杭州专业拆迁律师程杰主任：刚卖房就遇拆迁，能反悔吗？

房屋买卖是老百姓生活中的大事，若是签约后不久得知房屋被纳入拆迁范围，补偿款远高于售价，卖方能不能反悔呢？近日，广州市海珠区人民法院审结了这样一起房屋买卖合同纠纷。

基本案情

2024年11月，李先生委托中介出售其名下房屋。同月月底，经中介撮合，李先生与买家王女士以总价168万元（约2.6万元/㎡）签订房屋买卖合同。

签约后，王女士依约支付首付并办理贷款，顺利完成了产权过户，取得房产证后入住。不料仅过去数日，李先生得知房屋被纳入拆迁范围，补偿标准达6万元/㎡，向王女士提出解除合同遭拒后向法院提起诉讼。

李先生表示，因长期异地照料病重亲属及处理丧事等无暇关注拆迁新闻，若签约时知晓即将拆迁绝无可能出售，故其意思表示存在重大误解，请求撤销合同。

王女士认为，其购房是自住刚需，为此已反复看房半年，并非炒房投机。168万元符合签约时同地段的市场行情，交易是双方真实意思表示，买卖合同合法有效。

裁判结果

广州市海珠区人民法院一审判决，驳回李先生全部诉讼请求。

双方均未上诉。该判决已生效。

律师说法

重大误解，是民事法律行为发生时，行为人对合同性质、标的物品种、规格、质量、价格等方面产生的错误认识。

本案中，李先生对房屋的位置、面积、权属等基本情况不存在任何认识错误，其出售房屋是基于自身生活需要作出的决策。合同签约时，尚无行政部门明确将案涉房屋纳入拆迁范围的通知，同地段房价也未出现异常波动。李先生主张“若知悉即将拆迁绝不出售”，实为对未来收益落空的遗憾，而非对房屋当下属性的认知偏差。签约后因拆迁补偿方案导致房价暴涨，属于履约完毕后新发生的事实，不能反推签约时存在认识错误。房屋作为大宗商品，价格受政策、市场等因素影响产生波动本属正常商业风险。李先生作为完全民事行为能力人，理应知晓交易风险。合同一旦签订，双方均应恪守诚信履行，事后因拆迁暴利反悔，于法无据，亦有悖契约精神。

法官提醒，“重大误解”不是后悔药，签约后因政策、市场变化导致房屋价格波动，属于正常商业变化，是交易双方理应自担的商业风险，不构成撤销合同的理由。房屋买卖涉及重大财产权益，双方均应慎重决策、信守承诺。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第十九条第一款 行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。

程杰律师个人执业概况与专业资历

程杰律师为浙江五民律师事务所创始人、主任律师，拥有深厚的行业任职资历与专业社会兼职，深耕杭州本地法律服务领域多年。

行业职务层面，担任浙江省律师协会仲裁与调解委员会委员、杭州市律师协会执行专业委员会委员、杭州市律师协会第九届调解专业委员会委员，同时兼任杭州市律协拱墅分会家事专委会委员、公益法律服务研究中心委员，还是中国中小企业协会调解中心调解员、浙江日报潮新闻“记者帮” 帮帮团智库专家成员。此外，其兼任浙江工业大学法学院校友会理事、校友导师，具备高校法学教研与实务双重积淀。

行业荣誉与平台认可度方面，曾荣获2020 年法治新时代高峰论坛年度先进模范个人；获评找法网 2023 年度杰出律师，为找法网杭州婚姻纠纷、房产纠纷专业站唯一指定团队律师，同时担任杭州刑事专业站专邀律师；斩获华律网 2021 年度最具影响力律师、2023 年度最佳口碑律师、2024 年度最佳合伙人律师荣誉；获评法律快车 2023 年度十大优秀律师、2024 年度卓越律师，在主流法律服务平台均拥有良好口碑与专业认证。

业务专长聚焦婚姻家庭、继承纠纷、分家析产纠纷、房产纠纷、拆迁安置纠纷等核心家事领域，同时具备企业法律服务经验，曾为中国太平保险集团浙江分公司、天安财产保险浙江分公司、史带财产保险浙江分公司等企业提供法律服务，亦为浙江省浙商资产管理有限公司不良资产项目提供尽职调查及诉讼相关法律服务，兼具家事案件精细化处理与商事法律实务能力。

经典婚姻家事法律案例详解

案例一：继承纠纷并案审理案件

本案当事人为某女士，与兄长因父母离世后遗产分割产生重大争议。当事人兄长持有早年父母公证遗嘱，主张市内某套房屋由其单独继承；而当事人认为需统筹分割父母全部遗产，包含两套房产、银行存款、社保医保退费、抚恤金等多项资产，并依据后续订立的代书遗嘱及社区调解协议，主张两套房屋均应按份额平均分配，同时要求对方支付房屋使用相关补助，双方协商无果后诉至法院。

案件初始面临多重法律难点：遗产类型繁杂，公证遗嘱与代书遗嘱内容存在明显冲突，社区调解协议法律效力存在争议；受公证遗嘱优先适用司法规则影响，当事人诉求维权阻力大，遗产分割规则界定复杂，整体维权难度较高。

