传33亿购入上海星展银行大厦 拼多多半月内连买两楼

观点网 成立十余年来，坚持全租赁办公、固定资产占比长期不足1%的拼多多，如今彻底告别互联网大厂典型的轻资产运营路径。

7月10日市场消息，拼多多传于近日完成了对上海陆家嘴星展银行大厦的整栋收购，交易金额超过33亿元。

而就在一周前，拼多多同样通过整体购置方式，买入了河北雄安·电建智汇城数字新消费电商产业园的办公楼，并预计将于7月底正式投入使用。

拼多多变了。2025年7月，一名雪球投资者曾艾特段永平表示：“从未见过像拼多多这么干净的报表，2024年年末总资产有5300亿，但固定资产只有8亿，办公楼是租的，办公桌也是租的，服务器也是租的。”

彼时，段永平仅用了两句感叹句回复：“租办公楼这点让我惊讶！租办公室绝对省老钱了，尤其是现在！”

而如今，时隔一年，前后不到半个月，拼多多已斥巨资分别在河北雄安、上海陆家嘴两地各买一栋楼。

告别租赁时代

拼多多确实变了，它早已不是当初只求“先活下来”的电商平台。

2019年，黄峥在拼多多成立四周年内部讲话时曾讲道：“近一年不会大小休，公司暂时不会有自己办公楼、食堂。公司还处于发展期，先活下来才是最重要的，独立办公楼也不是我们追求的。”

这一年，拼多多主要收入来自国内电商广告佣金，靠百亿补贴低价换用户，全年总营收301亿元，但却处于连年亏损状态，全年归母净亏损近70亿元。

六年后，拼多多从低价走量升级为全渠道供应链平台，从营收百亿级跨入四千亿级，2025年全年收入4318亿元，归母净利润978.43亿元，国内与Temu全球合计GMV超8万亿，彻底跑通了商业模式。

当初的不买楼是为了谋发展，而如今的买楼亦是为了谋取更长远的发展。

具体来看拼多多此次购置的上海星展银行大厦。该物业地段优越，坐落于陆家嘴环路1318号，黄浦江一线滨江区位，毗邻国金中心、正大广场。楼宇于2009年竣工，地上19层、地下3层，总建面4.6万平方米，单层标准面积2600平方米，是陆家嘴成熟标杆甲级办公楼。

多位地产机构知情人士证实，该交易实际于2026年6月完成交割，总价约33亿元，全程无中介对接，以全额自有资金支付，折合单价约7.17万元/平方米，直接登顶上半年上海大宗成交榜首。

事实上，拼多多早已埋下布局伏笔。2026年2月，拼多多在星展银行大厦5层注册了全资子公司上海新拼姆朴动电子商务有限公司，注册资本50亿元，联席CEO赵佳臻出任董事。同时2025年末，旗下跨境平台Temu招商团队已先期入驻楼层办公。

业内消息透露，收购完成后星展银行大厦或将更名“新拼姆大厦”，收拢分散在金虹桥、晶耀虹桥、艺丰中心多处租赁场地的跨境、全球品牌、产业金融团队，作为Temu海外运营、千亿自营品牌“新拼姆”、跨境供应链金融一体化总部。

如今，集中式的办公，不仅能减少沟通成本，亦能解决空间扩张受限、长期租金支出等痛点，对于拼多多来说，何乐而不为呢。而且买楼成本仅占拼多多手里现金的0.7%。

值得一提的是，此次买楼消息发酵前，拼多多就已完成另一笔不动产布局。

6月21日，集团与中国电建签约，整体购置雄安・电建智汇城数字新消费电商产业园12层独栋办公楼，成为雄安新区数字消费赛道规模最大民企布局项目。

从落地节奏看，亦堪称“雄安速度”。5月27日注册拼多多信息技术服务（雄安）有限公司，首期注资5亿元；6月10日首批150名员工到岗；6月16日与雄安管委会签署数字服务战略合作协议，开放5000人招聘名额；仅隔5天就完成了整栋楼宇购置签约。

而且不同于上海楼宇面向前端跨境商务、金融对接，雄安办公楼亦有自己的“职责”，即承载全球大数据处理、云计算运维、海外业务合规审核、跨境数据存储后台。

由此可见，拼多多此次的集中购楼并非短期资产炒作，而是企业业务周期切换、全球化战略升级的具象落地。

上海商办拐点

拼多多斥资拿下星展银行大厦的操作，恰恰亦踩中了2026上半年上海办公楼市场最核心的变化——自用型产业资本取代纯财务投资者，成为大宗交易市场绝对主力。

据戴德梁行近期发布的数据，2026上半年，上海大宗不动产合计成交35宗，总金额233亿元，同比2025年上半年大幅上涨47%，在全球宏观波动、国内地产修复分化环境下走出独立复苏行情。

而大额交易是拉动市场的关键，单宗10亿元以上交易共8笔，贡献60%总交易额。其中，办公楼稳居第一交易赛道，总交易金额134.9亿元，占大宗不动产交易成交额的58.4%，拼多多33亿元购置星展银行大厦为上半年单笔峰值。

买家结构的切换是本轮市场最关键变量。2026上半年自用买家成交规模115亿元，同比提升34%，自用、投资买家各占50%，平分市场份额，而2025年大宗市场投资型买家成交占比74%，自用仅26%，自用购置需求实现跨越式增长。

除了自用发展需求外，租赁市场的修复，亦是推高企业自主置产的动力。

另据CBRE世邦魏理仕发布的《2026年上半年上海房地产市场回顾》报告显示，需求端保持回暖态势，上半年净吸纳量累计录得31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。

从行业结构来看，金融业以16.0%的占比位居需求首位，其中基金公司需求显著回暖，私募、量化及对冲基金等细分领域扩张积极，同比增长接近一倍，且超过三分之一的需求集中于陆家嘴板块；专业服务业占比15.7%，由去年同期的第四位上升至第二位，主要受律所搬迁及扩张带动。

而拼多多所处的TMT行业则位列第三，占比14.5%，传统互联网企业主导扩张，同时智能系统、芯片制造等高科技企业需求保持稳定。

若以戴德梁行口径数据细分，TMT行业需求则领跑全市，租赁占比达30%，游戏、短视频、互联网平台企业持续扩租搬迁，持续推高杨浦新江湾、徐汇滨江科创板块活跃度；贸易制造行业占比为24%，高端消费品、零售品牌置换需求保持活跃，传统外资制造企业仍以优化办公面积、降本提质为主。

专业服务业作为市场稳定需求基本盘，占比20%，律所、咨询、教育培训为租赁主力，联合办公运营商保持稳步拓店节奏；金融业占比16%，需求主要来自公募基金、银行分支机构与金融科技企业。

但双方一致认为，上海2026年上半年商办市场仍处于“以价换量”的处境中。

世邦魏理仕数据显示，受新增供应集中入市影响，今年上半年上海办公室市场空置率同比上升2.1个百分点至24.5%；租金方面，市场报价较2025年年底下降1.7%，至237.2元/平方米/月，有效租金则下降4.6%至158.0元/平方米/月。

戴德梁行指出，二季度上海全市办公楼空置率环比下降1.1个百分点至22.5%，已经接近2024年末水平。不过，租金端仍未摆脱承压态势，二季度市场平均成交租金195.2元/平方米/月，环比下跌1.9%。

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