建发绿城集中补仓，上海上半年土拍收金436亿元，下半年供地“减量提质”不变

本报记者 李贝贝 上海报道

6月30日，上海2026年第五批次住宅用地出让收官，5宗宅地全部成交，总揽金约125.72亿元。至此，上半年上海土拍落下帷幕，17宗宅地合计收金约436亿元。中指研究院认为，展望下半年，“减量提质”的上海供地导向预计不会发生方向性改变。核心区域优质地块仍将是头部房企竞相争夺的焦点。

“头部房企对上海内中环优质地块的信心判断仍然比较乐观，投资意愿普遍较高。”普睿数智董事长、克而瑞集团联席董事长丁祖昱表示。在接受《华夏时报》记者采访时，绿城集团华东区域相关人士表示，上海作为集团核心战略深耕城市，将持续拓展布局，拿地为长期战略，并会聚焦多元住宅产品的持续开发。

五批次土拍揽金超125亿元

在6月30日的土拍中，5宗地块共吸引12家竞买主体进场角逐，市场活力可见一斑。

其中，位于大宁板块的静安区N070402单元081a-08地块为本批次总价最高、竞争最为激烈的一宗地块，共吸引保利发展、中海、建发、招商，以及华润与越秀联合体等5组房企递交竞买意向。最终，经过168轮报价，建发以总价约72.89亿元摘得，成交楼面价81665元/平米，溢价率29.63%。据了解，该地块为近两年来静安区推出的规模最大的纯住宅用地，且无商办配建、风貌保护、租赁住房等捆绑要求，进一步提升了其市场吸引力。

值得一提的是，此次拿地是建发年内首次于上海落子。上海中原地产市场分析师卢文曦向记者表示，建发近来在上海拿了不少地块。但相对而言，中心区布局不多。此次在静安拿地，“进一步提升中心区土储，对未来利润获取有直接推动”。

绿城则成为本批次土拍的最大赢家，分别以9.22亿元摘得浦东新区16号线周浦站周边地区07-07地块、20.66亿元摘得嘉定新城地块，合计拿地金额近30亿元。

其中，浦东周浦地块吸引了华润、招商、象屿、绿城、国贸、越秀6家竞买人，最终由绿城以9.22亿元竞得，折合成交楼板价33657元/平米，溢价率达20%。尽管规模不大，但该宗地块区位优势突出，距离轨交16号线周浦东站仅约500米，且紧邻张江科学城，具备承接张江居住需求外溢的显著地利。从板块供需来看，目前周浦暂时无新盘在售，次新房去化速度较快，长期处于供小于求的状态。业内预计，绿城此番拿地，有望填补区域新房供应空白。

除周浦地块外，绿城同时拿下了嘉定新城核心区两幅相邻的低密宅地（嘉定区JDC1-1902单元F13A-04、F14A-01地块），总价20.66亿元，折合成交楼板价约29228元/平米，溢价率约19.1%。两幅地块规划建筑面积分别为5.26万平米、1.8万平米，容积率分别为2.2、1.3，预计将分别打造为小高层、叠墅以及洋房社区。

一日之内连落两子，总投入近30亿元，充分彰显绿城对上海市场的坚定看好。绿城华东区域相关人士向记者表示，上海是绿城重点深耕的城市，属于战略城市，“所以在上海会一直新拓发展的，拿地也是必然的，且绿城在上海会聚焦各类型住宅产品开发”。

此外，保利发展以底价摘得松江区SJS30003单元06-07号地块，总价约6.98亿元，成交楼面价约19993元/平米。记者注意到，早在今年5月底，保利发展旗下上海保邺置业就已发布该地块的招标计划公告，市场对其拿地已有明确预期。闵房集团则以底价15.97亿元摘得闵行区旗忠森林体育城01单元13A-13地块，成交楼面价25340元/平米。

上半年上海土地市场分化回暖

中指研究院上海数据总经理张文静分析称，上海第五批次土拍呈现三大特征：一是核心地块“高溢价、长竞价”态势明显；二是非核心地块均以底价成交，反映出房企拿地策略高度分化；三是央、国企与城投平台仍是拿地主力，民营房企参与度较低，表明当前市场整体风险偏好仍偏谨慎。其表示，综合来看，本次土拍既巩固了核心区价值锚点，也提示非核心区域仍需依托规划利好与价格优势来提振市场信心，为后续上海土地市场“因区施策、精准供地”提供了明确参考。

随着第五批次土拍收官，上半年上海土地市场也正式落下帷幕。

据普睿研究统计，今年上半年，上海前五批次土拍共计出让17宗宅地，成交金额达到约436亿元。从供地节奏来看，上半年整体供地区位与产品定位相对完善，既补齐主城核心区供应缺口、扩容产业板块优质宅地储备，又精准匹配近郊改善型购房需求的释放节奏。

同时，上海第五批次土拍的成交表现，也是二季度以来全国核心城市土地市场回暖趋势的一个缩影。普睿研究方面指出，进入二季度后，北京、上海、杭州、深圳等头部城市核心地块竞拍热度显著攀升，高溢价地块数量增多，央、国企与优质民企的拿地积极性持续恢复。

中原地产研究院分析指出，今年上半年，上海土拍市场延续冷热分化格局，拿地房企仍以央、国企为主导，内环内、滨江、低密‌等优质地块受到房企追捧，呈现“高溢价、长竞价”态势，而远郊地块则依赖国企托底，去化压力仍存。

另据中指研究院统计，从批次演进来看，上半年的上海土拍呈现明显的“前稳后热”态势：前三批次合计仅7宗、收金约199亿元，整体溢价率维持低位；而第四、第五批次合计10宗、收金约236亿元，占上半年总金额的54%，且溢价率显著攀升。其中第四批次整体溢价率达33.5%，第五批次整体溢价率约20.6%，两批次合计贡献了上半年绝大部分的市场热度。

从区域结果来看，核心地块的高热度验证了上海作为一线城市的价值锚点效应。中指研究院强调，从长宁内环断供17年的稀缺宅地，到虹口10.85万元/平米的楼面价纪录，再到静安大宁168轮的激烈角逐，都证明核心区稀缺土地资源在调整周期中展现出强劲的抗跌性与资本吸引力。

丁祖昱认为，土地市场的信心恢复，本质上是对核心城市长期价值的共识回归。在行业深度调整阶段，房企投资更加聚焦确定性，人口流入稳定、产业支撑强劲、配套成熟的头部城市仍是投资端的首选。其判断，后续随着更多优质地块入市，核心城市土地市场的热度有望延续，这也将为新房市场的平稳运行提供有力支撑。

“从房企拿地来看，上半年拿地量有限，很多企业面临土储不足的情况，未来半年内要加大拿地的战略。”同策研究院联席院长宋红卫判断。

但需要注意的是，今年3月30日，上海市规划和自然资源局发布《上海市2026年度国有建设用地供应计划》，宣布2026年全市商品住房用地计划供应量为275—385公顷，同比2025年（375—485公顷）下降约23%，且其中包含50—80公顷的城中村用地和20—35公顷的旧改用地。

张文静强调，展望下半年，“减量提质”的供地导向预计不会发生方向性改变。核心区域优质地块仍将是头部房企竞相争夺的焦点，高溢价成交的态势大概率延续；而非核心区及远郊地块则难以摆脱底价或低溢价成交的惯性。与此同时，随着“好房子”产品陆续转化为新增供应入市，新房市场的供需结构将加速走向明朗化，这也将为后续土地投资决策带来更加清晰、精准的市场指引。