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顺义龙湖宸翰开盘近1个月。
截至10月21日，累计网签27套，成交均价4.14万元/㎡。
与4.37万元/㎡的预售均价相比，约为95折，价格还算坚挺。
但对比两年前开盘的龙湖御湖境，有“好房子”配置加持的龙湖宸翰，似乎未能卖上高价。
龙湖宸翰首批开盘8栋楼，共230套房源。
目前除12# 外，其余楼栋均有网签。
15# 和16# 比较集中，这两栋楼均为建面97㎡起步户型，总计签约15套，占比过半。
其次为115㎡户型，有10套：5# 和8# 各有4套，9# 和13# 各1套。
另外2套为138㎡户型，在4# 。
同时4# 也是首开房源中预售均价最高的楼栋，达到4.5万+。
从楼盘来看，有不少顶层房源优先网签。
一般来说，顶层价格略低。
这或许是龙湖宸翰的推盘策略，借着十一黄金周旺季，先用位置差的房源试水，给出相对大一点的优惠力度，低总价出货，最终实现“低开高走”。
但即便是这样，最终龙湖宸翰的成交均价也很难高过御湖境，毕竟预售价摆在这儿了。
01
龙湖宸翰项目建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。
规划17栋5F-17F洋房+小高层住宅，共524套房源。
主推97/118/138/165㎡四种户型。
9月13日一次性取得预售许可证，住宅准售面积约6.54万㎡，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。
9月24日正式开盘，官宣海报的销售数字是8.6亿元。
按照预售证下28.58亿元的住宅货值计算，去化率大约30%。
得益于以往项目的开发经验，龙湖在顺义的口碑还是不错的，据说有不少客户在样板间没开之前就已经认筹了。
在龙湖宸翰北侧，就是龙湖开发的御湖境项目，这一片是龙湖的绝对主场。
龙湖御湖境2023年初入市，一、二期项目合共千套房套，目前基本售罄。
成交均价4.4万/㎡，堪称顺义主城区的标杆产品。
02
吸取了御湖境的开发经验，龙湖宸翰加码了“好房子”全套配置，阳台、架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。
仅在阳台一项上，就做到了多种形式。北边是挑空平台，南向通面宽的阳台有三种：
· 顺义首次出现的花池，面积全赠送；
· 花池内嵌的阳台报规是开敞阳台，送一半面积。
· 另外两段报规是挑空平台，可做封闭处理，但面积全赠送。
而北边用挑空平台代替了常见的设备平台，同样不计面积。
设备平台进深一般在1米左右，宽的能做到1米2，但挑空平台的进深普遍是1米8。
这些不计容建面，足以让项目的实际使用率再突破一个新高度。
建面97㎡，赠送面积约26㎡。
建面118㎡，赠送面积超27㎡。
建面138㎡，赠送面积将近37㎡。
顶配165㎡，赠送面积和138户型差不多，37.5㎡左右。
03
项目所在顺义东风商场地块成交于今年2月26日，由顺义区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。
包含两幅住宅子地块，其中西侧096地块，即龙湖宸翰项目，开发主体为北京兴竺房地产开发有限公司。
3月19日成立，注册资本13亿元。6月底完成投资人变更，目前股权结构为：
申万宏源和远东宏信合计持股70%；顺义新城发展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。
法定代表人、董事长、经理为张冲，为远东宏信系。
新股东入局的同时，龙湖集团旗下代建品牌龙智造宣布，成功签约北京顺义区东风商场SY00-0201-096住宅地块，为该项目提供代建代销服务。
地块位于东北六环外约2.5公里处，属于顺义主城板块，周边配套成熟且有新增规划，包括地铁线路和商业规划，采用了TOD模式商业体的发展模式。
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