金·WALK诞生记 站在金科与家乐福身后的“资圈大佬”

观点网 不良资产盘活的成功案例，或又增添一单。

7月8日，金科股份与家乐福中国多家下属公司正式签署协议，将依托家乐福存量资产的重整重组及焕新升级，推出旗下全新社区商业产品线"金·WALK"，首站落地武汉、沈阳、长沙核心商圈，后续将拓展上海、重庆、北京等核心城市存量点位。

不同于行业零散的商超改造个案，这场横跨零售、地产两大行业的存量资产改造合作，实则是由同一资本圈层主导、围绕困境不动产处置搭建的完整产业闭环。

合作契机

双方此次合作的契机，均指向同一家资产管理平台——上海品器资管。

2024年底，上海品器联合体成功入选金科股份重整产业投资人，通过京渝星筑、京渝星璨两只持股平台合计持有金科9.34%股权，成为上市公司第一大股东，全面主导金科债务重组、存量不动产盘活战略。

与此同时，品器资管联合安徽国厚资产等地方AMC，全程参与苏宁系家乐福区域子公司不良资产处置，2025-2026年先后参与多批次家乐福区域主体1元低价股权转让、债权折价收购，手握全国多城原家乐福门店资产处置主导权。

简单来说，就是操盘金科重整的资本，亦在同步扫货家乐福全国闲置、亏损大卖场物业，从而使得二者共享一套不良资产处置资本圈层。

资料显示，品器资管成立于2020年，隶属冯仑创办的御风集团，由前招商银行行长马蔚华担任名誉董事长，冯仑出任董事长，创始合伙人包含鑫苑置业创始人张勇、不动产行业资深从业者单大伟等地产、金融行业资深老炮。

据了解，冯仑对不良资产赛道极其看好，早年平台创立接受采访时，他就坦言正在与不少地方政府及银行机构谈不良资产，认为这是房地产行业巨大的潜在市场。

包括今年3月，品器CEO李根带队到访山东铁路基金，亦是围绕不良不动产盘活、产业联合投资、特殊资产重整、资本+产业咨询搭建常态化合作平台，双方计划联合发掘铁路沿线存量土地、园区、配套不动产项目，共建资产处置协同通道。

由此也能看出，区别于传统私募、地产基金纯赚取资产买卖价差的营运模式，品器资管更偏向于打造“投资、改造运营、增值退出”的全链条服务。

而回到此次家乐福与金科的合作，亦是三方合作共赢的欢喜局面。

对AMC而言，原家乐福物业债权长期沉淀难以变现，通过引入金科商业运营实现资产持续造血，能大幅降低不良处置损失；对金科而言，在圈层内低价获取成熟社区存量物业，避开新建商业高额土地成本。

甚至对家乐福资产持有方，能依托重整框架减免大额债务，盘活闲置沉淀物业，三方资本诉求完全匹配。

然而，资本只是打通盘活的入场通道，最终能否实现资产价值兑现，还得依赖于金科的运营能力。

唤醒沉睡资产

眼下，金科要做的是如何唤醒家乐福这批“沉睡的物业”。

自2026年6月底，苏宁以200万元低价将客优仕（原家乐福中国）控股100%股权整体出售，彻底剥离家乐福零售业务后，中国大陆再无运营中的家乐福品牌大卖场。

截止目前，原家乐福主体已完全停止商品销售、商超运营业务，剩余核心资产仅为两类：一是全国多城自持社区商业物业；二是长期低价签约的优质长租大卖场场地，若资产继续闲置就会产生持续的财务损耗。

具体来看金科此次的存量商业焕新模式。据金科披露，其将推动历时一年研发的AI全时融入型“金·WALK”产品线落地，对项目进行全面硬件更新与软件提升，引入大量新业态、新首店。

该产品线涵盖社区养老、宠物陪伴、邻里食堂、亲子关爱、健康运动等全龄友好业态。其中，宠物全周期服务体系与“金色太阳”社区养老品牌为亮点内容。AI智能体则将实时洞察需求、精准调配商业资源与服务。

事实上，金·WALK并非金科全新打造的初代产品，早在2021年，金科便将社区级商业产品线迭代升级至以“金·WALK未来社区生活中心”为代表的4.0产品“金·WALK”。

当时，金·WALK未来社区生活中心在重庆、贵阳、武汉、南宁、昆明、徐州和运城等城市均有落地，并计划以每年超10个项目的速度布局全国，但2021年末的债务危机打乱了原有规划。

时隔五年，金·WALK规模化动作重新启动，但模式已从“自建扩张”改为“存量改造托管”。

可这五年间，社区商业的竞争亦进入了白热化阶段。一方面，龙湖星悦荟、华润万象里、万科里、中海环宇坊等数十条房企社区产品线全面铺开，同一居住区多家竞品分流优质住宅大盘与消费客群。

另一方面，沃尔玛、盒马、美团小象等线上线下零售巨头集中下沉社区，生鲜、日用品刚需客流被双线分割。

因此，新一代金·WALK便将最核心的卖点放在了“AI全时融入”上，产品线将把AI智能体全天候嵌入家庭、小区物业、商场经营、全龄服务四大场景。

不过，也有市场人士认为，AI只能优化运营效率，想实现持续客流与租金增长，核心还是要看线下场景与配套服务的硬实力。

在运营焕新这方面，金科的确存在一定的项目背书。以昆明金科爱琴海为例，金科产商在2024年全面接手该项目后，聚焦于“满足年轻、有孩家庭需求的零售配套”定位，全年更新引进品牌70余个，面积逾2万平方米，品牌刷新率占比达到30%。

最终2025年全年，昆明金科爱琴海销售同比提升10%，客流同比上升17%，会员新增14万个，同比提升79.4%。

2025年全年，金科旗下多个购物中心的销售额亦取得同比提升。例如，重庆爱琴海购物公园销售同比提升12%，宁波爱琴海购物公园提升11%，重庆大竹林金科乐方提升10%，重庆涪陵金科美邻汇提升12%。

资本搭台、运营唱戏，金·WALK最终能不能真正盘活闲置物业，仍要交给市场来检验。

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