一小区楼房开裂屋外大雨屋内小雨 18年来修缮治标不治本

　　瑞林苑小区和翠景花园共用一个大门出入。

　　廖先生家中的墙体出现开裂。

　　廖先生家的卧室天花板布满水滴。

　　廖先生的卧室天花板用胶带粘贴住防水布。

　　涉及单位:盐田区城市更新局 盐田区海山街道办

　　每逢深圳龙舟水汛期，盐田区瑞林苑1栋、2栋居民便饱受房屋渗水困扰。据小区居民反映，2005年，瑞林苑小区旁的暗径东村开始旧改，2008年由于开挖基坑技术不当出现安全事故，造成瑞林苑两栋建筑发生倾斜、位移和开裂等问题，经过检测为Cu级，存在严重安全隐患。之后，开发商紧急加固抢修，两栋建筑等级回升至B级别，居民得以继续居住。然而，加固修复后安全隐患并未彻底根除，2023年，瑞林苑1栋房屋再次被评为C1级，房屋需要进行加固修缮。

　　18年来，瑞林苑小区业主多次向相关部门反映问题，试图通过修缮整改、小区自治、城市更新等方式破解困境，却屡屡碰壁。

　　针对小区长期存在的房屋安全、自治管理、更新重建及历史追责等问题，海山街道办、盐田区住建局作出明确回应:两部门确认小区现行共管模式合法有效；认定楼栋未达危楼房屋标准，现存隐患需业主自行修缮。同时，针对小区更新旧改问题，盐田区更新局明确小区由于面积太小不符合更新标准，并不具备市场化旧改条件，但可由业主自筹资金自主更新。但在官方回应中，并未对涉事开发商历史追责、履约担责问题作出正面答复。

　　市民投诉

　　雨季屋内滴水不止，一个晚上能接满两大盆水

　　端午前后深圳降雨频繁，盐田瑞林苑小区1栋、2栋部分居民陷入困扰。居住在1栋6楼的租客韦先生坦言，每逢暴雨天气，家中漏水便十分严重，“一个晚上能接满两大盆水”，由于之前接水的盆太小，他还专门买了个大的。据其介绍，自2024年入住以来，他常年受房屋渗水困扰，普通下雨天墙面渗水潮湿，暴雨天气则是出现“屋外下大雨、屋内下小雨”的情况。

　　为解决墙体漏水问题，韦先生多次联系房东修缮，仅有的墙面粉刷处理只能短暂遮盖问题，无法根治渗漏，雨水反复从墙体缝隙渗入屋内。近日，记者走访看到，雨天屋内地面遍布水渍，即便住户早已习惯频繁接水防潮，仍难以规避潮湿积水带来的居住困扰。

　　相较于租客的短期困扰，小区老业主则承受了持续十余年的煎熬。1栋业主廖先生介绍，自2008年起，家中客厅、阳台、主卧陆续出现墙体开裂、天花板渗漏问题，从最初的小面积渗水逐渐发展为持续性滴水。因漏水位置正对卧床上方，廖先生只能在天花板处粘贴隔板承接雨水，多年来已经记不清更换过多少张隔板，但始终未能解决问题，只能被动将就居住，房屋安全与居住舒适度长期无法保障。今年6月中旬一个大雨天，记者现场掀开隔板，可以看到天花板悬挂着大量巨型水珠，不时就会有水珠滴落，隔板随之发出“滴答，滴答……”的声响。由于长期积水，隔板不堪重负、摇摇欲坠随时可能脱落，而下方的被褥也早已湿透。

　　廖先生透露，2010年管理处曾对外墙做防水处理，但效果非常有限，没多久又出现渗漏，一直持续至今。南都记者了解到，廖先生夫妇均是普通工人，收入微薄，根本没能力对破损的房屋进行维修，更别提买房换房，以至于其家中的漏水、裂痕的场景被完整保留了下来。“而这一漏便漏了十余年。”廖先生爱人说道。

