北京
2026年6月30日，纽约证券交易所收盘后，一份公告让数据中心投资者瞬间清醒。数字房地产信托公司（Digital Realty Trust）宣布，已同意从黑石集团（Blackstone）关联基金手中，买下位于弗吉尼亚州北部的三座数据中心的控股股权。这三座设施全部满载运行，总计IT容量达到288兆瓦，交易对资产的整体估值高达78亿美元。对于密切关注数据中心REITs（房地产投资信托）的人来说，这笔交易不只是一次资产收购，更像一个明确信号：顶级机构还在用真金白银重注押向数字基础设施。
公告披露的细节相当扎实。数字房地产信托支付给黑石的对价为35亿美元，以此换取后者在这三座数据中心中合计64%的股权。这笔款项中，12亿美元为现金，另外23亿美元则以数字房地产信托的股票形式支付，股票作价依据是该公司6月29日在纽约证券交易所的最后一次报告卖出价。这意味着黑石在让出控股权的同时，依然通过持股与数字房地产信托保持利益绑定。整个资产包的估值锚定着一项预期初始稳定资本化率——超过6.5%，显示出在利率仍处相对高位的环境下，顶级数据中心的收益能力依然受到资本认可。
具体来看资产布局。这三个数据中心分别位于弗吉尼亚州的马纳萨斯和斯特林的Digital Dulles园区，每座设施的IT容量均为96兆瓦，并且100%出租给了三家不同的投资级超大规模客户。也就是说，数字房地产信托拿到的是一个完全没有空置风险的资产包，租户质量高，租约稳定。按照规划，收购预计在6月30日当天完成交割，只要满足惯常的成交条件。三个设施将分阶段达到稳定运营状态：两个数据中心预计在2027年上半年实现稳定，第三个则在2028年上半年。这一时间表为后续现金流和收益增长提供了清晰的路线图。
对数字房地产信托来说，这笔收购直接强化了其在全球最重要的数据中心枢纽——弗吉尼亚北部的存在。该地区汇聚了全球最大的云服务商和互联网巨头，电力配套和网络骨干高度密集。通过拿下这些满载设施，公司无需经历漫长的建设爬坡期，就能立刻扩大服务容量，抓住持续爆发的算力需求。
市场很快给出了积极反馈。7月1日，也就是交易公告
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