北京
四年连亏、存量高企、项目滞销，千亿国资城投终于对地产板块全面“刮骨疗毒”。
6月24日，总资产超4000亿元的广州城投集团旗下核心地产平台——广州城投地产完成营销体系全方位改革，通过架构重组、市场化引才、业务模式迭代，正式打响存量去化、业绩脱困攻坚战。此次调整也是新任董事长履职半年以来，集团落地地产专项攻坚的核心动作。
营销体系全面重构，市场化团队接棒
本次改革彻底打破原有分散销售体系，整合品牌策划、多支销售团队，全新成立品牌营销中心，搭建住宅销售、大宗交易、租赁运营、客户服务四大板块，建成一体化营销中台。业务逻辑也从传统“卖房回款”，转向开发销售+持有运营双轮驱动，贴合城投城市运营转型战略。
团队层面完成核心市场化迭代，引入拥有中海、碧桂园、合景泰富等头部房企履历的资深营销负责人罗康，出任营销中心总经理，统筹全盘销售与大宗资产交易。原有核心营销管理层同步定岗调岗，权责更加清晰，彻底告别传统国企营销模式。
告别建房思维，深耕资产运营
2025年12月履新的集团董事长郑洪伟，为深陷困境的地产板块定下全新转型基调。集团明确摒弃传统城建开发老路，重点布局新城建、新能源、新材料等五大新赛道，目标打造“国内一流未来城市综合运营商”。
针对地产业务沉疴，管理层提出“新官理旧账”，要求旗下地产、城更平台直面历史问题，跳出单纯建房思维，实现从“建造房屋”向经营资产、服务城市升级，落地建管运营一体化模式。同时，将地产脱困、存量盘活列为2026年集团核心攻坚任务。
经营压力、四年连亏，2025年巨亏近30亿
本轮改革的背后，是广州城投严峻的经营现状。数据显示，2022—2025年集团归母净利润连续四年亏损，且亏损幅度逐年扩大，2025年单年亏损达29.27亿元，超过前三年亏损总和。
其中地产业务是主要拖累项。2025年广州城投地产净利润亏损6.37亿元，在集团12家子公司中亏损规模位列第二，板块经营压力凸显。
库存积压严重，去化周期超25年
相较于短期亏损，超长的库存去化周期是最大隐患。截至2025年末，广州城投地产剩余可售面积高达358.6万平方米，其中商业存量占比近七成；而全年仅完成销售13.91万平方米。按此速度静态测算，全部存量去化需要25.8年，资金沉淀压力巨大。
旗下核心在售项目滞销问题尤为突出：2020年斩获的广州单价地王项目东园公馆，去化率不足30%；2022年取证的领南府，四年去化率刚突破50%。高位拿地、现楼滞销的困境，长期压制板块盈利能力。
国资地产进入存量攻坚时代
目前，城投地产营销改革已全面落地，市场化打法、存量盘活、提速去化成为全年核心任务。但受制于高地价库存、楼市复苏乏力、商业去化艰难等多重因素，板块扭亏脱困仍面临不小挑战。
此次广州城投大刀阔斧改革，也是全国国资城投的缩影：粗放开发时代彻底落幕，精细化运营、存量盘活、市场化改革，已成为国企地产突围的唯一路径。
作者：石锋
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