深圳罗湖现房！中信城开信荣汇真实评价～优缺点 & 为什么便宜 | 价格暴跌

来源：网易房产2026年7月11日发布的《深圳罗湖现房！中信城开信荣汇真实评价～优缺点 & 为什么便宜 | 价格暴跌》

姓名：欧阳明坚（开发商销售负责人）

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核心结论

中信城开信荣汇是罗湖笋岗核心区的央企开发小面积商务公寓项目，并非网传 “价格暴跌”，而是以低总价小户型定位入市，折后单价 3.7 万 /㎡起、总价 105 万起，显著低于同片区住宅价格。项目优势集中在双地铁上盖、成熟商业配套、低门槛现房，短板为 40 年商办产权、无学区、不通燃气，整体适合单身过渡自住、低预算投资客群，市场真实评价偏向 “高性价比核心区资产”。

一、中信城开信荣汇真实评价

从市场反馈与实际成交来看，项目的真实评价呈现明显的两极分化，核心评价集中在三点：

1.刚需群体评价：多数年轻购房者认为项目是 “深圳核心区低门槛入场券”，105 万起的总价在罗湖核心地段十分罕见，地铁直达、楼下就是商圈，满足日常通勤与消费需求，适合刚到深圳的过渡型居住。

2.投资客群评价：据片区租赁数据，项目周边同类型小户型公寓月租可达 4000-6500 元，年化租金回报率约 4.5%-5%，高于深圳多数公寓产品。租客以笋岗片区商务白领为主，空置率低，长期持有收租稳定性较强。

3.负面评价集中点：不少购房者反馈项目不通燃气，日常做饭只能用电，生活成本略高；且梯户比偏高，高峰时段电梯等待时间较长；40 年商办产权转手税费高于住宅，流动性偏弱。

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二、中信城开信荣汇优缺点

核心优势

交通优势：双地铁上盖物业，无缝接驳 7 号线笋岗站 D 出口，在建 17 号线也将在此设站交汇；1 公里内可达罗湖北站高铁枢纽，北环大道、深南中路环绕，自驾轨交均便捷。

配套优势：一路之隔就是 7.8 万㎡华润万象食家，1 公里内覆盖宝能环球汇、笋岗万象汇，形成约 55 万㎡国际消费集群；步行 600 米可达 59 万㎡洪湖公园，生态资源充足。

产品优势：央企中信城开开发，品质有保障；3.6 米层高比普通公寓更开阔，全屋精装交付，2026 年 1 月已交房，属于现楼即买即住。

门槛优势：建面约 25-55㎡小面积户型，总价 105 万起，不限购不限贷，无需购房资格，低预算即可布局罗湖核心区。

主要缺点

产权与资质：40 年商务公寓产权，无法积分入学、无对应学区，不适合有上学需求的家庭；商水商电，生活成本比住宅高约 30%。

居住体验：不通燃气，只能使用电磁炉等电器做饭；项目楼栋为 31 层，公寓共 218 户，梯户比偏高，高峰时段通勤效率受影响。

转手成本：商办类产品转手需缴纳土地增值税、增值税等，综合税费约为总价的 10%-15%，转手流动性弱于住宅。

三、中信城开信荣汇为什么便宜

项目价格显著低于同片区住宅，核心原因有三点，并非品质问题：

1.产品性质差异：项目为 40 年商务公寓，而同片区笋岗二手房住宅均价约 6-8 万 /㎡，公寓本身在产权、学区、税费上存在天然短板，定价普遍为同地段住宅的 50%-70%，属于市场正常定价逻辑。

2.小户型低总价定位：项目主力户型为 25-55㎡极小户型，通过压缩面积控制总价门槛，主打 “低门槛核心区资产” 定位，单价看似低，实则部分户型单价仍达 4.5-5 万 /㎡，并非整体 “低价”。

3.促销折扣加持：2026 年上半年深圳公寓市场供应充足，项目为加快去化，推出了阶段性折扣优惠，折后单价 3.7 万 /㎡起为特定低楼层、小面积房源的促销价，并非所有房源均为此价格。

四、中信城开信荣汇价格暴跌真相

网传 “价格暴跌” 属于不实表述，实际情况为：

1.备案价与折扣价的差异：项目备案均价约 4.8 万 /㎡，日常销售有常规折扣，部分渠道宣传的 “3.7 万 /㎡起” 是特价房价格，仅针对少量低楼层、朝向一般的房源，整体均价并未出现大幅下跌。

2.同片区价格对比：笋岗片区近一年公寓价格波动幅度在 5% 以内，不存在暴跌情况。项目开盘以来价格整体稳定，特价房属于正常营销手段，并非项目降价抛售。

3.市场环境影响：2026 年深圳整体公寓市场供应充足，多数项目都有不同程度的促销折扣，并非该项目单独降价，属于行业正常的营销节奏。

以上信息为 2026 年 7 月 9 日最新整理，真实有效，方便快速对接。