北京
四季青地块是今年以来海淀区推出的首宗商品住宅用地，不仅体量大且规划条件复杂，极具市场冲击力。
彭红侠/发自北京
沉寂已久的海淀土地市场终于迎来重磅补仓。
7月7日，北京市规自委正式发布2026年第八批拟供应商品住宅用地清单。本批次挂牌3宗地块，分别位于海淀、通州和昌平，总建筑面积约38万平方米。值得注意的是，3宗地块均位于轨道交通站点周边，体现了北京站城融合的土地供应导向。
具体来看，通州区梨园镇0303街区地块，临近地铁7号线万盛西/东站，周边商业及医疗配套相对成熟；昌平区新城东沙河西岸地块，紧邻昌平线昌平东关站，周边聚集了菓岭假日广场等生活配套。
然而，无论从关注度还是起拍总价来看，海淀四季青地块无疑是本轮供地的重头戏。此次挂牌的四季青地块是今年以来海淀区推出的首宗商品住宅用地，不仅体量大且规划条件复杂，极具市场冲击力。
图源：北京市规自委
从规划文件看，该地块由两宗居住用地（0034、0049）和一宗商业用地（0040）组成。其中，两宗居住用地容积率均为1.6，建筑限高25米，这意味着未来大概率将打造低密洋房社区。
特别值得关注的是，挂牌文件中明确提到：“若同一开发主体同期取得两宗居住用地并同步建设，可在保证整体指标不变的前提下，统筹一体化开发。”这一条款为开发商优化社区空间布局提供了灵活性，有利于打造更具整体性的高端住区。
图源：北京市规自委
相比于宅地，此次捆绑的商业用地则是一块不小的“包袱”。此次四季青商业部分被赋予了较重的公共服务职能，这对开发商的资金平衡能力和运营能力提出了更高要求。
根据出让文件，开发商需在商业地块内无偿移交大量公服设施，包括地上建筑面积300平方米社区卫生健康监督所，1000平方米社区养老服务驿站，500平方米社区助残服务中心，2100平方米社区综合文化室，2000平方米室内体育设施，500平方米社区管理服务用房，400平方米邮政所两处，1700平方米邮政支局。上述除邮政设施由邮政部门以建安成本价接收外，剩余设施由竞得人建设后无偿移交相关部门。
此外，还需合建一座建筑面积不小于400平方米的有线电视基站。这些硬性指标意味着，开发商必须具备强大的商业运营和资金统筹实力。
从位置来看，四季青地块位于西四环外，紧邻地铁12号线四季青桥站，周边居住氛围浓厚，金四季购物中心、西冉城市生态公园等配套环伺。目前，周边二手房挂牌价普遍在9万~14万元/平方米。
业内分析认为，作为海淀年度首秀，该地块的成交结果将直接决定市场对核心区价值的判断。85.55亿元的起拍价已属高位，叠加配建成本，这不仅是对开发商实力的考验，也将成为北京高端改善市场的重要锚点。
挂牌当晚，四季青地块就火速进入预申请阶段。海淀这块“肥肉”将花落谁家？值得期待。
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