沪深顶豪接连“日光”，有些项目开始卖不动了？

来源：市场资讯

热销楼盘

-DINGZUYUPINGLOUSHI-

6月的楼市，继续保持3-4月以来的热度和成交惯性。

上半年一二手房总成交规模创近三年同期最高，新房市场累计成交规模同比降幅持续收窄。

从项目开盘去化情况来看，6月典型12个城市项目平均去化率为34.8%，较上个月微降5个百分点。

城市之间项目热度极致分化。

典型如上海，既有前滩公馆、金茂满誉、翡雲悦府二期、前滩元境二期开盘这类去化100%的项目，也有不少去化率不足10%的项目。

同样的情况也发生在深圳，位于南山区的安缇雅苑首开日光，但大多数项目去化率在13%-28%区间。

杭州热度分化更为严重，有些项目去化率保持在八成以上，但有些去化率只有1%了。

哪些项目热销？

一句话总结：一线和强二线城市主城核心高端改善房源。

另外，一些城市高性价比刚需项目点状高热，也成为6月热销项目的一大亮点。

上海：高端盘“日光”再现

上海6月共有38盘3379套房源入市，推盘套数与5月基本持平，开盘去化率较5月回落5个百分点至25%。

平均开盘去化率之所以回落，与6月的供应结构有关系，当月远郊项目增多拉低了整体去化率。

6月“日光”盘明显增加，有4个项目开盘当天实现100%去化，其中3个项目单价超10万+。且这些“日光”项目多在6月下半旬开盘，金茂满誉是日光盘中推盘量最大的项目，首开推出200套+房源全部售罄，6月18日二次加推91套房源，开盘当天全部售罄。

另外前滩公馆、翡雲悦府二期、前滩元境二期加推均实现日光。

前滩公馆位于前滩南板块，6月2日开盘推出19套合院，均价14.48万元/㎡，开盘也实现“日光”。

翡雲悦府作为上海首个四代墅及首个定制、模块化加载的叠墅，通过上叠创新手法提升了空间利用与附赠、生活场景，叠加板块核心配套落地，项目多次热销。

热销项目

金茂满誉

金茂满誉位于宝山庙行，作为新规项目，凭借过硬的产品力，依托贴合片区刚改的产品与定价逻辑，吸引北上海及静安外溢的改善客群，实现热销。

项目产品类型以高层、叠加为主，开盘均价75338元/㎡，二开加推91套，去化率100%。

总结下来，金茂满誉热销有四大核心因素：

• 占位稀缺：金茂·满誉所在板块断供多年，是中外环间少有的1.8容积率低密科技新住区。

• 过硬的产品力：3.5代宅的高附赠，社区会所为2700㎡双馆（立体图书馆+全维运动馆），架空层设有共享工作间、练琴房、日咖夜酒等空间。

• 精装定制化：所有房源均为精装修交付，项目提供9套高定精装方案，从色系、材质到品牌，购房者可按需选择。

• 交通的高便捷性：坐拥“1号线+18号线”双轨交，1号线速达人民广场、静安寺等核心商圈，18号线串联新江湾、杨浦滨江、陆家嘴。

图片来源：克而瑞深度咨询丨普睿上海

北京：6月下旬迎密集入市热潮

北京楼市在6月下旬进入项目密集入市阶段，仅6月27和28日两天，北京海淀、丰台、顺义三区楼盘集中首开。三大产品线涵盖主城顶豪、四环改善和顺义刚需洋房，产品层次较为丰富。

从去化情况来看，多个项目开盘当日去化六成左右。例如海淀内城国宾区的保利熙瑞6月27日首开推出约160套房源，官宣去化109套。

再如建工·嘉棠雅序，项目位于丰台三环至四环核心地段，主打建面99-139㎡三至四居精装改善户型，首开推出545套住宅房源，备案均价约7万/㎡，官宣首开当日销售30亿，其中99㎡刚需三居、123㎡舒居四居去化最快。

广州：平均去化率年内新高

6月，广州房企推货节奏明显放缓，全市合计推出1509套房源，环比减少40%。从结构来看，仅市区、近郊新规项目积极推新补货。

新开盘项目整体去化率小幅抬升至20%，为年内月度新高。

不过，项目之间开盘表现冷热不均，仅市区热点项目表现较好，监测的3个市区项目开盘去化率均在30%以上。

热销项目

保利云瑞

在众多项目中，位于白云新城板块的保利云瑞开盘表现可圈可点。6月27日首开推出236套房源，官宣首开去化九成，揽金15亿。

该项目是片区近四年首批新规纯改善产品，开盘均价52000-80000元/平方米，首开户型涵盖建面约128㎡、145㎡及200㎡四房。

项目位于白云新城核心区位，生活配套成熟，同时高层可望白云山，主打低密板楼+新规改善产品，部分户型价格一二手倒挂，性价比高。

深圳：高端改善“日光”