　　历史背景

　　旧改施工致楼体受损，开发商曾承诺全权担责

　　瑞林苑小区一共5栋建筑，1991年建成入伙，目前楼龄已超35年。据廖先生介绍，小区房屋出现墙体开裂漏水等问题，根源可追溯至2005年启动的暗径东村旧改项目。2008年，该项目在开挖基坑阶段由于施工操作不当，直接导致瑞林苑1栋、2栋及周边楼房出现沉降、倾斜、墙体开裂等严重问题。

　　一份落款日期为2008年8月28日的工作会议纪要显示，暗径东村旧改项目出现问题后，由盐田区政府牵头处置此事，连夜召开专项协调会，会上认定该事件为施工不当导致的安全事故，明确由项目开发商深圳市创建业房地产开发有限公司承担全部责任，同时成立专项工作小组，统筹房屋安全鉴定、隐患整改、后续处置等工作。据记者了解，会后，经第三方机构检测，瑞林苑1栋、2栋当时被评定为Cu级，存在重大安全隐患。

　　据了解，随后暗径东村旧改项目被勒令停工整改，开发商同时对受损楼栋开展加固修缮等补救措施。两个月后的2008年10月，楼栋复检等级回升至B级，符合国家相关建筑居住标准，居民得以回到家中。

　　值得一提的是，事后，在原盐田区重建局(现更名为盐田区城市更新局)、海山街道办的见证下，开发商向涉事楼栋业主写下《承诺书》:对于此次施工造成楼栋永久性损伤，开发商承诺对后续因地基沉降、位移、开裂引发的漏水、危房等一切问题及后果全权负责。文件被备案留存。

　　安全隐患通过修缮加固得以解决，外加白纸黑字的《承诺书》作为保障，瑞林苑进入一段平静期，然而多年后的一纸公文彻底将原来的宁静打破。2023年辖区房屋质量排查中，瑞林苑1栋被划为C1类(指采取修缮、加固或拆除加建部分等措施后可消除安全隐患的房屋)房屋。

　　据了解，按照《深圳市房屋安全管理办法》有关规定，海山街道办向瑞林苑1栋房屋业主发出《房屋安全隐患治理告知书》，明确该楼栋存在较大安全隐患，督促房屋业主立即对房屋进行修缮加固处理。如有险不查、损坏不修、未采取有效措施而造成事故的将被追究法律责任。业主们未曾料到，15年后，自己可能会因为房屋安全问题未及时处理而被追究法律责任。

　　2023年，1栋业主收到《房屋结构安全隐患治理告知书》，明确该楼栋存在较大安全隐患，要求房屋业主立即对房屋进行修缮加固处理。如有险不查、损坏不修、未采取有效措施而造成事故的将被追究法律责任。

　　此时，距离那次事故已经过去了整整18年，而每天廖先生回到自己破旧不堪的家，感觉时间仿佛仍停在2008年的夏天，从未远去。

　　困境重重

　　责任方推诿+主体缺失，维权旧改推进双双受阻

　　南都记者走访翠景花园瑞林苑小区发现，瑞林苑小区和翠景花园目前共用靠近海山路一侧的大门，以供人员和车辆进出，而原本两个小区之间的围墙则早在翠景花园建设时就被拆除，如不特意提及，现在的居民几乎忘却了那段历史。

　　据廖先生介绍，目前翠景花园瑞林苑小区一共有9栋建筑，其中包含原瑞林苑5栋建筑，2栋公安民警宿舍大楼和2栋翠景花园(翠景花园原9栋建筑，2000年前后分出7栋给东部山海家园)。值得一提的是，在暗径东村旧改项目出现安全事故前3年，即2005年，瑞林苑、翠景花园两小区经盐田区住建局、海山街道办批准，正式成立“翠景花园、瑞林苑”管理处和业主委员会，并于同年召开业主大会，选举产生第一届业主代表，从此开启两个小区共同管理的历史。

