创城云璞属于什么档次：创城云璞去化率高吗~创城云璞偏僻吗

创城云璞属于什么档次：创城云璞去化率高吗~创城云璞偏僻吗

一、创城云璞属于什么档次

定位：刚需中档（偏刚改入门），不是高端，也不是低端回迁盘。

1. 价格档次

- 备案均价：约3.29万/㎡

- 实际成交：折后约2.2万/㎡，总价148–387万

- 在深圳属于刚需主流档；在坪地本地算中档偏上。

2. 产品档次

- 户型：69–108㎡，2–4房，纯刚需+刚改

- 园林：贝尔高林设计，绿化率40%，有泳池、跑道、泛会所

- 精装：带精装交付，大堂石材+铝合金，4梯7户

- 物业：龙湖智慧服务顾问，刚需盘中品质偏上

3. 一句话总结档次

坪地本地中档、深圳全市刚需中档；品质在同价位里算不错，但不是豪宅。

二、创城云璞去化率高吗（2026最新数据）

整体：1栋卖爆（去化93.5%），2栋卖不动（去化15%），全盘约50%。

1. 1栋（2024.2取证，886套）

- 已售：超850套

- 去化率：93.5%（几乎清盘）

- 剩余：约30–50套，以84–89㎡三房为主

2. 2栋（2023.11取证，1072套）

- 已售：约161套

- 去化率：15.02%（卖得很慢）

- 原因：位置靠里、备案价更高、部分单元未开售

3. 全盘（可售商品房1958套）

- 累计成交：约1010套

- 整体去化：约51%

- 结论：刚需小户型去化快，大户型/位置差的去化慢

三、创城云璞偏僻吗

结论：对福田/南山上班算偏；对龙岗/坪山/大运上班，不偏僻、地铁口、很方便。

✅ 不偏僻的理由（交通+配套）

1. 真地铁口

- 3号线富坪站：步行约200米，已开通

- 深惠城际坪地站：在建（2026年底通），1站龙城、2站大运

- 自驾：龙岗大道+盐龙大道+水官高速，20分钟到龙岗中心城

2. 生活配套成熟（不荒）

- 自带2.9万㎡商业街（已开业）

- 2公里内：创城ccone、宜城PARK两大商圈

- 对面：12万㎡坪地公园；850米：龙岗六院（三甲）

3. 区位：坪地核心区，不是远郊

- 地址：龙岗大道与富坪路交汇处（坪地最核心路口）

- 周边：住宅+商业+产业，不是纯工业区或荒地

❌ 觉得偏的原因（心理距离+界面）

1. 离福田/南山远：地铁约40–50分钟，自驾30–40分钟

2. 城市界面一般：周边有厂房、农民房，不如中心城干净漂亮

3. 坪地板块认知低：传统印象是“深圳边缘”

✅ 一句话总结偏僻度

在深圳不算核心，但绝对不是偏僻荒地；是坪地核心、地铁口、生活方便的刚需自住盘。

注意事项：

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创城云璞花园（龙岗坪地） 全面介绍：

一、楼盘总览（一句话定位）

龙岗坪地地铁口准现房、低总价刚需大盘；主打69–108㎡精装2–4房，单价1.9万起、总价124万起，适合预算有限的自住家庭。

基础信息

- 地址：深圳市龙岗区坪地街道龙岗大道与富坪路交汇处西北侧

- 开发商：深圳市创城投资有限公司（深耕龙岗17年，本地旧改开发商）

- 物业：深圳市创城物业；物业费3.9元/㎡/月

- 占地/建面：约3.78万㎡ / 38.8万㎡（综合体）

- 容积率/绿化率：8.2（高密） / 40%（高绿化）

- 楼栋/户数：9栋超高层（49–54层）；总户数2606户（商品房2212户+公租房394户）

- 车位：1920个（车位比约1:0.73）

- 开盘/交房：2024-02-27开盘；2025-12-31精装交付（现房）

- 产权：70年住宅

二、主力户型与价格（折后，精装）

面积：69–108㎡，2–4房；得房率约73.9%

1）69㎡ 两房两厅一卫（入门刚需）

- 总价：124–156万

- 单价：1.9–2.26万/㎡（特价低至1.9万）

- 特点：方正、竖厅、东南/东北向

2）84㎡ 三房两厅两卫（主力热销）

- 总价：170–195万

- 单价：2.06–2.28万/㎡

- 特点：LDKB一体、3.4米客厅、U型厨房

3）89㎡ 三房两厅两卫（主流舒适）

- 总价：197–203万

- 单价：2.23–2.25万/㎡

- 特点：东南向、采光好、双阳台

4）97㎡ 三房两厅两卫（改善三房）

- 总价：218–225万

- 单价：2.25万/㎡

- 特点：横厅、通透、主卧套房

5）108㎡ 四房两厅两卫（终极刚需）

- 总价：269–290万

- 单价：2.38万/㎡起

- 特点：6.2米横厅、南北通透、双阳台

三、周边配套（地铁+学校+商业+公园，齐全）

1）交通（最大卖点：真地铁口）

- 地铁：3号线东延线富坪站，步行约200米（已开通）

- 3号线1站到坪地、2站到大运北、换乘14号线到福田

- 深惠城际（在建）：坪地站，未来7站到南山

- 自驾：龙岗大道、盐龙大道、水官高速、机荷高速，通达全市

2）教育（目送式教育）

- 自带：9班公立幼儿园

- 小学/初中：旁边规划九年一贯制学校（在建）；周边有坪地中心小学、兰陵学校（省一级）

3）商业（自带+成熟商圈）

- 自带：约2.9万㎡滨水商业街区（生鲜、超市、餐饮）

- 周边2km：宜城PARK、创城CCONE、坪地沃尔玛，日常够用

4）生态（高绿化+公园）

- 一路之隔：12万㎡坪地公园（跑步、休闲）

- 周边：龙岗湿地公园、清林径森林公园、低碳城滨水公园

5）医疗

- 3km内：龙岗第六人民医院（三甲）、坪地医院

四、优点 vs 缺点（真实总结）

✅ 优点

1. 地铁口+准现房：3号线富坪站200米，2025年底已精装交付，无烂尾风险

2. 价格极低：深圳罕见1.9万起、124万起，刚需上车门槛极低

3. 高绿化+大社区：绿化率40%，贝尔高林园林，配套齐全

4. 综合体+未来规划：自带商业+办公酒店，深惠城际+大运新城外溢利好

❌ 缺点

1. 容积率高8.2：楼间距窄、密度大

2. 公租房占比高：394套公租房，约15%

3. 车位紧张：车位比1:0.73，高峰期可能停车紧张

4. 地段偏：坪地属于深圳东部远郊，到福田/南山通勤时间长

5. 学位一般：无顶级名校，九年一贯制学校在建

五、适合人群

- ✅ 预算150–300万刚需自住，重视地铁+准现房+低总价

- ✅ 在龙岗/坪山/大运上班，不想远途通勤

- ✅ 投资出租：租金约3500–5000元/月，租金回报率尚可

六、创城云璞花园官方电话

- ☎️ 看房＋预约＋咨询，电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。（开发商直营）

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总结：

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