净利暴跌55%与70亿元囤地齐飞！它活成了房企“土地批发商”

苗野丨发自上海

一边是一季度净利润暴跌55%，一边是三个月内豪掷70亿元囤地，申通地铁此举引发市场关注。

6月末，上海市规划和自然资源局发布公告，宣布以协议方式出让松江区4幅地块，成交总价34.66亿元，意向用地者为上海广崧建设发展有限责任公司。这家公司背后站着两位股东，分别是申通集团持股51%，松江区国资委持股49%。

这已是申通地铁今年在上海土地市场的第二次大手笔。就在3个月前，它刚以36.9亿元拿下上海宝山区18号线康文路站TOD综合体。

但地块“捂热”不过三个月，6月9日，项目公司100%股权及相关债权便出现在上海联合产权交易所的预挂牌名单上，预披露时间为6月4日至7月3日。

截至目前，最终的转让结果尚未公布。

市场普遍预期，接盘方将是某家具备TOD开发经验的央企或国企，申通地铁则通过“协议拿地+快速转让”的方式，实现土地价值的提前兑现。

从青浦上盖到松江TOD，从宝山到洞泾，申通地铁正以“地铁+地产”的模式疾驰于上海土地市场。三个月70亿元的拿地节奏，加之“快进快出”的操作路径，更显这家轨交巨头在土地经营上的娴熟与野心。

左手协议拿地，右手闪电转让

这场“闪电战”始于今年3月。

彼时，申通地铁通过全资子公司上海广甯建设发展有限公司，以总价36.9亿元拿下宝山区18号线康文路站TOD综合体地块，项目位于宝山庙行板块。

申通地铁分两笔完成收购：以31.28亿元拿下9.47公顷住宅地块，容积率1.4，规划住宅约955套，折合楼面价约2.65万元/平方米；同时以5.6亿元获取相邻商办地块。

该项目为典型的三维立体TOD开发，包含约11万平方米低密度住宅、5万余平方米商业、2万平方米办公空间，配备约3200平方米公共服务设施及一座盖上公园。地下空间约4.8万平方米，含不低于4800平方米地下商业及枢纽功能。

从区位看，这块地堪称“肥肉”。参照同片区已入市项目，地块东侧的金茂满誉今年5月入市的销售均价约7.25万元/平方米。本项目住宅地块约2.65万元/平方米的楼面价，与周边新房售价之间价差明显。

账面上的利润空间不可谓不诱人。但申通地铁没有选择自己开发，在拿地仅3个月后，将项目公司100%股权及相关债权摆上“货架”。

宝山项目还在挂牌中，申通地铁又出手了。

6月24日，申通地铁联合松江国资委，通过合资公司上海广崧建设发展有限责任公司，以34.66亿元拿下松江洞泾刘五公路站TOD项目4宗地块。

其中3宗为住宅用地，1宗为商业租赁混合用地，预计将新增建面约31万平方米住宅供应。该项目为在建中的12号线西延线刘五公路TOD项目。

此次拿地方式为协议出让，楼面价颇具竞争力。三宗宅地楼面价约1.3万～1.4万元/平方米，较周边华发于2023年摇号竞得地块约2.58万元/平方米的楼面价跌幅近50%。这样巨大的成本优势，为后续操作预留了丰厚的利润空间。

市场普遍预计，松江TOD地块或将复制前述宝山TOD地块模式，先由国资联合体拿下，随后通过股权转让变更开发主体。

另据公开信息，申通地铁还在与青浦新城联合组成企业，预备共同操盘青浦新城南站上盖项目。

申通地铁为何要“先拿地、再转手”？答案藏在一套成熟的商业逻辑里。

申通地铁利用自身轨交运营平台的特殊地位，优先获取协议出让的TOD地块资源，再以股权转让形式将开发价值释放。这种模式既可以规避自行开发带来的资金占用和开发风险，又可以通过转让溢价将土地增值红利提前变现，反哺地铁建设和运营。

这套模式，申通地铁早已驾轻就熟。其与凯德合作的汉中路星贸广场、与华润合作的吴中路万象城、与保利发展合作的保利光合上城，以及与万科合作的天空之城，都是这一模式的成功案例。

“通过合作实现了产业链前端土地整理的溢价收购，借助开发商力量获得了产业链后端的收益。”上海申通地铁资产经营管理有限公司相关负责人曾公开表示，与申铁合作的开发商都是行业内排名TOP10甚至TOP5。

财务压力下的“快进快出”

申通地铁的土地生意，一面是主动出击以增厚收益，一面是主业承压下的被动突围。

2025年全年，申通地铁实现营业收入5.96亿元，同比增长1.78%；归母净利润5422.38万元，同比增长4.64%；扣非净利润4782.56万元，同比下降1.31%；经营活动现金流净额5.86亿元，大幅下滑近三成；毛利率下降2.67个百分点，盈利能力在“公路铁路运输”行业内排名靠后。

真正的警报在今年一季度拉响。

报告期内，公司实现营业收入1.36亿元，同比增长6.3%；归母净利润仅408万元，同比暴跌55.37%。毛利率从19.76%骤降至15.45%，净利率从9.06%跌至4.64%，“增收不增利”的窘境清晰可见。

对于利润骤降，申通地铁给出的主因是，商业保理业务利润同比下降；电科公司因股权变更，一季度个别项目未结算；物业公司开展新业务导致成本储备增加。三项因素叠加，导致利润总额同比大降41.83%。

值得注意的是，截至2025年末，公司交易性金融资产较上年末暴增1198.83%，到2026年一季度已达约7.15亿元。大量资金用于理财和证券投资，反映出申通地铁主业造血能力有待提升，说明在手资金并未被系统性引入轨交运营相关综合开发的实体业务。

在2026年5月的业绩说明会上，投资者直接提问：“在公司核心业务回报率偏低的情况下，未来将如何平衡金融投资与主业扩张的关系？”这一问题，恰恰点出了申通地铁面临的战略困境：传统地铁运营和物业服务增收乏力，公司需要寻找新的利润增长点。

“拿地即转让”，不是一种选择，而是一种必然。

“申通地铁的核心能力不是盖楼，而是拿地，赚的是土地整理环节的溢价，并为部分房企提供入局机会。”上海某房企内部人士表示，好处是资金周转快、风险低，但也意味着放弃了物业长期持有的租金和资产增值收益。一个成熟TOD项目运营10年后的价值，远高于今天卖地的收益。

事实上，“产业投资业务推进子公司股权转让等工作，盘活资产，跟踪具备协同效应的创新业务投资机会。”已被明确列入申通地铁2026年度“提质增效重回报”行动方案中。此次挂牌转让，正是这一盘活存量资产战略的落地。

“就像一个‘二传手’。”有行业分析师认为，申通地铁TOD模式的核心价值在于“释放价值”而非“持有资产”。但宝山康文路TOD项目住宅部分利润可期，但捆绑约5万平方米商业配套，且位于庙行板块，去化压力较大，引入具备大体量综合开发能力的头部房企接盘，寻源难度不容忽视。松江地块则因周边商业、教育、医疗等基础设施尚不完善，整体开发条件较为薄弱，或对其转让估值产生不利影响。