一年新增超400万㎡，珠江口正被高端商场“填满”

南方财经记者 程浩

一场无声的商业“抢滩战”，正在珠江口“黄金内湾”上演。

《21城市观》梳理发现，广州今年拟开商业体将有26个（含焕新），预计将带来近218万㎡新增供应。深圳、东莞、佛山预计新增商业体量分别约50万㎡、40万㎡和100万㎡。

其中，不仅有以万象系、太古系为代表的高端商业标杆，也包括多座山姆会员店围着珠江口在布局。

艾媒咨询CEO兼首席分析师张毅分析，当前中国商业地产正从增量扩张转向存量深耕，从规模竞赛转向品质竞争。在多重政策合力与趋势叠加共振下，山姆、万象城等商业IP正争相涌向珠江口“黄金内湾”。

“黄金内湾”指的是环珠江口100公里的区域，覆盖广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山6个地市，并辐射香港、澳门。而广深佛莞四座万亿城市，如今已成为高端商业资本竞相涌入的“重仓区”。

广州的商业格局正在经历一场历史性的重塑。过去，广州高端商业呈现“单核驱动”格局，以年销售逾百亿元的太古汇为代表的天河路商圈长期占据核心地位。

如今，这种格局正在被逐步改写。今年年初，高奢商场SKP华南首店宣布签约珠江新城马场地块。白鹅潭万象城计划于年内开门迎客，聚龙湾太古里紧随其后。

至此，广州商业核心区将形成“天河路（太古汇）—珠江新城（SKP）—白鹅潭（万象城、太古里）”三足鼎立的新格局，商业版图更趋均衡与多元。

一个极具象征意义的里程碑是，广州即将成为全国首个同时汇聚太古汇、太古里、万象城、SKP四大顶级商业IP的城市，这一配置，已直接看齐北京和上海，坐稳华南消费枢纽的地位。

值得注意的是，广州此轮商业爆发并非只有核心区在唱独角戏。据不完全统计，2026年广州拟开商业体共26个，预计将带来近218万平方米的新增供应。其中，新增10万平方米及以上的大型商业项目将达到8个，包括天河合生汇、君超GRANTRAL ONE、砂之船奥莱公园、白云新城金铂中心以及白云五号T5 MALL等，高端项目占比超过三成。这意味着，广州的商业热力正在从核心区向外围城区扩散，白云、番禺、金融城等板块都在加速补齐商业配套的短板。

深圳的商圈不仅瞄准世界级，也持续变得更迎合“年轻人”需求。2025年发布的《深圳市商业网点规划（2025—2035）》显示，到2035年深圳要全面建成5个具有全球示范引领效应的世界级商圈，分别是福田中心商圈、罗湖核心商圈、后海—深圳湾商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。这五大商圈的战略布局，清晰地指明了深圳商业未来的增长方向。

图为2025年广佛深莞四座万亿城市集中式商业开发项目整体情况。

数据显示，2025年，深圳新开业商业综合体约23个，全年181万㎡的新增供应量，创下近五年新高。K11 ECOAST、罗湖益田假日广场、大悦城等标杆项目强势入局。太子湾花园城VILLA街区、Kaledo嘉乐道等特色街区型商业的涌现，更折射出深圳商业形态已从单一巨型综合体，演化为适配年轻高知客群个性化需求的多元生态。

今年，国贸·Spring、红岭万象汇、太子湾招商花园城南区等11个商业体也将集中亮相，预计新增商业体量约50万平方米。从后海到前海，从空港到罗湖，新的商业热力极核已全面开花，与福田中心区形成了多圈共振的格局。

东莞和佛山的集体崛起让这张“珠江口高端商业热力图”有了更多的可能。

多年来，外界对东莞的印象就是“制造业很强，商业氛围差点意思”。但今年这个刻板印象要被彻底打破。东莞首座万象城、鹏瑞天玥广场、欢乐海岸和厚街山姆会员店等商业体将在今年正式亮相，预计新增商业体量约40万㎡。

图为东莞松山湖欢乐海岸实拍俯瞰图。受访单位供图。

这些新商业综合体的选址逻辑极其明确：万象城直插东莞国际商务区，万象滨海购物村卡位对接深圳的滨海湾新区，早已开业的松山湖万象汇和今年即将开业的松山湖欢乐海岸项目则精准服务于华为等科技企业的高知人群。

