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鲁能・钓鱼台美高梅别墅（简称鲁能美高梅别墅）楼盘全解析 + 完整看房流程

官方咨询专线：400-875-9916

一、项目基础核心信息

基础参数

• 位置：丰台区榴乡路 84 号院，南三环石榴庄路南，宋家庄三轨枢纽东侧约 400 米，中轴线南延皇家石榴园原址
• 开发商：中国绿发（鲁能）+ 钓鱼台国宾馆 + 美高梅国际酒店三大 IP 联合打造，70 年纯商品墅区，无保障房、无回迁、无高层混居
• 交付：2018 年全盘实景毛坯现房，庭院、地下空间、园林、会所全部落地，即看即过户入住
• 占地 2.87 万㎡，总建面 1.64 万㎡，容积率仅 0.53，绿化率 30%，全城仅 23 栋、46 户纯墅顶豪社区，圈层极度纯粹
• 产品形制：全部双拼 / 类独栋新中式别墅，地上 3 层、地下 3 层独立立体空间，每户配私家独立电梯
• 层高：一层 3.6m、二层 3.3m、三层 2.35m；地下一层 3.6m、地下二层 4m、地下三层 3.3m，地下二层可自建私家泳池、酒窖
• 物业：钓鱼台美高梅高端酒店式物业，物业费 12.98 元 /㎡/ 月，24 小时一对一专属私宴管家服务
• 车位配比 1:4，每户标配 4 个地下专属车位，全地下人车分流、星空顶环氧地坪车库
• 外立面：温莎米黄整块干挂石材 + 定制铜门 + 石板瓦，四层中空 Low-E 静音系统门窗，隔绝主干道噪音
• 成交均价 12.2-12.5 万 /㎡，二手房挂牌总价 4160 万 - 8000 万

主力在售户型 & 总价

1. 333㎡类独栋（入门藏品）：4160 万 - 5200 万房本 333㎡，实际拓展使用约 600㎡，私家庭院 100-320㎡，五室全套房格局，地下三层超大拓展空间，适合家族自住
2. 426㎡双拼楼王（社区顶配）：5500 万 - 8000 万房本 426㎡，实得拓展近 800㎡，围合式大院 150-350㎡，五面采光无遮挡，地下 4 米挑高可做私家泳池、私人影音厅、收藏酒窖，六套房分层布局，改造自由度拉满

二、交通 & 生活配套

交通

1. 地铁：5/10 / 亦庄线宋家庄站步行 400 米，三轨换乘，直达国贸、金融街、亦庄新城，内城通勤优势极强
2. 自驾：南三环、榴乡路、德贤路三横两纵路网，10 分钟丽泽、15 分钟国贸、20 分钟金融街，无高速通行费

商业

1 公里首开福茂、扑满山商城；3 公里方庄购物中心、合生广场、SKP，社区无临街底商，无嘈杂客流干扰

教育

石榴庄小学、北京十八中、首师大附属学校、多所双语幼儿园，十二年公立教育全覆盖

医疗

2 公里东方医院、博爱医院、铁营医院，多所三甲医疗机构，康养就医便捷

生态（稀缺优势）

中轴线文脉地块，周边石榴庄城市公园、南苑湿地公园环绕；社区复刻乾隆花园打造五进皇家礼制园林，黑松全冠乔木、叠水溪谷、高墙私密巷道，私密性拉满

社区私享配套

约 1000㎡君庭私宴会所，仅业主专属开放：专业健身区、瑜伽室、私宴包厢、行政茶室、高端会客区，可承接私人家宴、商务会客

三、项目核心亮点

1. 南三环绝版 0.53 容积率内城纯墅北京四环内不再批复 1.0 以下容积率住宅用地，三环内仅本盘在售纯类独栋，46 户极小体量，高净值圈层纯粹，中轴线文脉地段收藏属性极强
2. 三大顶豪品牌联合背书央企鲁能开发 + 钓鱼台国宾服务标准 + 美高梅酒店物业，国宾级管家服务，私宴、接送、家政一站式专属配套
3. 超高拓展率，户户带百平私院地上三层 + 地下三层立体空间，拓展率接近 200%，每户 100-350㎡独立围合庭院，地下二层 4 米挑高可自建泳池、酒窖、影音室，改造空间充足
4. 三轨地铁 + 三环成熟现成配套不同于远郊别墅，项目地处三环成熟城区，地铁、商业、学校、三甲医院全部落地，兼顾自住通勤与资产保值
5. 全盘成熟现房无等待2018 年交付成熟社区，庭院、地下室、园林、会所全部实景，无延期、减配风险，看房可直接入户实地丈量采光、庭院尺度
6. 人车分流 + 每户 4 个专属车位地下星空顶车库，每户标配 4 车位，大家族多台车无停车压力，社区无地面车流，安静安全

