商业不动产REITs加速扩容，银行理财抢滩“固收+”新底仓

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2026年6月，中国REITs市场迎来里程碑式突破。首批4只商业不动产REITs近日在上交所集体挂牌上市；随后，监管部门又集中批复第二批6只产品。在业内人士看来，这标志着我国REITs正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，迈入“商业+基建”双轮驱动的新发展阶段。

在这轮扩容浪潮中，也有业内人士注意到，银行理财资金正以前所未有的速度涌入这一新兴市场，有望成为继公募基金、保险资金之后的重要买方力量，并令REITs成为其“固收+”策略配置的一大重要方向。

潜在规模有望突破3.8万亿元

6月18日，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT等4只商业不动产REITs集体上市。上市首日，4只产品全线收涨，合计成交近13亿元。

从此前的募集规模来看，这首批4只商业不动产REITs总募集资金超200亿元，平均网下认购倍数达78倍，涵盖银行理财、券商自营、私募等各类专业机构，同时吸引了个人投资者参与。首批产品的底层资产覆盖写字楼、奥特莱斯、社区购物中心等业态，分布在北京、上海、西安、郑州、哈尔滨等城市，全部聚焦一二线核心地段成熟运营物业，出租率均在98%以上。

时隔数日，第二批6只商业不动产REITs获批，包括华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资商业不动产REIT、华安锦江商业不动产REIT、光大保德信光大安石商业不动产REIT等，覆盖外资、央企、地方国企等多元主体，底层资产从综合体、酒店到写字楼，业态进一步丰富。

在近日举办的陆家嘴论坛上，证监会主席吴清曾提及商业不动产REITs试点。他表示，4单首批项目将在上交所挂牌上市，将坚持稳起步、稳发展，既为做优增量、盘活存量提供动力支持，也为投资者大类资产配置提供新选择。

数据显示，截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超700亿元。据中信建投证券测算，国内存量商业不动产市场规模或超百万亿元，参照美国3.8%的证券化率，潜在REITs规模有望突破3.8万亿元。

对普通投资者来说，有机构人士分析称，REITs兼具股票波动和债券固定收益特性，不是保本产品，也不承诺固定收益。因此在投资过程中，不能只盯着短期价格，而是要理解其底层资产、租户结构、现金流来源、估值健康程度等因素，并摒弃“打新必赚”“稳赚不赔”等心态。另一方面，借道公募基金、银行理财等专业渠道间接参与，REITs或将成为个人投资者“买楼收租”的长期投资选择之一。

银行理财加速涌入REITs

事实上，证监会2025年底发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，专门提及 “支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务”。

在这波REITs扩容潮中，不少银行理财纷纷宣布入局。工银理财近日披露，已对首批4只商业不动产REITs进行系统性投资，并对后续相关产品进行了多元化储备。中邮理财则宣布参与首批投资，通过战略配售和打新布局中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，目前已构建起覆盖战略配售、网下认购、扩募及二级市场交易的全链条投资能力。

银行理财布局REITs早有先例。在此前几年的公募REITs试点期间，招银理财、光大理财、兴银理财等曾参与网下询价或战略配售。此外，还有信银理财构建“基础设施+商业不动产+私募”三位一体体系，建信理财以战略投资者身份布局购物中心和数据中心REITs项目等。

对于REITs领域的布局，中邮理财表示：“低利率环境下，传统固收资产收益中枢下移，兼具稳定分红与增值潜力的REITs正成为理财资金的‘新底仓’。”工银理财则提出“固收打底，REITs打新增强”策略——将REITs打新嵌入“固收+”产品，用固收资产筑底，通过机构专属通道争取一二级价差收益。2025年，其新增公募REITs平均加权收益率达27%。

总体来看，银行理财加速涌入REITs，背后的核心驱动力是如今市场的低利率环境。华宝证券分析称，在低利率环境下，传统固收资产收益中枢持续下行，兼具现金流分派与向上增值弹性的REITs，可以成为银行理财资金的合意资产。

一方面，REITs底层依托不动产现金流或特许经营权现金流，具备类债属性的收益安全垫，可替代部分信用债作组合“压舱石”；另一方面，核心区位产权类物业标的具备长期增值空间，叠加公募一级打新、Pre-REITs与机构间REITs私募转公募的制度性估值溢价，能够为组合贡献向上弹性。

不过，也有行业人士提醒，REITs投资对理财公司提出了更高要求，其中，流动性弱于传统固收、收益锚定资产运营、跨领域投研门槛高于纯债投资等风险仍需重点关注。因此，也有机构建议，银行理财公司应组建专项不动产投研团队，并借助母行集团协同优势识别潜在风险。

从更长周期看，随着REITs市场持续扩容提质，不仅为大量存量资产提供了标准化退出渠道，打通了“投融管退”闭环，也为理财资金在低利率时代提供了兼具稳健分红与增值潜力的配置选择。正如中邮理财所言，通过配置多层次REITs，理财产品将原本封闭、大额的不动产投资转化为公开、透明、可分拆、可分红的金融资产，让普惠金融延伸至不动产领域，为居民财富配置增添“抗通胀、稳分红”的新选择。

| 金融投资报记者 陈雨禾 |

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