：

1995年6月21日，黄某花费155941.5元购入某小区房屋，签署某工程建设商品住宅销售合同后一直未能办理产权证书，且因黄某一直在国外居住，该房屋常年无人居住打理。2024年6月，高某、霍某在获知上述消息后合谋出售上述房屋，高某、霍某利用空白某工程建设平价住宅销售合同及收款收据，虚构1995年9月12日高某花费130275元购入该房屋的事实，后以高某名义将该房屋以总价款61万元出售给房屋中介邢某。高某分得315000元，霍某分得295000元。另外，高某和霍某还将该房屋内黄某所有的家电等物品卖给他人，获利共计15000元，二人平分后，将该房屋交付给邢某。之后，邢某使用虚假的某工程建设平价住宅销售合同及收款收据，谎称高某系涉案房屋屋原始买受人，通过房产档案登记部门工作人员将该房屋登记在其名下。案发后，被告人高某、霍某被公安机关抓获，现羁押于获嘉县看守所。经鉴定，涉案房产价值955000元。那么，本案中被告人高某、霍某违反不动产实际所有人意志，将未办理产权登记的房屋谎称为自己所有，出卖给第三人的行为应当如何定性？应当定性为盗窃罪、诈骗罪还是合同诈骗罪？房屋买受人办理不动产登记并将房屋登记到其名下，能否获取涉案房屋产权，涉案房产应当如何处置？

获嘉县资深刑事辩护律师要永辉分析认为，本案的被告人高某、霍某有两个犯罪行为：第一个是二被告人窃取并变卖涉案不动产内家电的行为，因数额较大，二被告人的行为均已构成盗窃罪。第二个是二被告人高某、霍某使用虚假的购房合同，虚构高某系不动产产权人的事实，将实际由他人所有的未依法登记领取权属证书的房屋出卖给第三人的行为，二被告人应当认定为诈骗罪。另外，第三人邢某以明显低于市场价值的价格购入上述房产，且通过违法手段将上述房产登记到自己名下的行为不构成善意取得，不能获取房屋所有权。涉案房产应当返还给原产权人。至于二被告人的违法所得，则应当责令退赔。

对于二被告人使用虚假的购房合同，虚构高某系不动产产权人的事实，将实际由他人所有的未依法登记领取权属证书的房屋出卖给第三人的行为如何定性，存在三种意见。

一种意见认为，二被告人的行为构成盗窃罪。二被告人在发现涉案房产常年无人打理的情况下将房产出售给第三人邢某，现该房产已通过房产档案管理部门登记在邢某名下，依据不动产登记生效主义，邢某已经合法取得涉案不动产产权，原权利人黄某丧失不动产产权，黄某系本案被害人，故二被告人应退赔被害人955000元。

第二种意见认为，二被告人的行为构成诈骗罪。二被告人将该不动产出售给第三人邢某的行为是为了骗取不动产交易对价，二被告人不具有盗窃不动产的主观故意。第三人邢某为本案被害人，故二被告人应退赔被害人610000元。

第三种意见认为，二被告人的行为构成合同诈骗罪。二被告人使用虚假的购房合同伪造高某不动产产权人身份，在与邢某签订不动产买卖合同过程中，骗取邢某购房款610000元，属于在签订履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额巨大，二被告人应退赔被害人610000元。

具有丰富的律师执业经验，专业从事刑事辩护十多年的要永辉律师认为，本案的争议焦点在于二被告人的行为应当定性为盗窃罪、诈骗罪还是合同诈骗罪？第三人邢某能否取得涉案不动产所有权以及涉案不动产权利人是谁。笔者同意第二种意见。即二被告人使用虚假的购房合同，虚构被告人高某系不动产产权人的事实，将实际由他人所有的未依法登记领取权属证书的房屋出卖给第三人的行为，应当认定为诈骗罪。第三人邢某以明显低于市场价值的价格购入上述房产，且通过违法手段将上述房产登记到自己名下的行为不构成善意取得，因此不能获取房屋所有权。涉案房产应当返还给原产权人，二被告人诈骗违法所得应当返还给第三人。获嘉县看守所家属委托律师会见电话：15824811815。

窃取行为是排除他人对财物的支配，建立新的支配关系的过程，二被告人的行为从事实上和法律上均不能使原产权人丧失占有，也不能为买受人建立新的占有，其行为不能构成盗窃罪，也不涉及盗窃与诈骗牵连关系或是想象竟合关系。故本案不构成盗窃罪的具体理由如下：

第一，受不动产特殊属性限制。盗窃罪的行为对象是他人占有的财物。就不动产而言，由于难以转移等属性，犯罪分子难以建立新的事实上的占有。而且，由于国家对不动产实行统一登记制度，犯罪分子也难以合法建立法律上的占有，故不动产本身很难成为盗窃罪的犯罪对象。

第二，受善意取得制度限制。涉案不动产系房屋，未进行产权登记，也没有产权证书，依据城市房地产管理法规定，不得转让。第三人邢某系房屋中介，知道或者应当知道涉案房产不得转让及涉案房产实际市场价值，仍然以低于市场价30余万元的明显不合理低价购入涉案房产，并使用虚假的原始合同谎称高某系该房产原始买受人，在房产档案馆房屋业务部工作人员的帮助下（未核实房屋信息底档中购房人交款花名册、未确认房屋房主信息底档与产权申请人是否一致），将涉案房产直接登记到第三人邢某名下。不动产所有权的认定涉及民刑交叉领域，考虑到法律秩序的统一，受让方以明显不合理低价购入涉案房产且违规登记，不能构成善意取得，第三人邢某不能取得涉案不动产所有权，涉案不动产权利人仍然系原房主。

第三，受因果关系限制。退一步讲，即使认定转让房屋的不动产买卖合同有效，依据不动产登记生效主义，第三人邢某取得涉案不动产所有权，也是其通过房产档案馆工作人员违规操作导致，并非由二被告人的行为导致。本案被告人因不具有给该房屋办理产权的能力才将涉案房屋低价出售给第三人邢某，二被告人的出售行为，不能产生将涉案房产登记到第三人邢某名下，继而产生物权变动的法律效果。亦即房产登记到邢某名下的结果系邢某本人造成，与二被告人的行为之间不具有直接因果关系。

本案不构成合同诈骗罪的理由如下：虽然当事人邢某系从事中介工作，但其并未以市场经营主体身份与高某签订不动产买卖合同，邢某是由于相信高某系涉案房屋所有权人，才与其签订不动产买卖合同，使其产生认识错误进而给付钱款的是高某虚构的其于1995年购入涉案房产的事实，双方签订的不动产买卖合同是二被告人实施诈骗行为的手段，故二被告人的行为成立普通诈骗罪，而非合同诈骗罪。【如您有法律问题需要咨询，请致电要永辉律师：15824811815。要永辉律师执业十五年以来专注于刑事辩护，具有丰富的执业经验，熟悉获嘉县看守所会见流程，熟知获嘉县公检法办案程序，可以为羁押在获嘉县看守所的犯罪嫌疑人、被告人提供律师会见、取保候审、无罪辩护、缓刑辩护、罪轻辩护、申诉控告、上诉再审等各类刑事辩护专业法律服务】

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