没同意就开挖？深圳一小区施工遭投诉，部门：程序合法合规

近日，奥一新闻记者关注到，福田区益田村2栋有业主反映，该楼栋加装电梯项目在方案变更过程中未充分征求北面低楼层业主意见，且涉嫌占用消防通道、存在施工资质疑云等问题，影响低层业主采光、通风、隐私等权益。

小区加装电梯引争议

低层业主称权益受损，提出4点问题

据该业主反映，益田村2栋部分业主申请加装户外电梯，原本施工方案为安装在楼栋南面主入口，方案已公布，因部分业主反对未施工。后来，在没有征求北面低楼层业主同意，且被指违法占用小区消防通道的情况下突然施工，已开挖基坑。

楼栋外已有围挡。图源：发帖业主

该业主认为，此次变更加梯方案不仅缺乏充分沟通，还存在多重问题：

一是加梯位置占用小区消防通道，造成消防安全隐患；

二是电梯紧邻北面低层业主的阳台和窗户，严重影响采光、通风，并带来噪声和隐私困扰；

三是施工单位资质疑似不合规；

四是已开挖的基坑若不及时恢复，可能造成楼体下沉和行人安全隐患。

业主呼吁相关部门介入调查，阻止违规施工，维护合法权益。

针对上述情况，福田区住房和建设局近日作出详细回应。

福田区住建局已达到“双三分之二”比例的同意

程序合法合规

关于方案变更程序，福田区住建局回溯了完整的时间线。区加梯办曾于2025年2月对2栋南面原方案下发过益田村2栋的《既有住宅加装电梯联合审查意见书》，但开工当日即遭部分业主阻挠，提出南面地下管线密集、存在施工安全等意见。

已达到“双三分之二”比例的同意加装电梯业主向福保街道办事处申请变更加装电梯方案设计，并委托设计单位中奥建工程管理有限公司重新编制并提交。2025年9月29日，街道组织设计单位向业主讲解新方案；2025年10月9日至24日，新方案予以公示；2026年1月报送区加梯办，经三部门联合审查后于今年3月27日下发新的联审意见书；2026年4月23日至29日，街道再次在楼道口公告，程序合法合规。

对于低层业主普遍担忧的采光、通风、噪声和隐私问题，区住建局回应称，新方案已按现行国家规范设计，并在前期充分考量了低层住户的居住需求，经深圳市福田区住房和建设局、深圳市规划和自然资源局福田管理局、深圳市市场监督管理局福田监管局三部门联合审查符合要求。同时，加梯对不同楼层业主的利益影响各不相同，区住建局建议利益受损的业主通过协商争取补偿，或依法向法院提起诉讼。根据《中华人民共和国无障碍环境建设法》第22条规定，国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。呼吁房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善、守望相助等传统美德，加强沟通协商，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。

关于消防通道的质疑，经查阅益田村原始总平面竣工图纸，2栋北侧相邻区域并未标注消防车道，最新设计文件将该路段界定为园区道路。按照相关技术导则，确需占用机动车道时，兼作消防车道宽度不应小于3.5米。2栋拟占用的道路宽4米，占用后剩余3.8米，住建局认定“符合相关政策规范要求，不影响车辆通行及消防救援”。

房屋安全方面，区住建局组织了现场实地查勘，经核查，该楼栋房屋散水结构存在局部与地面脱离现象，建筑上部主体结构未发现沉降、开裂等结构性隐患，综合研判房屋当前整体状况稳定，可正常安全使用。中冶建筑研究总院（深圳）有限公司4月30日出具的查勘意见也确认主体结构无即时安全隐患。住建局已要求物管加强日常巡查。

针对施工单位资质问题，经查询全国建筑市场监管公共服务平台确认，施工单位广东政德建设有限公司具备建筑工程施工总承包二级资质，资质齐全有效。项目已于6月3日通过小散工程备案，不存在违规突击施工的情况。

区住建局在回应中表示，区加梯办将会同福保街道办事处继续搭建协商调解平台，支持各方理性表达意见和诉求，推动争议解决。

深圳加装电梯纠纷频发

专家：政府主导、补偿有据、协商有方

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条，加装电梯需经本幢或本单元全体业主“双三分之二”（专有部分面积占比三分之二以上且业主人数占比三分之二以上）同意方可启动。加装电梯方案由区加梯办组织住建、规自、市监三部门联合审查。

据奥一此前报道，2025年是深圳既有住宅加装电梯阶段性工作的收官之年，也是实现电梯“愿装尽装、可装尽装”的目标年。

然而，在深圳大力推进既有住宅加装电梯的背景下，益田村2栋的争议并非孤例，加梯纠纷已成为基层治理的“高频难题”。

奥一记者梳理发现，仅以宝安区新安街道为例，2024年5月份该街道收到网民反映加装电梯问题达132件。西乡街道2026年2月的统计中，反映加装电梯问题共5件，但在物业管理类投诉中占比高达56%。

奥一新闻此前在深圳多区走访调研发现，加装电梯作为老旧小区居民改善出行条件的民生工程，在落地过程中常常卡在“程序达标”与“现实推进”之间。

一些项目审批耗时较长，方案修改、公示、协调反复循环；一些项目虽已达到“双三分之二”同意比例并取得相关手续，却因低楼层业主对采光、通风、噪声、安全及房产价值变化等问题存在顾虑，施工单位迟迟无法进场；还有个别项目在开工后暴露结构安全隐患，导致停工、撤销审查意见，后续退款、围挡拆除、责任厘清等善后问题久拖不决。

表面看，加梯纠纷发生在某一栋楼、某一个单元，实质上却是多方利益再分配、基层协调压力和制度工具不足叠加后的集中呈现。

多位受访人大代表、政协委员和城市治理专家认为，加梯难点不应只停留在“谁同意、谁反对”的简单对立中，而应通过更清晰的规则设计降低协商成本。

比如，由街道、社区搭建相对固定的“一站式”协商平台，引入律师、设计师、工程专家等参与听证议事，把资金分摊、低楼层补偿、采光通风影响、安全评估等问题提前说清；同时探索制定补偿参考区间、统一协商文本和调解前置机制，明确少数业主反对权的边界，让基层部门在执行中有章可循。

专家也提醒，加梯不能只重审批通过，更要重视前期结构评估、施工过程监管和后期维护善后，避免“开工容易、收尾困难”，真正把惠民工程办稳、办细。

“双三分之二”同意仍难开工，深圳加装电梯“愿装难装”背后3大症结！

政府主导、补偿有据、协商有方，深圳多位专家详析加装电梯关键点

采写：奥一新闻记者 廖静文

编辑：蔡诗妍