上海
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房东将房屋、商铺等资产租给承租人后，有时会发现承租人为了获取转租收益或降低自身经营成本，在未取得房东同意的情况下就将房子转租出去。那么此时房东能否直接解除原租赁合同并收回房屋呢？
经典案例
2024年6月11日，甲欲将自己的商铺出租给乙，双方签订了一份门面租赁合同，租期一年，合同明确约定，未经甲书面同意，乙不得擅自将门面转租给他人。
2024年8月16日，乙在未取得甲同意的情况下，与丙签订了一份《店铺转让协议》，将店铺使用权转让给丙，并收取了20万元转让费。甲在得知此事后，通过微信向乙表明不同意转租的态度，并于2024年9月11日将店铺上锁关闭，实际收回了房屋。丙投入资金经营仅一个多月便无法继续，遂将乙和甲一同诉至法院，要求解除转让协议、返还转让款，并要求甲赔偿其经营损失。
法院认为，乙未经出租人同意擅自转租，违反了合同约定和法律规定，导致丙的合同目的无法实现。甲作为房屋所有权人，在承租人乙根本违约的情况下，依据合同约定和法律规定收回房屋，其行为并无过错，不构成对丙的侵权。遂判决支持丙解除与乙《店铺转让协议》并返还转让款20万元的请求，驳回丙要求甲赔偿经营损失的请求。
风险提示
在房屋租赁合同中，若明确约定了禁止转租，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人不仅有权单方解除其与承租人的租赁合同，还可以直接收回房屋。而由于出租人与次承租人之间不存在合同关系，即使这直接导致了次承租人无法经营损失惨重，次承租人也无法向出租人主张违约或侵权赔偿。
公司治理建议
各方应如何避免因擅自转租引发的法律风险？我们建议：
1、出租人应在租赁合同中明确禁止转租条款
出租人在起草租赁合同时应当写明禁止转租，例如“未经出租方书面同意，承租方不得将租赁物部分或全部转租、转借、分租或以任何形式交由第三方使用”。同时约定擅自转租的违约责任，例如承租方应向出租方支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后一旦发现擅自转租，出租人必须在知道或应当知道转租事实之日起六个月内，向承租人发出书面异议，明确表示不同意转租。
2、承租人应在取得出租人书面同意后方可转租
承租人如有转租需求，应提前以书面形式向出租人提出转租申请，说明拟转租的第三方身份信息、经营内容、租期及租金等具体情况。待出租人出具书面同意文件后，方可签订转租合同。否则未经出租人书面同意的转租行为，一旦被出租人发现并解除合同，承租人将面临向次承租人全额返还转让费、支付违约金并赔偿经营损失的后果。此外，承租人还可能因违约被出租人追究违约责任，承担诉讼费、律师费等额外支出。
3、次承租人应核查房屋产权证以确认出租人身份
次承租人在签订转租合同或店铺转让协议之前，应当要求承租人提供该房屋的产权证复印件，核对产权证上登记的权利人姓名是否与原始租赁合同中的出租人一致。如果产权证显示房屋为多人共有，还需取得所有共有人的书面同意。同时，次承租人应当仔细查阅原始租赁合同中是否有禁止转租的条款。若合同中明确约定不得转租，则次承租人必须要求承租人出示产权人出具的书面同意转租文件。在未完成上述核查前，次承租人不应支付任何转让费或租金。更多关于房屋租赁的问题，可参考我们之前发布的《》（点击文章名即可查看）。【合同法研115】
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作者介绍
李 慧
股权高级合伙人
北京盈科（上海）律师事务所
盈科股权高级合伙人/律师
盈科人才战略委员会副主任
盈科公司法律事务部 副主任
复旦大学EMBA24级/行动EMBA校长18期
上市公司商学院《企业法律风险》主讲导师
上海律协海事海商专业委员会 委员
上海市工商联数字经济商会会员
上海新联会科创服务团专家律师
上海市侨联青年委员会专家人才
普陀区归国华侨联合会 委员
中级并购交易师、碳排放交易师、上市公司独立董事资格、上市公司董事会秘书资格、证券从业资格、基金从业资格
业务领域：公司设立与投资、公司劳动人事合规体系建设、股权激励、股权架构设计、并购与重组、破产清算、商事诉讼等法律事务。
李慧律师，专注于企业法律顾问服务，长期致力于公司法与合规研究，熟悉公司治理结构、内部运营和HR管理事务。
担任多家教育培训业、口腔医疗业、物流业、制造业、传媒业、租赁服务业、住宿餐饮业、软件与信息技术业、珠宝首饰业……等行业企业常年法律顾问。
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