广州土拍半年考：10宗宅地揽金320亿元，海珠、番禺靓地高溢价成交

广州琶洲

CBD实景图。吕颖雅/摄

广州土地市场进入“提质缩量”阶段。

吕颖雅/发自广州

6月30日，广州土地市场延续近期回暖态势，两宗住宅用地均以溢价成交。

其中，海珠区琶洲中二区AH041208地块经过88轮竞价，最终由越秀地产以约13.7亿元竞得，溢价率约47%，折合楼面价约60706元/平方米，跻身广州楼面价TOP5。

地块紧邻保利天悦，与抖音华南总部一路之隔，临近万胜围地铁站及保利广场，距离珠江仅数百米。容积率约2.5，在主城核心区相对稀缺，计容建面约2.27万平方米，规模不大，但具备改善产品开发条件。在琶洲住宅用地持续稀缺的背景下，该地块吸引保利、中海、招商、绿城、建发、中铁置业多家房企参与竞价，竞争异常激烈。

越秀地产表示，此次拿地是其第六次布局琶洲，再度落子广州核心CBD。连续重仓主城核心区，不仅彰显了其深耕广州、聚焦核心区的战略定力，更体现了对广州CBD发展潜能的坚定看好。

而番禺区洛浦街BA0206303地块则经过74轮竞价，由国贸地产以约10.3亿元竞得，溢价率约55%，折合楼面价约18791元/平方米。

该地块同样具备一定稀缺性。作为南浦岛时隔约30年再度出让的住宅用地，容积率约2.5，计容面积约5.47万平方米，紧邻地铁2号线南浦站及商业中心南浦里，同时需配建一所42班九年制学校。区域长期以存量住宅为主，包括丽江花园、广州碧桂园等社区，楼龄普遍较长，改善与置换需求持续积累，也推动该地块吸引保利、绿城、中海等房企参与竞价。

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土拍大战将全面打响

两宗地块的溢价成交，更多被视为市场热度延续的信号。接下来一个月，广州中心城区将迎来一轮密集供地窗口。

荔湾区无疑是接下来的重头戏。7月24日，荔湾区浣花路以南、沙涌新村以东AF0216006、AF0216007地块将正式出让。该地块容积率低至2.14，是白鹅潭近三年出让宅地中最低值，起拍总价约5.2亿元。地块邻近白鹅潭商务区聚龙湾片区，距离地铁沙涌站约100米，属于中心城区较为稀缺的“配套成熟+交通便利+低密开发”的优质地块。

紧随其后，荔湾区花地大道以东AF021637地块（即芳村客运站地块）将于7月28日出让。地块体量较大，形态方正，容积率3.9，计容建筑面积约6.9万平方米，起拍总价11.95亿元。地块紧邻地铁1号线坑口站，同时汇聚荔胜广百广场等商业资源，周边教育丰富，“学铁商”齐全。此外，地块也将直接受益于万科理想花地多年打造的成熟居住界面。

据了解，上述地块均已有多家头部房企表达参拍意向。

白云区同样不乏“压轴级”地块。7月20日将出让的政通路西侧AB2914005地块，东侧紧邻白云区政府，容积率仅1.1，是中心城区核心地段极为稀缺的超低密住宅用地。其中居住用地占地约2.16万平方米，计容建筑面积约2.37万平方米，起拍总价约8.7亿元。地块整体体量偏小，定位为精品改善社区，未来或以叠墅类产品为主。

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上半年卖地320亿元

2026年以来，广州土地市场整体进入“提质缩量”阶段，住宅用地供应明显收缩，地块规模持续小型化。

统计显示，上半年广州共成交涉宅用地10宗，总成交金额约320亿元，其中5宗实现溢价成交。整体来看，核心优质地块仍保持较强热度，但板块分化进一步加剧。

在具体成交层面，上半年最具标志性的地块来自天河区马场地块。2月25日，该地块经过长达9小时、243轮竞价，最终由越秀集团以236亿元竞得，折合住宅楼面价约8.6万元/平方米，溢价率26.6%，不仅刷新广州宅地单价纪录，也成为全国范围内少见的高总价地块，进一步强化中心城区高端改善产品的价格锚点。

从拿地结构来看，国企央企依旧占据主导地位。其中单笔金额最大的成交来自越秀集团的天河区马场地块。保利发展则延续扩张节奏，上半年连续落子核心区域与重点板块，共斩获两宗宅地，分别为白云区黄边北路地块及花都中轴线核心地块，持续巩固在广州市场的布局。

其中，保利发展竞得的白云区黄边北路地块，总价约13.49亿元，溢价率约23.87%，成交楼面价约2.69万元/平方米。地块位于设计之都板块，容积率2.5，总建面约5万平方米，属于核心区稀缺的低密“小而美”宅地，兼具开发确定性与改善型产品导向。

成交背后，也折射出土地供给与政策导向的同步调整。

4月发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中，广州明确提出优化土地供应管理，从源头推动供需均衡。政策强调“控增量”“以需定供”，科学编制年度住房建设计划与国有建设用地供应计划，并完善土地供应与商品房去库存周期动态挂钩机制，合理把握供地区位、规模与时序。同时提出年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地。适时选取合适地块试行开展现房销售。

一位头部房企营销部门人士表示，当前房企拿地逻辑已明显变化。过去更偏向大体量、分期开发、依赖后期配套兑现溢价；而现在更强调“短平快”操盘模式，优先选择周边配套成熟、居住需求旺盛的地块，拿地后即可快速进入实景兑现阶段，实现“所见即所得”，以匹配资金回笼节奏。

克而瑞深度咨询｜普睿广佛数据报告提到，2026年广州土地市场的变化主要体现在两方面：一是政府在土地定价上适度让利，通过合理控制起始楼面价降低房企进入门槛，激活市场活力；二是供地结构明显向改善型产品倾斜，低容积率、低密度地块占比提升，未来有望成为主流供给方向，并与“好房子”导向形成呼应，推动住宅产品持续向高品质升级。