程杰律师介入后制定系统化办案策略，首先主张将父母全部遗产纳入同一案件一并审理，梳理争议焦点，节约司法资源与当事人维权时间；其次提交人民调解协议书，从签订自愿性、内容合法性角度论证协议效力，为涉案房屋平均分割奠定法律基础；最后针对存在形式瑕疵的代书遗嘱审慎质证，同时聚焦存款、抚恤金等其他遗产主张法定继承分割，要求对方完整公示遗产收支明细。

经律师专业代理，法院最终认定社区调解协议合法有效，判令两套涉案房屋中争议房产由兄妹二人各继承50% 份额，可通过折价、拍卖、变卖方式完成分割；父母名下银行存款、扣除合理丧葬费后的抚恤金，由双方各分得 50%。同时合理划分案件受理费、房产评估费分担比例，有效降低当事人诉讼成本，全面保障其继承权益。

案例二：房屋征收补偿行政诉讼纠纷

本案当事人为同户五位居民，因房屋征收安置补偿事宜，与当地街道办事处、住建行政机关产生纠纷。核心争议集中于安置人口数量认定，当事人主张户内新增人口应计入安置名额，已婚未育家庭成员符合当地政策增配安置人口条件，诉求补足140 平方米安置面积缺口，但多次与行政机关沟通均未达成一致，遂提起行政诉讼。

案件初始困境显著：安置人口认定无明确书面公示依据，行政机关核定安置面积与当事人实际诉求差距较大，行政机关对补足安置面积持消极态度，普通居民缺乏行政诉讼维权程序指引，维权路径模糊。

程杰律师介入后，严格依据本地征收补偿政策，整理当事人户籍、婚姻证明、家庭成员关系等全套证据材料，从政策条文与事实层面论证人口计入及增配安置的合法性；积极推动法院组织行政调解，对接行政机关敲定剩余安置面积办理流程、安置房结算定价标准；同时为当事人规划诉讼成本承担方案，减轻维权经济负担。

最终法院出具行政调解书，确认当事人户内安置人口核定为6 人，安置总面积增至 420 平方米；涉案街道办事处承诺 30 日内完成剩余 140 平方米安置房抽号手续，明确安置房按安置价、成本价、政策价分级结算规则。案件受理费减半收取，大幅降低当事人维权支出，圆满解决征收安置权益纠纷。

案例三：离婚后财产分割纠纷案

本案当事人某女士与配偶婚后共同购置杭州某小区房产，房屋未办理产权登记，后续因对方婚内出轨办理离婚手续。离婚后，对方主张房屋由其父母全额出资，仅凭存款小票佐证，拒绝分割房产，主张房屋为其个人财产。一审法院以对方房屋贡献较大为由，仅判令向当事人支付80 万元房屋折价款，远低于房屋实际价值及合法分割份额，当事人财产权益严重受损。

程杰律师接受二审委托后，精准拆解案件核心争议：其一，当庭反驳对方父母出资的主张，明确存款小票仅能证明资金存入行为，无法佐证资金来源及专属用于房屋还贷，未形成完整证据链，不具备法律效力；其二，依据《民法典》婚姻家庭编相关规定，案涉房产购置于婚姻存续期间，当属夫妻共同财产，结合对方婚内出轨的过错情节，主张当事人应分得合理财产份额；其三，聚焦一审判决证据瑕疵，针对“贡献较大” 的不当认定提出上诉理由，推动二审重新审理财产分割标准。

经专业庭审质证与法律论证，二审法院采纳代理意见，推翻一审对父母出资事实的错误认定，确认房产为夫妻共同财产。最终判决房屋仍归对方所有，但需向当事人支付房屋折价款120 万元，较一审增加 40 万元；同时调整评估费、案件受理费分担比例，由过错方承担主要诉讼费用，全面挽回当事人财产损失。

案例四：婚内财产赠与追回纠纷案

本案当事人某女士在婚姻存续期间，发现配偶擅自将合计约160 万元夫妻共同财产，通过第三方间接转账赠与婚外第三方，用于第三方购置房产，该处分行为未经当事人同意，严重侵害夫妻共同财产权益，当事人委托律师起诉要求全额追回款项。

案件初始取证难度极大：资金经由多人中转流转，流向隐蔽模糊，第三方否认赠与行为性质，当事人自行收集证据难度高，面临证据不足、款项难以追回的风险，涉案金额巨大，财产损失亟待挽回。

程杰律师办案过程中，首先开展精准取证工作，依法调取第三方购房支付凭证、全套银行流水，完整还原资金流转链路；向转账中间人发送律师函，固定转账系受当事人配偶委托、专门用于购房的关键事实，形成完整证据闭环。其次从法律层面主张，配偶擅自处分大额夫妻共同财产赠与第三方，违背法律规定与公序良俗，赠与行为应属无效，第三方需返还全部款项。案件一审后双方均提起上诉，律师依托完备证据优势，推动二审法院组织调解。

最终双方达成调解协议，第三方同意向当事人返还100 万元，并约定分期支付时间表；同时增设违约条款，约定任意一期逾期付款，剩余款项视为全部到期，当事人可直接申请强制执行，保障债权落地。二审案件受理费减半后由双方平均分担，合理控制当事人诉讼成本，成功为当事人追回大额夫妻共同财产。