今明两年，刚需买房如果不想后悔，牢记这7字：“买边、买中、不买四”！

最近，楼市又迎来重大利好——

个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

举个简单例子，假设一套价值300万元的房子，原增值税15万元，新政后只要6万元，直接省了9万！

不过，考虑到普涨时代已经过去，所以现在买房更要谨慎，如果选错，踩坑砸手里沦为“不动产”。那么，普通人该如何做出明智决策呢？内行人总结价值百万的经验，牢记7字真言：“买边、买中、不买四！”

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户型上：优选边户

所谓边户，就是指楼盘两边的户型，包括东边户和西边户。

很多人总说，边户隔热保温差，外墙容易渗水…其实这些根本就不值得担忧，这些小问题靠防水处理、窗帘和遮阳设施就能解决。而边户的优点天天能享受到：

①通风采光好、视野成开阔

边户是三面都靠近外面，这种户型的房子采光通风更好，可以让室内的光线更好，空气流通也更加顺畅。尤其是边户因为没有连廊或者电梯井等遮挡物，视野和安全性上都更有优势。

②户外空间大

边户有更大的阳台或者露台，对于喜欢花花草草的人来说，有了更多的改造空间，可以打造成私人空中花园，晾晒衣物也更加方便。

如果你是一个比较注重情调的人，还可以在阳台上放置桌椅，每天下班回来，边喝茶边欣赏城市的风景，特别惬意！

③噪音小、隐私好

边户只有客厅的沙发墙是和隔壁公用的，其他都是独有的墙体，所以不会受到周围邻居的噪音干扰。再加上边户远离电梯和楼梯口，门前经过的人少，相对比较安静，隐私性也更强。

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楼层上：优选中间层

所谓的中间层，指的就是整栋楼的中间楼层，这些楼层被称之为黄金楼层，主要因为它们比低楼层和高楼层的优势多多：

①采光与避风双重优势

住在中间层，既没有住在低楼层受建筑物或者植被的遮挡影响采光，中间层光线更阳充足。

也没有住高楼那样一到大风天气家里就呼呼作响、坐在家里都能感受到楼梯的轻微晃动，中间层住着更安心。

②噪音影响小

中间层既没有低楼层的噪音大，也不会像住在高楼层那样长期要忍受水压不稳定的烦恼。

住中间层没有什么噪音，日常休息更安静。

③电梯依赖低，紧急情况更从容

虽然高楼层噪音小，但是出行特别依赖电梯，尤其是一旦出现地震火灾等突发情况时，逃生难度大增。

如果是中间楼层则不同，紧急情况时更容易快速撤离，消防云梯也够得着，自救外援都更容易。

而低楼层虽然逃生容易，但采光通风差，受噪音影响也更大。所以，相比高低楼层，中间楼层不仅享受了更多优势，还避免了高低层的所有缺点，综合来看，中间层居住体验更佳。

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楼盘上：四不买

这4种房子再便宜也不建议买：

一不买：步梯房

之前很多人因为对房企暴雷的担忧，所以纷纷将目光转向老小区步梯房，毕竟这种房子现买现卖，公摊小、物业费便宜，总价还更低。

然而真到住以后才发现，步梯房房的坑多到让人吃惊，而且贬值还更快：

1、出行不便

步梯房每天都得爬楼，出行特别麻烦，不管是搬家还是上超市购物回来，扛东西都特别麻烦。

虽说现在都在讨论加装电梯，但为此事，往往楼上业主和一楼吵得不可开交，安装和运营电梯也是一笔不小的开支。

2、房屋结构和公共设施老旧

步梯房建设时间比较早，如今不管是结构还是户型都不太符合现代需求，尤其是公共设施面临“超龄服役”问题，维护成本随着时间的推移而增加。

3、房产价值下降

随随着老龄化趋势，人们越来越依赖电梯。步梯房相较于电梯房，未来的升值潜力可能较小。而且，步梯房的老房子通常没有停车位，让很多年轻人纷纷远离它。

二不买：超高层

有机构数据显示，拥有30层以上超高层住宅的城市，重庆排第一名，武汉排第二。

常常听人说，超高层最终命运是沦为贫民窟，这不是危言耸听，实在是这种住宅有太多无奈现实：

①维护成本太高

超高楼住户多，设备设施使用频率高，故障维护压力大，需要耗费的资金就更多。随着时间的推移，很多超高层怕是等不到70年，资产价值就会迅速下降。

2、安全问题令人担忧

消防云梯一般只能到18层左右，超高层住宅越高，在出现火灾地震突发情况时，逃生难度就更大。

更何况，据统计，我国有超过20万栋高层住宅，其中一半以上没有配备自动的消防设施，而配备了的也不一定达标。这也就预示着很多超高层居住安全堪忧。

③拆迁难

超高层住户多，拆迁安置成本更高，未来拆迁旧改都是个大难题，更何况，住建部早几年前就已经出台“限高令”，限制建造18层以上的建筑，这也预示着未来超高层拆迁更是难上加难。

三不买：法拍房

这两年大环境等因素影响，导致法拍房增多，很多人觉得这是捡漏的最佳时机。然而买入以后才发现坑太多。

比如有的法拍房存在抵押，欠物业费、已经出租等情况，如果这些问题没有调研情况就贸然进场，怕是会陷入风险中。

四不买：商住公寓

商住公寓不建议买，核心有几个方面：首先这种住宅公摊大，各种税收太高，难转手；

其次，商住公寓住户多、人员复杂，安全性不足。

此外，商住公寓隔音差，居住体验不好，再加上水电费、物业费更贵，这种房居住成本和舒适性都大打折扣，买来将来转手遥遥无期。

总之，从今以后，不管你在大城市还是小城市，买房首要考虑的就是品质，如果马虎选择，以后住不舒服，还转不出去，砸手里变不动产，后悔都没用。