北京
北京商报讯（记者赵述评）近日，戴德梁行围绕商业不动产REITs、文商旅体展融合、中位数城市消费潜力、资产管理与运营等核心议题展开深度交流，并发布相关行业数据。
戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权在致辞中指出，2026年上半年，中国商业不动产行业正经历一轮清晰的结构升级与逻辑重塑。其中最具标志性的行业事件，当属商业不动产REITs市场的爆发式升温：伴随着政策端持续扩容、底层资产范畴稳步拓宽，优质商业资产的资本化通道被全面打通。这不仅为存量资产盘活提供了成熟的退出路径，更为资本市场输送了大量现金流稳定、兼具防御性与成长性的优质标的，推动整个行业从"重开发、重持有"正式迈向"运营赋能+资本兑现"的资管新阶段。
戴德梁行首发的《2025-2026亚洲REITs研究报告》系统梳理了亚洲各主要市场REITs的市场表现、品类结构与政策演进，重点剖析了中国公募REITs市场的扩容进程与发展机遇。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，随着首批商业不动产REITs成功落地，公募REITs正式进入"基础设施+商业不动产"双轮驱动时代，商业不动产资产证券化迎来重要政策窗口期。他强调，底层资产的运营质量与现金流稳定性是决定REITs价值的核心，专业化、精细化的资产管理能力或将成为未来不动产资产对接资本市场的核心门槛。
戴德梁行北京估价及顾问服务部高级助理董事董一凡表示，自2025年年底商业不动产REITs推出以来，发行端积极响应，目前申报至交易所共22单REITs产品，其中4单产品已成功上市，整体市场发展迅速；该批REITs底层资产涵盖写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店等业态，资产类型更为丰富，为更多存量资产打通盘活通道，为资本市场提供了更多配置选择。
戴德梁行北区商业部主管孟祎分析称，当前商业不动产市场分化加剧，核心城市标杆购物中心与头部奥特莱斯凭借稳定经营表现，成为资本市场高度认可的优质底层资产。这一趋势源于消费行为、客群结构、场景诉求等五大维度的结构性变革，重塑了商业资产的价值逻辑。国内消费K型分化态势持续深化，大众消费从单一购物转向社交、休闲、文旅度假等多元体验需求，线下商业体验价值已超越传统零售价值。
孟祎强调，如今，"线下沉浸式体验+线上私域会员深耕"的全域运营模式成为优质项目标配，缺乏数字化能力的传统商业持续贬值、加速出清。业态层面，奥莱微度假、购物中心文化策展两大赛道持续扩容，运动户外、亲子、轻文旅三大体验业态，成为拉动项目客流与业绩增长的核心动力。行业已迈入存量提质时代，具备场景差异化、数字化能力与优质体验业态的核心商业项目，将持续领跑市场。
在主旨分享环节，戴德梁行北区业务市场部主管、副董事总经理蔡扬提出，文商旅体展如今已从商业地产的配套升级为拉动资产增值、赋能区域发展、优化营商环境的核心引擎。蔡扬以通州运河西岸、郎园STATION、长春这有山三个标杆项目为例，分别介绍了"体育+商业+文旅"补齐商务区人气短板、老旧工业遗存打造文创产业生态圈、传统商业植入展览基因提升经营效益的成功实践。她建议，政府可通过统筹规划、打造城市IP、创新场景、延续文脉推进城市空间活化；而媒体能够拓宽传播渠道、搭建政企协同平台、对外展示优良的区域营商环境。
戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东则表示，广大中位数城市构成了中国消费的坚实基本盘，其庞大的人口基数与持续释放的消费升级潜力，是支撑中国消费市场长期韧性的核心力量。与此同时，县域商业基建持续完善、连锁品牌加速下沉、本土"小城品牌"反向逆袭全国，叠加服务消费、文旅休闲、特色商业等赛道的爆发式增长，正让中位数城市成为零售与商业地产企业全国布局的"压舱石"与增量蓝海。
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