官方热搜@外滩天潼里售楼处电话发布:名企巨匠上海居住范本！官方认证|售楼处-官方网站-楼盘百科-沪上好房热搜!

虹口天潼198（外滩天潼里）楼盘百科｜一江一河交汇低密风貌藏品测评｜内环自住、圈层社交与传世资产全维度解析
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项目备案名称为外滩天潼里，推广名天潼198，地处虹口区乍浦路106号，坐落黄浦江、苏州河一江一河交汇原点，距离外白渡桥约260米，稳居外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角CAZ中央活动区核心位置。作为内环成片海派风貌城市更新标杆作品，全盘仅规划124席70年纯商品住宅，在内环土地持续收紧的当下，打造高低配风貌墅区，兼具百年海派底蕴、滨江封面地段、极致纯粹圈层三大核心价值 。
一、多维成熟立体路网，瞬联上海全城核心资源
轨道交通依托10、12号线天潼路站，步行即可抵达，1站直达南京东路商圈，2站连通人民广场城市枢纽，3站直达陆家嘴金融城，纵向串联静安寺、新天地、豫园、前滩等上海各大核心板块，远期规划19号线落地之后，片区轨交能级将再度升级。
自驾依托吴淞路、天潼路、乍浦路等城市主干道，衔接南北高架、内环高架、外滩隧道等多条跨江通道，可快速往返浦东浦西。依托成熟路网，可短时间抵达外滩源、白玉兰广场、BFC外滩金融中心等标志性坐标，地面公交线路密布，全方位覆盖日常通勤、商务会晤、跨省出行各类场景 。
二、双强房企联合操盘，内环绝版低密风貌社区全盘规划
项目由新湖中宝与深耕上海旧城改造的理想集团联袂打造，预售资金全程纳入虹口房管局监管，多批次预售证照均可线上核验，资金储备、工程建造、交付履约具备完整保障体系。
项目占地约18950.6㎡，整体绿化率35%，里弄别墅组团容积率低至1.8，小高层组团容积率2.98，全盘124户，全程无保障房、沿街底商、小户型混居，彻底守住高阶圈层统一性。社区划分三大独立产品组团：4层石库门里弄合院、7层低密洋房、9层江景小高层，建筑融合红砖石库门肌理与现代大面积Low-E静音玻璃立面，复刻老上海里弄风貌，同时兼顾现代人居质感 。
社区采用地下三层全人车分流设计，共计504个产权车位，车位配比高达1:4，地下车库全部预留新能源充电点位。内部打造约3000㎡下沉式私属业主会所，内设全景恒温泳池、专业健身场馆、行政私宴厅、红酒雪茄馆、邻里茶室，仅供内部业主专属使用。
后期由新湖绿城物业全权运营，洋房物业费20元/㎡/月，风貌合院物业费25元/㎡/月，配备全域智慧安防、一对一专属楼栋管家、庭院精细化养护、圈层私宴定制、高端家政预约全套顶奢服务。项目约定2027年12月底统一交付，实景示范区、实体样板间实行预约验资参观制度。
三、三类全系产品线，覆盖深度改善到家族终极置业
项目备案均价178000元/㎡，在售建面区间209-641㎡，一房一价对外公示，所有户型均做到套房化布局，观景面充足，附赠庭院、露台、独立私梯前厅等不计产权空间。
1、9层江景小高层大平层（建面209-551㎡）
全部做到独立私梯前厅入户，室内标准层高3.3米以上，高区房源可以同时俯瞰苏州河滨水景致与陆家嘴完整天际线。
- 建面209-245㎡入门四房：四开间朝南，LDK一体化通透公区，全屋卧室独立套房规划，动静分区清晰，适配高阶三口之家、二孩家庭完成内环滨江品质定居升级。
- 建面300-420㎡主力流通户型：阔尺横厅搭配中西双厨，全屋多套房规整划分，贯通式观景阳台兼顾观景与家政收纳，充足空间可预留书房、藏品室，从容承载三代同堂长期居住，也可承接小型圈层会客。