年中冲刺阶段，深圳房企明显加大了推盘量。6月推售量环涨130%。整体去化率27%，较5月明显回落。

高端改善凭借确定性资产仍然日光，6月30日中海安缇雅苑推售72套建面235-383㎡4-5房产品，折后精装均价约18.2万/m²，开盘当天售罄。

不过该热度属于核心豪宅的点状兑现，不代表全市市场普遍回暖。尤其是改善型项目总价门槛抬升至千万级后，客群观望情绪明显升温；刚需同板块分化加剧。

热销项目

路劲驭海隽府

项目位于盐田沙头角核心片区，原海涛花园旧改地块，于6月12日正式首开推出198套房源，开盘当天认购164套，去化率超过80%。项目开盘均价折后最低4.6万元/平米起。

从客户定位来看，项目目标客群主要以盐田本地改善客为主，其次为罗湖、福田、龙岗、南山、坪山，部分客户来自香港。

在深圳整体去化率下滑的情况下，该项目能实现八成以上去化，主要有四个方面的亮点：

• 零距离亲海，是城市中心绝版的海景楼盘。

• 交通便利，8号线海山站约900m，无缝接驳2号线，2站到罗湖，10站抵福田，快速贯通蛇口、华侨城、福田等豪宅区。

• 商业配套齐全：海城约500m，中英街约150m，瀚海汇、百富等商圈环绕；沙头角国际免税城（规划中）在侧，支持多元化消费体验。

• 新规产品力突出：约25万㎡山海大城，流光屏外立面，约2.5万方南洋风情园林，约2300㎡高定艺境会所。新规高使用率产品，整体使用率约92-99%，通透景观宽厅。

示意图来源：克而瑞深度咨询丨普睿深圳

杭州：顶毫去化回落

杭州是推盘规模保持上涨，6月59次推盘累计推出3128套房源，环比增长24%。

推盘规模增长背后，开盘去化率却相较5月份下滑10个百分点至37%，年内次低。

杭州典型的几个高端盘去化率都出现了下降，比如中海万潮玖序、滨江金帝奥映世纪及栖湖云庄三个典型的高端项目6月去化率均出现小幅下跌，其中栖湖云庄跌幅最为显著，短期内大量顶豪入市，叠加待推项目分流，去化逐渐承压。

上半年杭州累计推出13149套房源，推盘量同比下降30%，仍不及去年同期，整体推盘积极性尚未恢复，且去化率与去年上半年降了14个百分点。

热销项目

绿城・潮语观棠轩

项目位于钱塘区大江东板块，距离8号线青西三路站直线约300米。项目容积率1.8，板块内稀缺的6-7层洋房。项目6月以来三次开盘去化率都在90%左右。根据案场统计，6月单月销售额突破1.2亿元。

从产品端来看，项目配备地暖、三面铝板、全封包阳台，在板块内也属稀缺。低总价优势，项目精装均价2.3万元/㎡左右，车位优惠后3万/个，房价享受97折优惠，并启动分销。当然，还少不了绿城的品牌加持。

项目示意图来源：普睿数智浙江区域

成都：推盘量增、去化回落

6月成都共有5个项目开盘，推出625套房源，环比增长66%，平均开盘去化率为49%，较上月小幅微降4个百分点。

从结构来看，新开盘项目包含刚需、改善和高改产品，其中保利天奕首开推出149套，去化超百套；中铁先锋艺术城去化率87%左右，是5个新开盘项目中去化率最高的。

热销项目

中铁先锋艺术城

该项目位于市中心，由三家央国企联合打造，主力客群以金牛/青羊/老城土著、机关事业单位中层、国企正式职工、老城中小企业主为主，这类人群普遍看中一环极致成熟配套和稀缺性。项目所在主城区商业、交通、教育等配套非常成熟，对目标客群有很强的吸引力。因此首开实现热销，开盘当天去化率达到87%。

项目是成都一环首个新规产品，在空间使用率、入户规制、户型格局上全面突破，这也意味着新规产品普遍更能得到市场认可。

此外，低总价加持，最低总价380万起，在成都一环性价比突出。