“硬基建”与“软服务”：京东产发助力产业升级的两把斧

当传统的生产资源因为市场过剩而变得价值不被看见时，这时候就需要新的组织或者模式来将其激活并重新运转起来。

前阵子有幸在合肥看到了京东产发的园区形态和听到相关负责人聊到的关于园区发展的商业模式，感慨万千。印象中总觉得京东物流园区只有京东自己在使用，但没想到这次在京东产发合肥长丰二期物流园区，除了看到京东物流之外，还有宜家家居，宝马这两家完全不同行业的头部企业在这里享受着高标准的仓储服务。

而这只是京东产发基于园区创新服务企业的缩影。按照我的理解，从本质上来讲，京东产发希望能够以园区为平台，入驻企业为载体，通过京东供应链的能力和产业生态的服务，帮助入驻园区的产业链上下游的企业们实现从0到1，从1到可持续健康发展的目的。

一、行业变局：从资源驱动到能力驱动

物流地产和产业园区这个行业，这几年变化很大。

土地供给的逻辑、企业对空间的需求、仓库和厂房本身的功能定义，都在变化。当一个行业的基础要素都在发生变化的时候，运营模式不可能不变，这是任何一个行业走到一定阶段都会遇到的事。

先说企业对空间的需求。过去企业对仓库的要求比较简单，有标准的框架结构和平整的地坪就行。现在情况完全不同，仓库要能装得下自动分拣线、AGV机器人、智能立库，并且层高要够，承重有要求，月台数量也得配套。很多企业挑仓库跟挑写字楼一个道理，硬件规格必须达标。

再说仓库和厂房本身的功能定义。它们不再只是一个存放东西的物理空间，而是嵌入到企业的供应链流程里，成为企业运营的一部分。对企业来说，租一个仓库背后真正看重的东西是：能不能让货周转得更快、配送成本更低以及更快地响应市场。

土地供给层面也在发生变化。核心城市的工业用地拿地逻辑，跟以前不一样了。这个变化带来的直接影响是，过去那种单纯当房东的模式走不下去了。行业关注的焦点正在从“能拿到多少地”转向“拿到地之后能做什么”。园区运营商的竞争维度，正在从资源获取能力转向资产运营能力。

这三层变化叠加在一起，行业的走向就很清楚了：从物理空间出租，往“空间+服务+资源连接”的综合能力供给方向走。对运营商来说，挑战已经不是能不能把仓库盖出来，而是能不能在仓库之外提供更多的东西。谁能在空间之外搭出新的能力，谁就能在新的竞争逻辑里占到位置。

这个变化的本质，其实是新经济企业对基础设施的需求在升级。电商、新能源、智能制造这些行业的企业，供应链链条长、环节多、协同要求高。靠企业自己去搭建仓储物流体系，效率太低，成本太高。仓库可以自己建，但供应链能力不是盖个房子就能有的。

京东产发在合肥的八年布局，可以看作对这个行业问题的一个回应。

它的模式跟传统开发商的根本区别在于，不是盖好仓库就撒手不管，而是围绕园区的全生命周期提供服务。从选址、设计、定制建设，到后期的运营管理、生态资源对接，形成一个覆盖企业入驻全过程的闭环，提供传统园区给不了的东西。

从长丰亚洲一号起步，京东产发逐步延伸到肥西、肥东，八年时间铺了8个项目，业态覆盖物流仓储和智能制造两个方向。其中长丰二期物流园最有代表性，这个园区同时服务京东物流、宜家、宝马三家客户，分属物流、家居、汽车三个行业。

这种多业态、多客户并存的格局，对运营商的综合能力要求很高。京东产发用一套精细化的运营体系去匹配不同客户的不同需求。

整体上看，行业正在从资源驱动转向能力驱动。这个转变不是渐进的，而是结构性的。跟不上这个变化的运营商，手里的地越多，反而包袱越重。

二、三重价值：落地、省钱、长大

从资源驱动到能力驱动看起来简单，但真正把“能力”做成一套可运转体系的企业很少。

在合肥，京东产发的八年布局给出了一个具体的样子，它所做的事可以拆成三个层面。

第一层是帮企业落地。

以宝马为例。宝马对仓储的要求很高，标准化的仓库满足不了它的需求。汽车行业的供应链特点是零部件品类多、配送时效要求高，传统园区只管提供空间，剩下的都得企业自己管。但现在的车企竞争拼的是交付速度和供应链韧性，仓储物流已经不是后台支撑，而是前台竞争力。车企没有精力在每个城市自己搭建仓储体系，它们需要的是一个服务标准统一的合作伙伴。

京东产发的做法是BTS定制建设——从选址、设计到建设、交付，全流程包下来。2021年3月，合肥长丰二期的宝马定制库房正式交付，成为宝马在中国的首个绿色零件配送中心，拿到了LEED银级认证。从接触到交付，前后也就一年多时间。宝马不需要在合肥养一支基建和运营团队，只需要提出需求，剩下的京东产发来搞定。这个模式把企业的重资产投入变成轻资产租赁，把几年的建设周期压缩到几个月。

不止宝马。宜家也在这个园区。宜家在这个园区承担的是大宗家居产品的仓储功能。家居产品体积大、品类多，对仓库的空间利用率和货物周转效率要求极高。京东产发提供的高标仓储设施在空间布局上做了针对性设计，让大宗家居产品能够高效进出。

京东物流也在同一个园区。京东物流运转的是大型分拣设备和智狼智能仓储搬运系统，需要的是层高、承重、月台数量都能支撑大规模自动化分拣作业的仓储空间，京东产发的园区在建设标准上恰好匹配了这些要求。