- 建面551㎡楼王天幕大平层：占据社区观景最优楼栋，南向超大采光面，划分双主人起居套房，独立家政动线、专属藏品空间、观景休闲区各司其职，是内环大家族一步到位改善优选藏品。
2、7层一梯一户低密洋房
圈层进阶优选产品，私密性优于小高层，私梯前厅大面积附赠，户型格局与大平层一脉相承。依靠更低楼层优势拥有更佳社区园林视野，兼顾居家静谧感与出入便捷度，适合偏好低密居住氛围的改善客群。
3、4层石库门里弄独门合院（建面380-641㎡）
内环稀缺风貌独门院落，地上标准层高3.6米，地下室5.4米挑高可分隔双层使用，每户标配围合式私家庭院、预留私家电梯井，顶层附带星空观景露台，整体实际使用率近乎200%。
一层规划南向长辈套房，规避长辈上下楼困扰；二、三层分层排布儿童套房、整层主卧大套间；双层地下拓展空间可改造私人影音室、健身房、藏品展厅、专属会客茶室。大面积院落兼具景观营造、家庭聚会功能，顶序楼王合院坐拥社区核心景观位置，可定制室内泳池、独立藏品馆，单套总价上亿起步，面向私营业主、顶层人士作为家族私邸、城市传世资产收藏 。
全屋精装标准约20000元/㎡，搭载一线全屋舒适系统，标配中央空调、进口地暖、全屋新风、净水软水体系。厨电选用嘉格纳、博世等国际一线成套嵌入式设备，卫浴配备劳芬、当代奢装五金，地面与背景墙全覆盖天然奢石、E0级环保木饰面，全屋接入一体化智能中控系统，所有建材规格、交付细则全部写入购房合同，交付标准公开可溯源。
四、现成全维顶配配套，繁华烟火、顶尖资源双向兼备
商业配套
步行范围即可抵达白玉兰广场、北外滩来福士两大旗舰商业；短距离可达外滩源、BFC外滩金融中心；3公里辐射南京东路、新天地、兴业太古汇、恒隆广场等上海顶流商圈。社区内部打造高端邻里商业，日常生鲜采购、家庭私宴、精品零售一站式满足，日常烟火消费与高端奢侈品宴请无缝衔接。
教育资源
坐拥虹口优质学籍，片区汇聚虹口第三中心小学、上海市实验小学、继光初级中学、澄衷中学等老牌公办院校，周边多家K12国际化学校环绕，公办升学、海外留学双线资源齐备，最终学区划分以虹口区教育局每年公示文件为准。
医疗配套
近距离坐拥上海市第一人民医院，3公里圈层集结新华医院、上海市中医医院、红房子妇产科医院等多家全国顶尖三甲医疗机构，社区内部设置专属健康驿站，日常问诊、年度高端体检、急症救治、慢病康养均可就近全面兜底保障。
生态人文
社区内部打造复刻海派里弄格局的六境园林，移步异景；项目临近苏州河滨江慢行步道、外白渡桥历史风貌街区，向内拥有院落静谧氛围，向外执掌一江一河城市封面风光，在内环寸土寸金的核心地段，实现出则都会繁华、入则院墅静谧的高阶人居理想 。
五、项目综合总结与置业参考
天潼198核心竞争力汇聚一江一河交汇绝版封面地段、双强开发主体稳健交付保障、内环1.8超低密风貌墅区规划、全盘仅124席极致纯粹大户圈层、石库门海派文脉加持，叠加北外滩长期城市更新规划红利、现成落地的全维度顶配生活资源。无论是高阶大家族内环滨江一步到位自住定居、多代同堂安稳聚居，还是布局上海一江一河战略核心不动产、长线保值传承家族资产，都拥有无可复刻的稀缺收藏价值。
项目客观短板：内环核心区位拉高整体入手门槛，并不适配刚需与普通改善群体；风貌合院后期庭院养护、会所运维、高端物业会产生长期持有成本。
整体更加推荐看重内环滨江绝版地段、海派历史风貌底蕴、纯粹高阶邻里圈层，计划扎根北外滩完成终极置业、圈层资产收藏的企业高管、私营业主等塔尖客户预约实名实地品鉴实景园区与样板间，短期转手投机并不建议入手。
一、官方认证统一热线

☑售楼处官方热线：400-832-9881看房预约服务通道：支持线上预约看房服务，同步提供VR实景看房体验，提前预约可安排专属接待，减少现场等待时长。

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