赢商股份总裁、中国商业联合会商业地产工作委员会主任周艳斌表示，从消费端看，当前自带微度假气质的松弛感商业正成为最受关注的商业形态之一。欢乐海岸项目以“文化+商业+旅游”的复合模式，将为湾区消费者打造一个全新的城市生活目的地。

过去，珠江口各城市以生产端融入全球产业链。如今，这里正以消费端的独特魅力，成为全球商业的新标的。

而广深佛莞四城一年新增超400万平方米商业体量，这早已不是简单的消费地标分布图，而是一张深度耦合城市战略、产业迁移与人口流向的经济地理版图。

近两年，珠江口广深佛莞四个万亿城市，在商业上集体破局。

“珠江口广深佛莞四个万亿城市大力引入大型商业综合体，是城市产业升级、补齐消费缺口以及都市圈一体化发展等多重需求所叠加的破局选择。”张毅表示，各城市高速发展催生了大量高收入中产人群，引入万象城、山姆这类标杆项目，既是完善城市配套，更是在湾区竞争中抢占消费资源。

透过现象看本质，这张热力图有三个极为鲜明的特征。

第一个特征是商业内核重塑。广深这些老牌消费中心，不再依靠传统市中心“单打独斗”，而是裂变出了多个新商圈和新增长极。张毅解释，高端商业选址和城市逻辑正在彻底重构行业竞争，当前商业中心布局已从过去单一的核心地段比拼，转向了“精耕细作”的全方位较量，如何突破传统购物中心模式，创造稀缺性消费体验和差异化内容生态，成为众多商业体的最新考量。

第二个特征是边界缝合。以前广佛、深莞交界处是商业洼地，现在恰恰相反，高端商场直接“骑”在城市边界线上，专门截流双向通勤的高消费人群。近郊枢纽、产业新城、跨区域交通节点，都成了商业布局的新热点。

第三个特征最明显，那就是产城共热。商业新地标大多与城市经济新高地重叠，有产业新区的地方，就会有高规格商场跟进。

那么问题来了，这些动辄投资几十亿元的商业巨头，为什么在这两年突然密集爆发、持续加仓珠江口？

从顶层逻辑看，政策的风往哪吹，资本就往哪跑。

国家对于发展体验式消费场景、推动文商旅深度融合的要求已深入城市政策肌理，促进了大湾区城市推动消费焕新与升级。

而最扎实的底气，来自庞大且充满韧性的消费底盘。

张毅认为，山姆、万象城等持续重仓珠江口，本身也和粤港澳大湾区高水平消费能力、雄厚的消费底盘、密集的中产高净值家庭群体以及完善便利的交通网络有密切关系，这些城市的人均可支配收入、家庭消费能力在全国各城市中实现领跑。

数据显示，广州社消零连续5年超万亿元，深圳连续两年站稳万亿元规模，东莞限额以上网络零售额同比猛增28.1%。正如世邦魏理仕钟廉军所言，SKP落子广州，是对其华南消费枢纽地位的权威认可，将极大提升广州在全国高端商业版图中的话语权。

粤港澳大湾区还有得天独厚的消费增量。近年来，粤港澳大湾区融合发展带来了充足的港澳居民消费流量，而免签政策落地带来的外国游客也提供了消费新增量。

北上的港人持续涌入深圳，频频刷新深圳的出入境纪录。数据显示，2025年，深圳口岸出入境人员数量突破2.73亿人次，同比增长14%，其中，港澳台居民1.7亿人次，同比增长23%，占比62.6%；外国人728万人次，同比增长35%，占比2.6%。

从更深层的经济地理逻辑来看，这是一场商业资本与城市战略之间的“双向奔赴”。

广州珠江新城、深圳前海、东莞松山湖、佛山三龙湾是当地未来的经济发动机与人口聚集地。

当这些人群落地生根，日常消费与品质生活需求的巨大缺口就暴露了出来。此时，万象城、SKP、山姆会员店精准卡位，一把填补了这个服务都市圈“最后一公里”的市场空白。

张毅认为，珠江口已形成以广深为核心、佛莞等城市为下沉网格的高端商业布局，而未来的商业竞争不仅仅是位置的竞争，更在于内容力与场景力的较量。依托大湾区城际网络实现多层客流互通，同时借助港澳跨境消费红利，高端商超和品牌企业能够快速复制成熟运营体系，摊薄运营成本，实现高质量扩张。

当前，大湾区城市群的融合，已从物理意义上的轨道连接，深化为商业活力与生活方式的相互交融，而这场以消费为名的城市竞合，才刚刚拉开大幕。