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青羊观宸

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土拍详情

基础指标：总占地68.411亩，用地性质为纯住；容积率为2.0，建筑密度为25%，限高80m；地块规模大、且指标干净，有利于方案排布；

综合起拍楼面价为15500 元 /㎡，最终由华润以5.2%的溢价率成交，成交楼面价为16300元/㎡。

紧邻本次华润新地块的是鸿山翡翠青邸，仅一街之隔。该地块 2025 年 1 月成交，占地仅 9.8 亩，起拍楼面价 16800 元 /㎡，最终成交楼面价 20900 元 /㎡，溢价率 24.4%。2024 年 10 月至 2025 年中市场热度走高，地价被明显抬高，现在看确实贵；

（截图来自房小团）

目前该项目还在售，相比主城很多盘来说性价比很高，点击链接可回看详情：青羊区丨高效生活零妥协，看这个盘就够了

另一宗为华润今年3月拿下的78亩，属于商住绑定地块：住宅0溢价成交，成交楼面价为16000元 /㎡；搭配 3350 元 /㎡的低价 73.8 亩商业地块整体捆绑出让。

（截图来自房小团）

该项目已经亮相开盘，案名为观宸。

综上，对比翡翠青邸，本次华润地块更大更规整，楼面价优势明显；但放在当前市场来看，属于正常市场价成交，不贵也没捡到便宜；

那它做的什么产品呢？我们继续往下看。

产品定位及总图规划

地块大且方正，容积率2.0，方案比较好排，也有很多可能性。

首先看总图：共16栋住宅，全部13-17F两梯两户，南北通透。具体如下图：

再看面积段：住宅建面9.12万㎡，住宅总户数718户，户均约127㎡。全部面积段在90-144㎡之间，定位偏刚改善。

最后看车位：总车位875个，住宅车位862个，非住宅13个。住宅车位比约1:1.2，满足车位配比的下限指标。

总图上有两个优势：

①楼间距舒展。楼栋排布看似凌乱，实则是为了错位布局、楼间距做大。大部分楼间距在40米以上，相比市面上27-30米的常规做法，视觉尺度和居住体感更开阔。

②做了较大的下沉庭院。大门之后即下沉庭院，这是目前市面上较常用的处理方式，既为景观做铺垫，也为会所打造预留条件。

要卖多少钱

华润地块周边目前有两个在售新盘可以参考，一街之隔的鸿山翡翠青邸和西三环边越秀阅今沙。

先看鸿山翡翠青邸，占地面积9.8亩，2栋T2板楼，138-140㎡两个户型。2025年8月首开，推94套，截止6月底，共计销售约50套，月均约4-5套，均价从3.5-3.6万/㎡掉到了2.6-2.7万/㎡。项目周边生活配套不错，但楼盘太小仅2栋楼，整体销售速度较慢；

（截图来自房小团）

再看越秀阅金沙，占地面积25.5亩，5-17F洋房、小高，T2板楼，130、143㎡两个户型。2025年5月首开，截止6月底累计售101套，月均7-8套，均价从3.2万/㎡掉到了2.8-2.9万/㎡。

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