新规产品热销、远郊去化承压 哈尔滨上半年楼市“AB面”

上半年哈尔滨楼市分化明显。王迎超/摄

中房报记者 王迎超丨哈尔滨报道

2026年上半年，哈尔滨房地产市场呈现极致分化的“冰火态势”。主城核心区新规改善产品热度居高不下，多个新盘开盘即热销：鲁商·龍悦府首开劲销3.5亿元，单月成交突破200套；汇龙·翡丽世嘉自5月30日开盘以来，累计去化近300套；万载·风华心著首开单日成交金额达1.8亿元；汇龙·翡丽传奇售楼处开放仅10天，客户累计到访量超2500组。

与主城红盘热销形成鲜明对比的是，呼兰、阿城等远郊区域楼市持续遇冷，刚需项目去化压力凸显，不少楼盘单月销量仅为个位数，主城优质房源与远郊刚需房源价差最高达3倍，市场结构性分化特征愈发显著。

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土地市场开门红 高溢价地块集中落地

2026年开年，哈尔滨土地市场率先迎来“开门红”，优质地块竞拍热度高涨，高溢价成交成为常态。1月全市成交8宗土地，其中5宗实现高溢价成交，4宗地块楼面价稳定在6200元/平方米至6800元/平方米，溢价率区间达40%~60%；2月土拍热度延续，当月成交3宗土地全部溢价出让，最高溢价率达29%。

数据显示，今年一季度哈尔滨土地成交金额同比增长42%。汇龙、昆仑等本土头部房企及多家本地开发企业积极拿地，重点布局群力、哈西等主城核心优质地块，充分体现出房企对哈尔滨主城楼市的发展信心，市场投资意愿显著回升。

据记者了解，今年新成交的高溢价地块，均规划打造高品质改善住宅。目前，明邦御府壹号、汇龙·翡丽世嘉、汇龙壹号院|新序等多个项目陆续入市，成为新房市场的主力热销楼盘。

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主城改善需求释放 优质户型成置业首选

客户在了解项目情况。王迎超/摄

如今的购房人买房心态已经彻底转变。过去大家热衷于追新区、赌规划；而今年出手的购房者，大多务实理性，主城核心区配套成熟、居住品质优越，持续吸引刚需及改善群体入场。

家住哈尔滨的郑先生夫妇，常年在哈西万达、西站片区工作，原有老旧小区楼体老化、车位不足、通勤拥堵，居住体验很差，今年上半年下定决心置换改善住房。

起初，郑先生夫妇重点关注哈西次新二手房，但发现市场挂牌房源普遍存在短板：要么户型设计老旧、客厅空间局促，无法满足居住需求；要么二手房装修品质参差不齐，重装成本较高。综合考量后，二人将置业目标转向新房市场。

今年5月起，哈西片区集中上新四个纯新盘，楼市看房热度高涨。郑先生夫妇几乎周末全员看房，现场意向客户众多，洋房户型关注度居高不下，优质中高楼层房源常常快速售罄。担心看中的楼层被抢先订走，犹豫一周后，二人于6月中旬敲定一套三室改善户型。

谈及上半年果断出手的原因，郑先生坦言，主要出于两方面因素。一是哈西板块商业、交通、生活配套成熟，西城红场、万达商圈客流稳定，房源保值性强，后期转手、出租都更具优势；二是预判楼市走势，预计下半年房企优惠政策或将收紧，后续加推楼栋的位置、户型品质大概率不及首期房源。

除改善群体外，自住型购房者也积极入场。看房一年多的刘女士，最终选择在哈尔滨北站附近置业，斥资320余万元购入两套相邻大三居。“原先住在会展中心片区，爱人长期外地工作，购置两套相邻房源，可同时安置双方父母，方便老人日常照料孩子。”刘女士表示，项目紧邻地铁口，老人出行便捷，且二期规划有商场、会所等配套，未来居住便利性将进一步提升。

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市场分化加剧 价差达到3倍

2026年上半年，哈尔滨新房市场结构性分化持续加剧，整体呈现“量缩价升”的行情。A面，是主城新规改善产品走出独立热销行情，高价改善盘成交占比持续提升，拉动整体房价企稳上行；B面，则是远郊刚需楼盘去化持续疲软，即便降价促销、以价换量，仍难以拉动销售，多数项目月均成交仅个位数。

汇龙·翡丽世嘉营销负责人徐锐介绍，项目5月30日首开大捷，单日成交超200套、销售额突破3亿元，6月项目客户到访量超600组，月末项目顺势上调2%售价，目前整体去化率已接近40%。从客群结构来看，项目购房群体以收入稳定、使用公积金贷款的置业者为主，占比超50%，新婚刚需客群占比约30%，客户质量整体偏高。

对于后市走势，徐锐表示，6~8月为楼市传统淡季，近期项目到访、成交量已出现明显回落。但市场整体不会出现大幅波动，随着9月楼市传统旺季到来，市场热度有望迎来回暖修复。

高鑫·壹号首府营销负责人王玲也持相同观点。她介绍，上半年3~5月哈尔滨楼市整体平稳向好，6月开始市场热度显著下滑，项目近期日均客户到访量仅10组左右，工作日到访量常为个位数，环比降幅超50%。

购房人在听取讲解。王迎超/摄

当前江北片区楼市价格分化十分明显，区域内多数楼盘持续降价促销，部分刚需楼盘均价已跌至5000元/平方米左右，与江南热门区域的价差达到3倍，但仅有极个别楼盘取得明显效果，多数楼盘去化艰难。一家开发项目营销负责人表示，他所在的项目有时一个月仅能卖出一两套房子，即使频频推出特价房也难换来销量。

作为松北少数坚持不降价的品质楼盘，高鑫·壹号首府3月的上调价格动作，短期内对销量造成了一定影响。王玲坦言，项目依托产品品质和较高的建设成本，始终坚守价格底线，近期江南主城新规改善产品集中入市，也进一步加剧了市场竞争压力。

据了解，该项目一期房源即将交付，二期商场、酒店、会所、超市等配套正加速施工建设，后续实景配套落地后，将有效提升项目竞争力，拉动后续销售去化。

综合上半年哈尔滨楼市表现，市场分化格局已然固化。板块层面，群力、哈西等主城核心区配套成熟、房源保值性强，房价走势坚挺；呼兰、阿城等远郊区域配套薄弱，持续依赖以价换量，去化压力居高不下。产品层面，洋房、江景等改善型产品供需两旺、持续热销，普通刚需楼盘同质化竞争加剧，降价促销成为常态化手段，楼市结构性行情将持续延续。