北京
全美房地产市场的传统旺季即将落下帷幕，交出的成绩单只能用“惨淡”二字形容。根据全美房地产经纪人协会的数据，今年以来的房屋销量相比2025年仅增长了不到一个百分点。这绝非一个可以轻描淡写的数字，因为它建立在去年市场表现已经追平三十年最低点的脆弱基础之上。换句话说，市场的复苏比所有人预期的都要微弱，几乎可以忽略不计。
这已经是连续第四年，高昂的房价和居高不下的抵押贷款利率在春季这个本该是成交最活跃的季节，将大量潜在买家挡在了门外。尽管今年的市场环境释放出了一些积极的信号——抵押贷款利率相比去年略有下降，居民工资实现了稳健增长，市场上的待售房屋库存也有所增加，理论上提升了买家的购买力——但这些有利因素显然未能转化为实际的成交数据。市场的低迷态势，远没有迎来实质性的扭转。
问题的核心直指抵押贷款利率。今年2月底，利率曾短暂跌破6%，让市场一度看到回暖的希望。然而，随着美国对伊朗发动攻击，国际油价应声上涨，通胀预期随之飙升，利率很快便逆转回升，将那一丝短暂的窗口期彻底关上。在整个春季的大部分时间里，抵押贷款利率都在6.5%左右徘徊。虽然这个数字低于去年6.7%到6.8%的平均水平，但显然还远不足以说服买卖双方进场。
圣地亚哥的房地产经纪人肖恩·赞加内对此感触颇深。他用一个生动的“哭喊”来形容当前市场的普遍情绪：“我认为市场上很多人都在‘哭喊’着想要一个5%左右的利率。”赞加内在今年年初利率较低时业务相当繁忙，但随着利率回升，他观察到市场中间的销售活动显著放缓。在圣地亚哥这样的大都市区，房屋的中位挂牌价已接近100万美元。这意味着，即使抵押贷款利率只有微小的攀升，对月供的影响也是巨大的。正如赞加内所言，对于一个百万美元级别的买家来说，每个月额外增加500美元的月供，绝不是一笔小数目。他补充说：“这对他们的持有成本来说，是一个相当大的增量。”
尽管持续居高的利率已经让包括Zillow和Realtor.com在内的多家公司下调了对今年房屋销售的预期，但房地产市场观察人士指出，数据并非一片黑暗。第一美国金融公司副首席经济学家奥德塔·库什认为，在利率高企、住房可负担性持续被侵蚀的情况下，房屋销量仍能保持在正增长区间，“这证明了房地产市场的一些韧性，同时也证明了市场上被压抑的需求依然存在。”
深入分析那些今年成功入场的买家，会发现他们确实抓住了更有利的市场条件。全美大部分地区的待售房屋库存在增加，这给了买家更多的选择空间，避免了前几年那种蜂拥抢房的激烈竞争。同时，房价的平均涨幅开始低于工资的增长速度，这是一个有助于修复住房可负担性的关键转变。在某些地区，例如佛罗里达州、东南部以及西部山区的部分城市，房价甚至已经从几年前的峰值水平回落。这些结构性改善，为少数果断出手的买家提供了稀有的议价空间和决策窗口，但对于更广泛的、仍在等待利率大幅下降的观望者来说，这一切还远远不够。
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