北京买房：理清思路，购房建议1932

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我的情况是四月份卖掉的东城老破小，但因为想买的房子的各种意外没买成，也因为我们是一直租房住所以没着急。现在我们也在考虑了，我们卖房是因为担心孩子少了导致房子贬值，而我们如果再买房的话那本质不还是一样吗？无非是差了一点学区房的溢价而已。

但我们也不知道考虑的对不对，现在我们是有现金400多万，如果买的话只能买在丰台的，保值估计也不好，而且就算买了房也要在东城租房至少三年，算上高中的话要六年呢。请您给分析一下。

A：

1、房子是用来住的，学区房是兼顾上学的。既然有溢价，那即便孩子少了也是影响溢价部分，对没有溢价的房子没什么影响，而且或许还是利好呢。

毕竟很多家长在孩子上完学后，都是卖掉学区房换成不带溢价的房子。而商品价格是由供需关系决定的，那对非学区房来说至少不是利空。

2、再一点，出生人口减少是确定的趋势，但这主要是对中小城市影响大，对北京这种城市的楼市大盘无所谓。

可以参考其他国家吧，主要看同为东亚文化圈的日韩新加坡等国，还有宝岛省和香港市。都出生人口减少很多年了，偏远地区的房价确实降了，但首都+核心区的房价没受影响。

3、差了“一点”学区溢价？这可不是一点，而是平均25%呢，以400万来说就是100万，这能是一点儿？

这溢价部分是2013年教改之后的几年里单独涨出来的，就因为从那年开始是人口高峰期。但自从2023年高峰期见顶之后，溢价已经开始降了，只是降的还不多而已。以后是否继续降看情况吧，但在房价中的占比至少不会回升了，除非有特殊的利好政策。

而那些不算学区房的本来就没溢价，当年也就没跟着占到便宜。可这也是优势吧，因为到了入学低谷期也没有溢价可降。

4、丰台保值好的板块有的是，不少房子的价格走势都不落后大盘，而且如果跟东城换租的话还能占便宜呢。

以400万为例吧，如果买在丰台的普通商品房小区，那租金一般在6/7000块钱。而拿着这笔钱，如果是租同等的房子，至少能租到价值500万以上的。这中间的租金价差，就是因为学区溢价造成的。

5、简单就这情况吧。是否买房由您自己决定，或者说如果有高息+稳妥的理财渠道，那就没必要买房，拿着收益租房才划算了，属于发挥出了资本的最大价值。但如果实在找不到稳妥的理财渠道，那还是买套房踏实吧。

仅供参考。

二

Q:

我家情况是房子不算少，但都是回迁房，南四环外的，地段和质量都不怎么样，保值也差，这两年跌了至少30%。所以我想换掉两套换成一套，带点学区功能的，先出租，然后过几年等孩子上学了再去住。但这想法家里人都不太同意，想听听您的分析。

A：

1、呵呵，人和人不一样啊。您这是至少有三套房还觉得不满意，而北京800万北漂儿中有500多万人连一套北京的老破小都买不起。即便是北京人，也至少有上百万家庭200多万人买不起北京房子呢。您所吐槽的其实已经是人家的理想甚至是梦想了。

2、我要建议是既然家里没达成统一意见，那就甭着急，可以等孩子快上学了再考虑。理由如下：

一是既然是先出租，那只要是普通意义上的学区房，就必定包含学区溢价，租金收益肯定比您现在的两套房子低。

假定您每套房子值300万吧，那南四环回迁房的租金一般在5000多块钱，一年6万两套12万。而如果换成学区房，即便是老破小的租金收益高，600万房子也就收到10万租金差不多了，每年收益少2万。而如果换成商品房，那租金能有8万就差不多错了，少4万呢，划算吗？这还没算置换的税费成本呢，算上更不划算。

3、二是今年是入学人数的明确拐点，之后这下降趋势至少延续到2032年，是否会回升要看今年的出生人口了。那既然是入学人数下降，学区房的溢价就很有可能受影响。其实这几年已经降了一些了，只是还不多而已。

所以如果提前太早准备学区房，那不光是租金低，还要冒一些溢价部分的保值风险。我觉得不划算。

4、第三就是家里人的意见了，因为教育这事儿是必须全家共同努力的。简单说吧，要想让孩子成绩好，那孩子的天分+努力，妈妈的信息+陪伴，爸爸的资金支持+理解，那是一个都不能少啊。

而如果家里人连房子都不同意换，在后续的教育过程中估计也会有分歧，那对孩子的教育就不利了呗。甚至有可能学区房白买，还是不划算。

5、所以我的建议是等等看吧，至少是先让全家达成统一意见再说。教育是长远的事儿，不急在一时；房子也是长期投资，也不急在一时。

仅供参考。

三

Q:

方庄新坐标小区，形式上像公寓，但其实是70年产权的住宅，民水民电有燃气，这种房能买吗？我主要是为了自住，保值的话不落后大盘就行。

A：

1、公寓这个词本来就是指形式或功能的，跟土地产权无关。打个比方这就跟“皮卡”似的，是一种细分的产品，但跟汽油柴油还是电动的无关。北京最早的公寓都是70年产权，后来因为工商业用地更便宜才改成40/50年为主的。

2、70年产权的肯定是民用水电，有燃气可以算优势，但也不算太大吧，对价格走势没什么帮助。房子肯定能买，想好了自己的主要需求就行。

3、简单说吧，公寓的优势就是居住的性价比相对高，出租的话租金收益率也偏高。北京现在的平均租售比在650左右，老破小也在500左右，而公寓一般都是400甚至更低，对应的收益率就偏高了，净收益达到3%都正常。

但这收益高的前提是房子的售价低，所以才显的收益高的。但既然是售价低，就说明价格走势偏弱，这保值角度还有可能不落后大盘吗？所以这种房的劣势就是升值慢，短期无所谓，长期看下来就挺明显了。

4、新坐标早期的价格挺贵的，高出大盘均价至少30%。毕竟那个年代来北京的年轻人多，他们对小户型公寓很追捧。但之后这些年来北京的年轻人减少，所以公寓的价格和租金都偏弱了。

再加上新坐标的地段儿是典型的两区交界，而且可以算朝阳的飞地，隔着铁道呢，朝阳是不太可能对这一小块地进行规划和开发的，所以这地段儿对于朝阳的小区来说至少不占优吧。

另外这里虽然也算板楼，但进深长，所以多数户型都一般吧，居住体验弱点儿，看房的时候可以多比较一下。

5、简单就是这情况，新坐标的优势就是居住，以自住+出租为主的就很合适。但价格走势长期弱于大盘，以后最好的成绩就是不再走弱吧。

仅供参考。

四

Q:

本人北京人90后首次购房，户口在西城所以没有学区要求，想买户型大点的，手里有200多万+公积金+首贷资格。看了八宝山和杨庄的几套复式房觉得性价比还可以，都是400多万170平以上，但有个疑问，这种房子是不是因为不好卖才价格低的啊？性价比真的高吗？

A：

1、估计您看的都是顶复，而且是不带电梯的，否则这俩地段儿不至于2万多一平。

2、之所以价格相对低，可以说是因为不好卖，但本质还是供需关系造成的。或者这么说吧，虽然顶复在市场上的供应量不大，但因为这是小众产品，所以愿意买的需求更少。那在供大于求的情况下，价格自然上不去了。

这种产品都是20年以前开发的，那会儿流行“楼中楼vs空中别墅”的设计，再加上有的顶复还送露台或阁楼，所以在当年挺受欢迎的。但后来都流行大平层了，人们越来越懒，愿意在家里爬楼梯的越来越少。

另外您看的顶复肯定都是普通的老小区，很多买房人不是买不起顶复，而是觉得没必要，面积大了也是浪费，所以专门到这种小区买大户型的更少。反观别墅区也净是不带电梯的，同样不好卖，但价格未必低。

3、既然是价格低，那就能用同样的总价买到更大的面积，自然是性价比高了。或者也可以用租售比来比较，得出的结果一般也是性价比相对高。但这是居住角度的，其他角度就未必高了，否则不至于不好卖。

仅供参考。

五

Q:

我想问一下您对北京和沈阳的房子的未来看法的问题。因为我们在北京没户口，郊区买套房子感觉也对落户没什么帮助。主要就是钱少，所以想法是能不能先在沈阳买一套，比如浑南，现在大多数小区都7000多，已经好多年没涨了。

然后不管以后涨不涨也是个最后的退路，而且租金比北京高，我同学的128平次新房能卖80万左右，租金是每月3000，租售比4.5%，比北京高的多。

A：

1、我对其他城市的房子都不懂，沈阳都好几年不去了，曾经有过的房子也早卖了，实在不敢建议。

2、不过您对沈阳的租金收益可能高估了一点儿。或者说当地的收益率肯定高于北京，但到不了4.5%的程度，这种二线省会城市一般3%就基本差不多了。

当然我也相信您同学这套房的收益，但这前提是他遇到了稳定的租客。而您买房出租就未必了，很有可能是租金确实是3000一月，但一年退租后的空置期要好几个月，所以综合下来的收益率也就3%左右了。

但这确实比北京高，北京即便是老破小，毛收益率最高也就达到3%，普通的2.5%就差不多了，商品房也就1.8%。

3、其他的我没什么可说的，对沈阳实在不熟悉，帮不上忙。

仅供参考。

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