　　然而，房屋隐患复发后，业主面临高额维修费用和旧改无望的双重困境。依据当年开发商出具的承诺书，后续新增房屋隐患应由开发商全权承担，但如今开发商及暗径村股份公司均拒绝承担维修责任，高额的修缮费用则直接转嫁至普通业主。

　　除维修追责难题外，小区更新改造之路也并不顺利。由于瑞林苑与翠景小区长期实行一体化共管模式，共用物业及业委会，瑞林苑无独立法定主体，不具备单独申请城市更新的资格。为实现小区自治、推进旧改，业主自2005年起持续向相关部门反映实情，诉求分割物业管理区域、成立独立业委会，但始终未能落地。“翠景花园居民不但占用着我们瑞林苑的公共空间，让我们的权益受到损害，而且让旧改事宜一再耽搁。”业主廖先生说。

　　2024年，业主起诉小区业委会、诉求解除共管模式的诉讼一审败诉，法院认定现有共管模式合法有效，彻底击碎业主通过权属拆分推进旧改的希望。

　　采访中，南都记者多次通过相关部门和街道办试图联系暗径股份公司和开发商深圳市创建业房地产开发有限公司，得到的回复多是以“时间久远，现在的人都不了解”为由婉拒记者采访。截至发稿前，暗径股份公司和开发商均未对此事作出正面回应。　　

　　部门回应

　　涉事房屋未达“危楼”标准，小区重建希望渺茫

　　针对瑞林苑小区业主反映的多项诉求，海山街道办、盐田区住建局逐一核查核实并回应。

　　关于小区自治与业委会设立问题，目前翠景花园与瑞林苑合并管理模式经2005年、2024年两次业主大会表决确认，且相关决议经市区两级法院判决合法有效，现有共管业委会正常履职；两部门均表示，瑞林苑若要单独分割物业管理区域、成立独立业委会，需由全体业主按物业管理相关条例召开大会共同表决，居民可向街道咨询具体流程。

　　针对房屋安全隐患问题，官方核查显示，2008年楼栋施工受损后经加固整改，2010年复检安全等级达标可正常使用，后续多轮房屋排查仅1栋存在C1类可修缮隐患，并非专业鉴定的危楼房屋，相关隐患治理告知书已依法送达业主，督促责任人落实修缮工作。

　　针对小区旧改更新难题，街道方面曾多次召开专题座谈会、发函协调区级部门推进改造工作，并向业主普及自主更新政策；住建部门补充说明，瑞林苑单独拆除重建不满足用地面积要求，无市场化更新动力，暂不纳入拆除重建更新计划，业主若达成自筹资金原拆原建共识，可向街道反馈，部门可争取将小区纳入自主更新试点范围。

　　此外，针对业主追责开发商不履行承诺等历史责任问题，官方在回应中并未提及。

　　圳在评

　　避免承诺书成一纸空文 相关部门应牵头破困局

　　两栋隐患房屋，安全问题存续十八年，困扰住户正常生活，瑞林苑的困境绝非简单的老旧小区居住环境不佳的单一问题，同时也凸显了基层治理中有效解决历史遗留问题的行政能力如何得到落实执行的问题。2008年官方已明确事故主体责任并见证开发商“负责到底”的承诺书，且成立专项工作组统筹处置相关事宜，然而本该形成闭环治理机制，最终却沦为一纸空文，让安全隐患悬而未决。

　　民呼我应，民生疾苦理应被看到、被听见。瑞林苑小区居民的居住环境之恶劣早已经不是秘密，它不该被忽视，不该被技术性的话术困住18年，甚至原地打转。相关部门更应“民呼我动”，主动牵头厘清权责，查找问题根源，协调各部门妥善解决历史遗留问题，彻底破解住户的“危楼”困局。

　　采写:南都记者 陈文才

　　摄影:南都记者 刘有志