三个客户分属家居、物流、汽车三个行业，对空间、动线、作业时间的要求完全不同。京东产发在空间布局上让各客户作业区域相对独立，动线互不交叉，作业时间错峰安排——既互不干扰，又把整体效率提了上去。这种精细化运营，传统园区很难做到。

第二层是帮企业省钱。

传统园区往往聚焦收租和日常的简单运营，企业进来之后采购、物流各找各的供应商，价格各谈各的，效率很低。京东产发则覆盖了企业供应链的全环节服务支撑，协同京东生态资源，实现更多维度、更长供应链上的服务与产品定制，把京东物流、京东政企、京东供应链的能力都接进来，从运输到采购到库存管理，每个环节都在帮助企业降本增效。

去年在合肥肥西、肥东两个智能制造产业园，京东产发联合京东政企、京东工业、京东物流等生态业务，举办了一场园区专场活动，吸引超过40家园区企业参与。有20家企业与京东政企达成合作，通过京东慧采平台实现采购流程的数字化和透明化，预计每年可帮助企业降低采购成本约15%。5家企业与京东物流完成签约，园区内新增物流服务站点，解决了企业长期反映的“收件难、收件慢”问题。

第三层是帮企业长大。

企业从区域走向全国乃至全球，最大的瓶颈往往不是产品不行，而是渠道和物流网络跟不上。京东产发依托京东的全球供应链网络和渠道资源，帮园区企业对接全国乃至海外的业务。

比如，惠宜选是即时零售领域的头部品牌，2025年4月京东产发与惠宜选在合肥正式签约，京东智能产业园·合肥肥西项目启用为惠宜选合肥中心仓，仓储空间超过8万平方米。依托京东产发的全国仓网布局和高标仓储设施，惠宜选实现了核心城市门店当日配货、次日送达。对一家已经验证了商业模式但需要快速扩张的企业来说，不需要自己在每个区域从头搭建仓储体系，京东产发的网络可以直接用。

这三层价值串起来，就是一条线：帮企业落地，帮企业省钱，帮企业长大。

能做到这些，核心原因在于京东产发跟传统园区开发商有本质区别。它不是只靠基础设施赚钱的公司，背后是整个京东集团的商流、物流、信息流资源。硬支撑是仓库和厂房，软服务是京东生态。两者一结合，就形成了传统园区给不了的东西。

如果把这个问题再往深里想一层：园区和企业之间，到底应该是什么关系？

传统模式下，园区是房东，企业是租户，关系止于一份租赁合同。京东产发的做法在重新定义这种关系——它把园区变成了企业供应链的一个外挂模块。企业不需要自己去建仓储体系，不需要自己去搭物流网络，甚至不需要自己去找扩张渠道，这些能力都打包在了“入驻京东产发”这件事里。

三、护城河在生态，不在资产

标准化高标仓谁都能盖，供给端在趋同。一个园区如果只能提供物理空间，那跟其他园区没区别，企业的选择最后只看租金高低。护城河只能建在硬件之外——真正让企业留下的，是仓库背后能帮它解决多少问题。

京东产发在合肥的实践提供了一个观察窗口。

短期来看，京东产发在合肥的物流园区基本满租，在肥东肥西的两个工业型产业园园已经聚集30多家公司和高新企业，产出的规模效应在慢慢释放。但这些数字只是结果，真正值得关注的是这套模式对不同类型企业的实际价值。

对仓储物流企业来说，京东产发的物流园在建设标准、空间布局、能源利用上更为科学，可容纳大型智能化物流设备，为企业提供了稳定高效的供应链基础服务。高效的物流运营进一步保障了区域商品流通效率与交付时效，为入驻企业及合作伙伴创造了更具韧性的供应链竞争力。

对智能制造型企业而言，京东产发以产业园区为载体，依托头部企业的聚集效应与产业链上下游的协同优势，为企业提供了从选址落地、合规运营到政策对接的全流程服务。园区内已形成的龙头企业引领、专精特新企业集聚、上下游配套协同的产业生态，能够有效降低中小型制造企业的供应链与运营成本、提升资源对接效率，助力企业快速融入当地产业生态、实现规模化发展。

两种企业的需求不同，京东产发的价值落点也不同，但指向同一个结果：让入驻企业用更低的成本、更短的时间进入高效运转的状态。

长期来看，这套模式的真正价值在于可能形成“头部企业引领、上下游配套协同”的产业集群。企业进来后长期驻扎，新企业被吸引过来，产业链越来越完整。京东产发的角色，已经从“盖房子的”变成了“搭台子的”——硬件建好、生态资源接进来，唱戏的事交给企业。一旦产业生态形成正向循环，园区就从可替代的物理空间，变成了供应链网络中难以迁移的节点。

回到行业层面，这件事的意义可能比京东产发自己在合肥的布局更大。当硬件越来越标准、越来越容易复制的时候，护城河其实是生态。但生态不是把一堆企业塞进一个园区，而是运营商有没有能力让入驻企业的供应链成本真正降下来，帮企业走出它自己走不出去的那一步。

放到更大的社会背景里看，合肥这些年一直在推产业集群，新能源汽车、电子信息、生物医药都已经有了基础。产业集群的竞争力，靠的是上下游企业之间的协同效率，这需要底层基础设施来托底。京东产发在合肥做的，就是用园区把产业链上不同环节的企业聚在一起，让协同成本降下来。京东的商流、物流、信息流资源持续对园区企业开放，企业不只是租了个仓库，而是接入了一个更大的供应链系统。

底座稳了，产业才能持续地长期发展，这才是这件事最终的社会价值。

本文来自微信公众号“新商纪”，作者：独孤依风。