老牌文旅空间资产盘活卡在哪个环节

　　东部华侨城。

　　文谷庄园。

　　满京华·艺象。

　　深圳老牌文旅空间的盘活之走访

　　锚定深圳“十五五”开局之年的发展任务，盘活存量文旅资产、推动空间高效利用，已成为城市高质量发展的重要命题。

　　所有的“荒凉”与“废土”，都曾是用真金白银砸出来的造梦场。当网络上涌动着对“赛博废墟”的猎奇打卡，我们不禁追问:在寸土寸金的深圳，为何仍有优质空间未能释放公共价值?

　　这并非简单的经营不善，而是向“存量精细化”过渡的必然阵痛。破解此局，本质上是对城市治理理念的深刻重塑。面对沉睡的物理空间，告别“大拆大建”的老路，跳出短期“经济账”的桎梏，以正确政绩观去算清生态与民生福祉的“公共账”，正是深圳迈向超大城市精细化治理的必答题。

　　不让绿水青山在等待中沉寂，是对历史和城市未来最大的负责。面对这一治理难题，南都“走好新时代网上群众路线大调研·与城市对话”栏目聚焦深圳“荒凉景区”的盘活重生，推出《深圳文旅大调研:解构“荒凉景区”》系列报道。我们走访了东部华侨城、文谷庄园、满京华·艺象等多个典型老牌文旅空间，褪去滤镜，直面真实问题；穿透表象，探寻空间更新、机制优化与弹性治理的可能路径。

　　在社交平台上，关于深圳老牌景区的讨论，正从温情的“寻找回忆”，演变成一场充满视觉冲击的“遗址巡礼”。网民们晒出东部华侨城十年前后的对比照，满屏皆是“人是物非”的唏嘘。这种带有魔幻色彩的滤镜同样蔓延到了其他沉寂角落:外国博主专程前往打卡银湖附近的文谷庄园发问:花了这么多钱的城堡怎么空着?而满京华·艺象更是被部分探险者描绘成充满所谓“废土”气息的打卡地。这些曾承载城市高光的代表项目，以这样一种方式在互联网上引发关注，将部分文旅资产的沉寂与转型推向了公众视野。　

　　跳出“回忆”，放眼当下，深圳文旅格局正经历着一场迭代。深圳“十五五”规划纲要提出，打造世界级旅游目的地，推进传统景点景区高端化、绿色化、数字化改造，促进旅游产品与数字技术融合创新，丰富夜间旅游、演艺旅游、文博旅游等新型业态。2026年深圳市政府工作报告也提出，打造世界级观光旅游和休闲度假目的地，丰富高品质旅游产品供给，优化旅游消费环境。当前，东部的乐高乐园备受期待，Club　Med与阿那亚相继选址大鹏；盐田小梅沙焕新归来，西部与前海的文旅版图也在强势扩容。在一批新项目、新场景加快涌现的同时，如何让老牌景区、文创园区和存量文旅空间跟上新一轮城市文旅升级，也成为一道现实命题。

　　南都记者走访了东部华侨城、文谷庄园、满京华·艺象等多个典型空间，褪去滤镜，直面真实问题；穿透表象，探寻空间更新、机制优化与弹性治理的可能路径。与其用“衰败”来简单定义，不如说这是一批亟待提升利用效能的优质文旅存量资产。　　　

　　东部华侨城:

　　重资产巨舰的局部运转与转型蛰伏　　

　　其实三个案例面临的痛点各不相同。作为深圳文旅曾经的顶流，东部华侨城更多反映的是重资产文旅项目在消费更迭下的转型升级压力。

　　11年前，市民何小姐将这里作为婚后旅行的第一站:“那时游客很多，森林小火车穿行在青山绿意间特别美。”她展示了当年拍下的诸多珍贵照片，今天看来仍旧会被东部华侨城的超前设计惊艳。

　　如今，园区呈现出一种新旧交替的复杂面貌。记者实地走访发现，茵特拉根酒店于2025年关闭，目前携程上已下架。透过围栏，部分庭院内植物生长繁茂，外墙留下了岁月的痕迹。　

　　但这并非一艘完全停摆的巨舰，而更像是一场转型期的蛰伏。事实上，在2026年深圳市和盐田区的政府工作报告中，“东部华侨城升级改造”均被明确提及，成为年度加快推进的重点项目。目前，承载记忆的森林小火车依然鸣笛运行，曾经的茶溪谷转化为了儿童游学场所。作为重量级存量资产，它的现状是传统重资产文旅模式在面临转型阵痛时的客观写照。　　　

　　文谷庄园:

　　历史遗留下的空间低效利用与烟火气　　

　　如果说东部华侨城面临的是模式迭代，那么散落在城市角落的文谷庄园，则更多受困于土地规划与产权办理等尚未完全厘清的历史遗留问题。

　　驶入文谷庄园，道路两侧多数商铺大门紧闭，部分区域杂草丛生。但颇具反差的是，在管理处招牌旁，有阿姨正伴着音乐搞直播，周边居民也常在此慢跑。

　　记者在现场了解到，庄园深处多栋自2013年前后建成便空置的别墅已搭起脚手架。招商中心工作人员坦言，目前约120套房源已基本售出，有望于2027年前后投入使用。这座环境优美的庄园为何长期低效利用?现场工作人员的一句提示提供了一个观察线索:“在这里购房没有大红本，不是住宅用地”。公开资料及相关规划历史也显示，该片区曾涉及生态线及旅游用地的探讨，其具体的合规流转路径与未来交易模式，仍有待相关主管部门进一步厘清。　　　

　　满京华·艺象:

　　远郊园区的配套挑战与生态演变　　

　　相比于前两者，位于大鹏葵涌的满京华·艺象(iD　TOWN)，则呈现了一个远郊文创园区在客流导入、周边配套与长效运营上面临的复合型挑战。

　　这里由旧厂房改造，目前园区依然保持着干净整洁，但商业氛围较为冷清。要理解今天的状况，必须回望它曾经的生态。商户孙先生记忆里，“最高峰的时候，19栋厂房全部满租，周末一天的流量能达到1000人次左右。”孙先生向记者描绘当时的盛况，“园区里有做暗房摄影的，有做定制服装的，还有陶艺、版画、雕塑大师的工作室。是一个比较纯粹的艺术圈子。”

　　然而，当早期的政策红利退潮，市场化生存测试随之而来。在社交平台上，园区内资深的民宿“森与海”民宿发布了转让信息。转让帖子里配着优雅的空间图片，原木色的桌椅、专业的意式咖啡机，透着主理人曾经倾注的心血。如今大鹏满京华·艺象持续招租中。

　　这种微观的商业反馈，在一定程度上反映了远郊初创品牌在面对通勤距离及常态化客流不足时所承受的运营压力。此外，公开资料显示，深圳明德国际学校进驻后，占据了园区超过三分之二的物理空间，园区早期的开放型文化生态结构也或多或少受到了影响。

　　走访中可以看到这些空间并没有真正失去活力。东部华侨城里运行的小火车、满京华里坚持创作的艺术家，以及文谷庄园里散步的周边居民，都证明了这些老景区依然有着不可替代的自然禀赋与空间价值。　

　　问题在于，在深圳大力推进文旅高质量发展的今天，这些优质城市资产的盘活究竟卡在了哪个环节?是转型升级的主动收缩，是基础设施配套的协同滞后，还是历史遗留问题带来的管理掣肘?　　

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