供地小而美 开发商转向独立拿地

上半年北京供地转向小而美，开发商独立拿地占比升至近九成。7月5日，北京商报记者统计发现，上半年北京合计出让21宗宅地，总成交额340.12亿元，丰台、顺义为供地主力。其中，单宗地块平均规划建筑面积由去年同期的10.34万平方米压缩至5.81万平方米，联合拿地占比由31.82%回落至14.29%，独立拿地成为绝对主流。

步入下半年，朝阳酒仙桥、丰台分钟寺等多宗临轨优质地块陆续入市，其中酒仙桥地块定于7月28日出让。多位房企人士向北京商报记者表示，依托现有项目的快速回款，公司资金储备充裕，正密切关注核心区热门地块，持币等待下半年优质地块集中入市、适时补充土储。

丰台、顺义供地量并列首位

今年上半年，北京共成功出让21宗地块，总成交金额340.12亿元。从拿地宗数来看，丰台区、顺义区各以4宗并列首位；通州区、昌平区各3宗；石景山区2宗；大兴区、朝阳区、亦庄开发区、密云区、怀柔区各1宗；东城、西城、海淀、平谷、门头沟、延庆、房山等区暂未出让地块。

北京商报记者注意到，上述21宗地块中，超九成地块周边配备有地铁站及成熟的生活配套。

以上半年最后一场土拍为例，通州九棵树南地块紧邻地铁八通线九棵树站，可快速直达CBD及副中心核心区，周边拥有通州领展广场、贵友大厦等成熟商圈。地块3公里范围内有北京中医药大学东直门医院等医疗资源，并临近云景公园，可满足业主日常需求。

昌平朱辛庄地块住宅部分距地铁昌平线与8号线换乘站朱辛庄站仅300米左右，且毗邻小米未来产业园，两站即达西二旗。

得益于区位与配套的完善，上半年北京土地市场共有7宗溢价成交地块。其中，溢价率超15%的有4宗，3宗位于丰台区，1宗位于通州区。

中指研究院高级分析师范诒杰表示，上半年北京宅地市场整体呈现“整体平稳、局部高热”的态势。核心区地块质量明显提升，多宗低密度、配套成熟的宅地集中入市。

独立拿地成主流

结合北京今年上半年土地出让，从规划建筑面积来看，全市出让地块趋向于小而美；地块多落址核心成熟板块，单宗开发体量适中、规划低密属性突出。

北京商报记者梳理发现，今年上半年，北京21宗地块整体规划建筑面积约为122万平方米，平均每宗地块仅约5.81万平方米。而去年同期，单宗地块平均规划建筑面积约为10.34万平方米。

单宗地块体量的缩小，直接缓解了开发商拿地的资金压力，也使得房企更倾向于独立拿地。上半年成功出让的21宗地块中，仅有通州区丁各庄地块、密云区水源路南侧地块及昌平区北七家镇地块共3宗采用联合拿地模式，占总成交地块的14.29%。而在去年同期，海淀区朱房四街地块、朝阳区三间房地块等7宗地块为联合拿地，占比高达31.82%。

小而美地块的增多，降低了房企新增土储的资金门槛。叠加上半年北京新房市场持续升温，多个新入市项目快速去化，开发商逐步转向从地块研判到产品打造均具备绝对自主权的独立拿地模式。

北京商报记者根据北京市住建委数据统计，今年上半年，嘉棠璟樾、中海玖树满和、未来城星寰时代等14个项目领取预售证并同步开盘。几个月内，除6月末开盘的项目外，其余项目整体去化率已超五成。其中，5月开盘的北京城建·龍樾海序，截至6月30日，837套房源成功网签628套，去化率高达78.61%；中海玖树满和在3月25日首次开盘后，截至6月30日，578套房源已网签536套，去化率高达92.91%。

中海北京相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，上半年北京新房市场呈现“量稳价韧、结构分化”的特征，公司上半年的优异表现与整体市场的筑底回暖密切相关。尤其是中海在售产品大多以品质改善、空间改善为主，二手房价格筑底、成交量上升、挂牌量减少，激活了一二手房置换链条，为项目补充了大量换房客户。

下半年多宗核心地块待入市

进入今年楼市下半场，北京多宗优质地块将陆续入市供应，土地市场货源持续扩容，有望延续上半年土拍热度与新房销售双向回暖的市场态势。

北京商报记者注意到，今年第六轮拟供应商品住宅用地清单中的朝阳区酒仙桥地块已完成挂牌，将于7月28日出让。该地块紧邻地铁14号线将台站、东风北桥站，周边集聚久隆生活广场、颐堤港等商业配套，生活配套体系成熟完善。

此外，丰台区分钟寺、朝阳区南磨房乡及北菜园等多处临轨优质地块，计划于下半年择期入市。优质地块的持续供应，进一步提振了房企的拿地积极性。

招商蛇口北京相关负责人向北京商报记者表示，公司今年下半年将完成北京四个在售项目的清盘，将继续在北京土拍市场寻求突破，目前市面上关注度较高的地块均在同步研究。

中建玖合项目相关负责人向北京商报记者透露，公司在持续销售的同时，在密切关注土地市场，希望获取优质地块，凭借自身的产品打造能力，延续运河玖院的热销态势。

中海北京相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，下半年北京整体市场基本盘仍将保持稳定。由于市场结构分化，更多客户会倾向于购买具备长期保值属性的新房，尤其是迭代升级的“好房子”产品。加之优质土地的稀缺性逐渐凸显，预计新房市场将在上半年基础上继续上行。

范诒杰表示，下半年北京土拍将延续结构性行情，核心区优质地块竞拍热度延续，溢价成交宗数增多，但远郊及外围地块仍将面临较大去化压力，底价成交仍是主流。

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