北京
建设工程合同领域，转包、违法分包与借用资质等乱象频发，引发合同效力及价款清偿争议不断。如何准确识别无效合同、正确主张工程款优先权，是化解纠纷的关键。对于此类争议，北京市中恒信律师事务所赛庆威律师依据《民法典》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建设工程司法解释一》）等规定，梳理形成《赛庆威律师解析建设工程合同争议效力与优先权规则》，以飨读者。
无效施工合同的价款结算规则
根据《建设工程司法解释一》第一条，承包人未取得建筑业企业资质、超越资质等级、借用有资质企业名义，以及必须招标而未招标或中标无效的，合同均应认定无效。转包、违法分包亦属法律明令禁止，所签合同无效。《民法典》第七百九十三条规定，建设工程施工合同无效，但工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。该折价补偿系不当得利返还，而非合同对价，利润、违约金等主张一般难以支持。工程不合格，修复后验收合格的，发包人可请求承包人承担修复费用；修复后仍不合格，承包人无权请求补偿。此外，实际施工人可依据该解释第二十四条突破合同相对性，在发包人欠付工程款范围内向其主张权利，并需对转包人欠付事实承担举证责任。赛庆威律师提示，市场主体应严守资质红线，避免因合同无效陷入结算僵局。
工程价款优先受偿权的行使要件
工程价款优先受偿权是法定优先权。《民法典》第八百零七条明确，发包人未按约定支付价款，承包人经催告逾期仍不支付的，可申请人民法院拍卖工程，并就折价或拍卖价款优先受偿，受偿顺位优于抵押权及其他债权。关于行使期限，《建设工程司法解释一》第四十一条规定，承包人应在合理期限内行使，最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。该期间为除斥期间，不可中止、中断或延长，逾期权利消灭。应当给付之日通常为合同约定付款日或工程交付之日，付款条件不明确时，宜通过书面催告固定起算点。同时，司法解释第四十二条强调，发包人与承包人约定放弃或限制优先受偿权损害建筑工人利益的，该约定无效。装饰装修工程承包人亦享有优先权，实际施工人一般不直接享有，但可代位行使。赛庆威律师指出，承包人务必严格在十八个月内书面催告并行权，防止优先权灭失。
赛庆威律师认为，建设工程合同争议的妥善解决，应贯穿事先防范与事中精准行权。市场主体须严格规范招投标及分包管理，杜绝转包、挂靠等无效合同诱因；履行中完善签证与结算资料，固化价款给付时点。发生争议时，应准确运用无效合同折价补偿规则，在工程验收合格前提下积极主张折价补偿，同时善用优先受偿权，严守十八个月除斥期间，及时以催告函、诉讼或仲裁方式确认债权，使法律规则转化为权利实现的实效，切实维护自身合法权益。
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