辽宁
我跟你说，一说太仓，所有人的反应都是"空城""跌价""没人接盘"。130万买的挂75万挂13个月，亏55万，惨不惨？惨。
但你要是只盯着房价看，就错过了一个反常识的事实——太仓的租售比，其实很高。
打个比方你就懂了。一辆15万的新车，你买下来租给租赁公司，一个月能租5000。扣掉保险、保养、违章处理这些费用，净到手大概3500-4000。算下来年回报率大概30%左右，听起来很不错对吧？但问题是，这辆车第二年就不值15万了，第三年可能只值10万。你赚了租金，亏了车价。
太仓的房子，现在就是这个逻辑。
我有个朋友2021年在太仓科教新城买了套三房，总价130万。现在同板块群星二园成交已经到7000-9000/㎡了，他那套挂75万挂了13个月，账面亏了55万。但他去年把房子租出去了，月租2500。扣掉物业费、维修基金、空置期损失，净到手大概2000。一年下来，净租金收入24000左右。
按现在的挂价75万算，租售比大概是3.2%。什么概念？上海内环老破小的租售比大概1.5%-2%，上海外环次新大概1.8%-2.2%。太仓3.2%，比上海绝大多数房子都高——而且科教新城好一点的次新（湖语花园/太和丽都）挂价还能到1.5万，租售比压到2.5%左右，但普通盘（群星二园/东仓锦苑）7000-9000的价位，租售比能拉到3.5-4%。
网上都在说"租售比越高越好"，但你想想，真是这样吗。租售比高只有两种可能：要么租金涨了，要么房价跌了。太仓属于后者——房价从130万跌到75万，跌了42%，租金从2300涨到2500，涨了9%。分母变小了，比值自然就高了。
但这里有个坑：租售比高，不代表你赚了。
回到那辆15万车的例子。你15万买的车，租出去每月净赚3500，年回报率28%。听起来很美。但三年后车只值8万了，你亏了7万的车价。三年租金净赚12.6万，减去车价亏损7万，净赚5.6万。年化回报率大概12%——还不错，但远没有28%那么夸张。
太仓的房子也一样。你130万买的房子，现在只值75万，账面亏了55万。就算你每年净收租金24000，也要23年才能把亏的钱赚回来。23年，够你孩子从小学读到博士毕业了。
太仓租售比高的背后，真相：租售比高，是因为流动性差。 上海内环老破小租售比低，但你想卖随时能卖，挂出去三个月内必成交。太仓的房子租售比高，但你想卖？挂一年都可能没人问。租金是回来了，但本金被锁死了。
这不只是太仓的问题。整个环沪，花桥、嘉善、启东——都是同样的逻辑：房价跌了，租售比看起来高了，但流动性也冻住了。你赚的是租金，亏的是本金和机会成本。
太仓的租售比高，不是因为房子好，是因为房价跌透了。就像15万的车租5000，车在贬值，租在回本——最后算总账，你可能还是亏的。
给正在考虑环沪收租的你，建议收藏。
如果你已经在太仓高位接了（2021年130万那种），别指望靠租金回本。租金一年2.4万，要23年才能填平55万的亏损。除非房价反弹，否则这笔账怎么算都是亏的。
如果你想买环沪收租，别碰太仓、嘉善这种流动性差的。要买就买花桥——11号线直达，通勤刚需撑住房租，流动性也好一些。虽然租售比可能比太仓低0.5个点，但你想卖的时候能卖掉。
租售比这个指标，只有在房价稳定的前提下才有意义。房价在跌的时候，租售比越高，说明你亏得越惨。别被"高租售比"忽悠了。
关注我的人不多，但留下来的都是狠人。
你们家在环沪有房吗，是买了收租还是套牢了，人各有求，不求统一。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
