七成内地买家入场，香港豪宅迎来“新主力”|中环观察

香港豪宅市场回暖买方结构加速重塑香港豪宅后市分化

南方财经 21世纪经济报道记者 张伟泽 实习生 张泊洋 香港报道

2026年6月，华语乐坛天王陈奕迅以逾1.82亿港元购入港岛南区寿臣山超级豪宅SHOUSON PEAK一幢独栋洋房，单价高达每平方米70万港元。

事实上，2025年至今，香港豪宅市场频现名人身影。根据市场资讯，歌手邓紫棋以约8500万港元购入湾仔东半山利安阁两个单位；OPPO联合创始人金乐亲以1.8亿港元购入西半山宝峰（High Peak）1楼A室。

戴德梁行执行董事及香港资本市场部主管高伟雄对21世纪经济报道记者表示，近期明星和企业高管集中购入香港豪宅这一现象，本质上反映了一部分高净值人群在不确定环境下对稀缺、可管理、可延展资产的偏好与信心。

陈奕迅新购入的SHOUSON PEAK洋房由新鸿基开发，2012年入伙，共31幢独立洋房。据中原数据，该项目近1年录得7宗成交，最高成交价为2025年8月的2.3亿港元。

在业内人士看来，高净值人士密集入市，折射出其对香港稀缺资产的重新定价。

香港房产中介公司品正置业总经理伊娜对21世纪经济报道记者表示，企业家和明星的置业动向在潜在购房者眼中往往被视为颇具参考价值的市场信号。大家普遍认为这类群体拥有更丰富的信息渠道与市场前瞻眼光，因此他们的置业行为常被看作行情风向标，引发大众投资者关注，进而影响其购房决策。

今年以来，香港豪宅市场明显回暖。

据中原地产的统计，2026年第一季度，香港一、二手5000万港元以上豪宅共录得209宗成交，同比增长101%，总成交额达219.58亿港元，同比飙升121%；其中1亿港元以上成交录得72宗，按年激增逾157%。

根据利嘉阁地产总裁廖伟强在专栏中的介绍，香港市场对豪宅并无严格统一定义，但通常会从总价和面积两个维度加以界定，即楼价超过2000万港元，且实用面积达到香港差饷物业估价署分类中的D类或以上，即1076平方呎（约合100平方米）以上。

香港差估署最新数据显示，2026年5月私人住宅售价指数报321.9点，同比上涨12.36%，连升12个月。其中，D及E类大型单位（100平方米或以上）售价指数报284.9点，按月升1.17%，按年升8.99%，创下自2023年10月以来的新高。

莱坊高级董事刘文华指出，超级豪宅交投持续升温，成交宗数及成交金额均录得上升，显示高净值买家对顶级住宅物业的需求依然殷切。

伊娜指出，香港亿元及以上级别豪宅的销售势头较去年更为强劲。以港岛半山波老道豪宅项目“应天”为例，推出仅三周，项目仅有的两套顶层连天台大宅即告售罄，实用呎价高达12.6万港元。

明星和企业家的置业动向，强化了香港豪宅市场回暖的市场感知；而真正支撑这一轮热度的，则是买方结构的变化：内地高净值人群正迅速涌入香港豪宅市场。

2024年2月28日，香港特区政府全面撤销楼市“辣招”，非本地买家购房税费负担大幅降低。据仲量联行统计，撤辣后（2024年第二季至2026年第一季）内地买家于整体一二手市场录得逾2.7万宗买卖登记，较撤辣前激增约160%。

值得注意的是，5000万港元以上一手豪宅的内地买家占比已从撤辣前的不足50%升至近期的约70%，且呈现“金额越高、内地买家占比越大”的鲜明特征。

近年来，香港特区政府持续推出吸引人才和资本的政策安排，也在一定程度上成为香港豪宅市场走强的重要推动力。

自2024年3月起，香港重启“新资本投资者入境计划”，高净值人士在港完成不少于3000万港元投资，即可申请香港身份。计划规定，申请人可投资住宅物业，但仅限成交价不低于5000万港元的单一物业。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平指出，计划推出后，1亿港元以上的住宅交易宗数由2024年1至8月的99宗，大幅增至2025年同期的158宗，同比增长59.6%，且至少50%的买家来自内地。

这种变化在一线机构接触到的客户画像中表现得更为具体。伊娜介绍，其公司接待的豪宅投资客户绝大多数为已取得香港身份的内地高净值人士。

仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰对记者表示，目前香港豪宅市场中，正由本地客主导转向内地资本深度参与。这一转变主要受到三方面因素推动：一是香港豪宅作为资金避险和资产配置载体的功能长期稳固；二是楼市经历约五年调整后，价格已从底部反弹近15%，买家信心有所修复；三是年内港股IPO集资回升及产业结构转型，也催生了新高管阶层对高端住宅的配置需求。

高伟雄表示，来自内地的高净值人士置业动机多元，既包括资产配置与长期传承，也兼顾地段稀缺性、生活便利性与圈层需求。

世邦魏理仕研报分析指出，香港豪宅市场已与新经济形成微妙的共生关系。科技、人工智能等领域的IPO活动，正持续为新晋富豪创造财富，并转化为对香港稀缺豪宅的配置需求。

2026年上半年，香港IPO市场显著回暖。安永报告显示，期内港交所共录得84宗IPO，集资额达2098亿港元，宗数与集资额同比分别大幅上升100%及92%，集资额为近五年同期高位。

值得关注的是，2026年上半年，工业及科技行业IPO合计占整体宗数的65%和集资额的74%。

不过，除了来自内地的科技新贵之外，香港豪宅的吸引力也在向更广泛的跨境高净值人群扩散。伊娜也指出，近两年来，其客户结构正从较为单一的内地新贵，向更具全球化资产配置视野的人群延伸。其中，已有一些欧洲国籍的华人客户进入看房阶段。这类买家多以投资配置为目的，更看重香港作为国际金融中心的稳定性、豪宅资产的稀缺性与保值能力，而非短期租金回报，投资逻辑也更趋理性和长远。

莱坊数据显示，近年来豪宅交投动力持续增强，超级豪宅成交宗数及成交金额均录得上升，尽管目前楼价仍较2021年第四季高位低约6.7%，但仍料有回升空间，预计今年豪宅楼价将上升5%至8%，豪宅租金将上升3%至5%。

区域分布上，高伟雄指出，目前较受欢迎的豪宅区域集中在交通与配套完善、私隐性较强且存量稀缺的板块，例如港岛核心地段的山顶、中半山、浅水湾、深水湾、寿臣山和渣甸山，以及九龙部分成熟居住圈层，包括九龙塘、何文田及九龙站等。

李远峰预计，香港豪宅市场将持续吸引本地及内地资金配置豪宅资产，全年楼价升幅料在5%至10%之间，整体走势趋向结构性上行而非单纯反弹。

与此同时，豪宅市场长期处于供给有限状态。根据香港差估署数据，2025年160平方米或以上单位的落成量约为165套，而预测2026年将进一步下降至约126套。由于土地资源稀缺，加上豪宅项目开发周期较长，短期内难以大幅增加供应。这种供应受限与持续存在的高端需求形成鲜明对比，亦为价格提供长期支撑。

随着豪宅市场逐渐回暖，发展商正“趁热打铁”加快项目开发与推盘节奏。

6月29日，复星首个香港地产项目——清水湾大型综合发展项目正式动工。该项目位于清水湾银影路前邵氏片场旧址，地盘面积约69840平方米，整体投资额预计将超过百亿港元。

根据规划，项目将分四期开发，预计提供逾800个住宅单位，自2030年起分阶段落成。据悉，该项目最快将于2027年底至2028年初推售。复星地产发展香港公司董事长刘亚尼表示，预计未来项目的香港本地客源与内地客源将各占一半。

与此同时，香港本地开发商也在加紧推盘。6月8日，长江实业旗下中半山波老道超级豪宅“应天”宣布首批16套过亿港元大宅入市招标认购；6月29日，嘉里建设旗下九龙半山“缇外”项目单日连沽3套，单日套现达6.6亿港元。

不过，豪宅市场升温的同时，政策端也已作出调整。2026年5月20日，立法会三读通过《2026年印花税（修订）条例草案》，将价值超过1亿港元的住宅物业交易印花税税率从4.25%调高至6.5%。以陈奕迅支付1.82亿港元购入的豪宅为例，其缴付印花税约1186万港元，较旧税率（约773万港元）多付约413万港元。

高伟雄分析，这一政策调整对市场层面的影响体现为三方面：一是买卖双方成本上升，豪宅买家可能更倾向于通过议价、延后成交或改用股权交易来分摊交易成本；二是成交节奏可能变慢，个别项目议价空间扩大；三是若高端需求由强劲的刚需或稀缺资产配置驱动，税负上升未必能显著改变最终需求，只会影响交易效率与价格谈判。

展望未来，高伟雄认为香港豪宅市场将呈现“结构性分化”格局：优质地段、稀缺供给、管理成熟与配套完善的物业更具韧性，交易更可能保持活跃；而普通豪宅或吸引力不足的项目则会面临更长的消化期。短期受利率、汇率与跨境资金预期影响较大，中长期看，市场仍由高净值人群的资产配置与生活圈层需求主导。