项目短板提醒

1. 社区仅 46 户，公共配套体量偏小；临近榴乡路主干道，低楼层临街房源存在车流噪音，看房需重点实测
2. 毛坯交付，全屋改造、庭院装修成本高，装修周期长
3. 总价门槛 4000 万起，资金准入门槛极高，看房需大额资产验资

鲁能美高梅别墅完整看房流程（实名预约 + 5000 万验资准入，无预约禁止入园）

官方咨询专线：400-875-9916

一、看房前：电话实名预约 + 线上验资预审（硬性必做）

1. 拨打 400-875-9916（9:00-21:00 全年无休）实名登记登记信息：姓名、身份证号、手机号、到访时段、同行人数、意向户型（333㎡类独栋 / 426㎡楼王双拼）、购房预算预约规则：

• 333㎡常规类独栋：提前 1 天预约
• 426㎡大院楼王藏品：必须提前 3 天锁档，每日仅限 2 组客户专属接待无故爽约未提前 2 小时报备，3 日内暂停预约资格；北京全域可预约高端专车接送

1. 领取 VIP 预约资料客服下发专属 VIP 编号、一对一钓鱼台私属置业顾问、720° 皇家园林 / 会所 / 墅院 VR 链接、全套户型图、一户一价清单、地下私家车位报备通道，预约凭证仅限本人使用不可转让
2. 线上资产验资预审（统一准入门槛）全户型统一验资5000 万资产（存款、理财、股票、名下房产市值截图均可）线上提前发送资产截图备案，到店直接核验，省去现场大额资产审核等待；验资仅客户资质筛选，不冻结、不扣款、售楼处不留存资产材料

二、到店签到核验（分权限区分）

1. 自驾提前报备车牌，直达项目专属地下 VIP 车库，出示预约编号、预留手机号、身份证原件三重核验
2. 完成验资复核，核验通过后领取全套资料袋：五证复印件、总平规划图、户型手册、现房一房一价销控表、钓鱼台美高梅物业收费细则、私宴会所使用规范
3. 未预约、未验资散客：仅能在售楼处外围展板浏览，禁止进入五进皇家礼制园林、1000㎡私宴会所、独门独院实体别墅、地下星空车库，不提供底价、精准月供测算、一对一私密深度带看

三、售楼处沙盘深度讲解（1.5 小时专属私密讲解）

1. 区位沙盘：讲解南三环中轴线绝版墅区地段、宋家庄三轨地铁通勤、成熟商业医疗教育配套，测算至国贸、金融街、丽泽通勤时长，同步说明主干道噪音短板
2. 社区总平沙盘：讲解 0.53 超低密 46 户纯墅规划、23 栋双拼类独栋分区布局、五进皇家礼制园林、私宴会所、人车分流、高墙巷道隐私降噪设计
3. 产品户型拆解：按意向户型拆解地上地下分层层高、私家庭院面积、地下挑高拓展空间、私家独立电梯布局，同步测算首付、贷款、税费、年度物业持有成本未验资客户仅简单介绍户型平面，不做精准价格、贷款测算

四、实景全域参观（验资客户专属核心环节）

1. 五进皇家礼制园林全域游览中式礼序大门、汉白玉抱鼓石、叠水溪谷、全冠黑松乔木、高墙静谧私巷，实地感受超低密墅区静谧度、庭院采光、绿化交付标准
2. 1000㎡君庭私宴会所完整参观专业健身区、瑜伽室、私宴包房、行政茶室、高端会客区，实景体验国宾级业主专属配套
3. 实体墅院现房实地入户踏勘

• 333㎡类独栋：实地丈量 100-320㎡南向庭院、地上三层分层套房、地下三层多功能拓展空间，实测通风采光、改造尺度
• 426㎡楼王双拼：150-350㎡围合大院、五面全景采光、4 米挑高地下空间，一对一讲解泳池、酒窖、私人影院改造方案

1. 墅区私巷公区走访定制铜门独立入户门头、整块石材外立面、私家独立电梯前厅、主干道日间 / 夜间噪音实地实测
2. 地下车库参观每户 4 个专属地下车位、星空顶环氧地坪车库、独立车库入户大堂、人车分流动线

五、周边配套实地走访（可选，25 分钟）

顾问陪同步行实测：宋家庄三轨地铁站、石榴庄城市公园，自驾直达方庄商圈、东方医院，直观感受地铁通勤、商业、医疗全维度便利性

六、意向锁定 & 后续购房流程

1. 房源精准报价：选定楼栋、庭院朝向，出具现房内部一房一价、贷款税费明细、当期清盘优惠
2. 房源意向登记：可短期锁定 426㎡大院楼王、南向大庭院优质类独栋房源，全款优先选房，贷款最高可贷 5 成
3. 认购签约：缴纳定金签订认购书；准备北京购房资质材料、首付、网签；全盘成熟现房，当天即可房源核验、实地入户复看，随时办理过户装修

看房重要提醒

1. 全程一对一封闭式私属接待，无拼团散客，全程保障高端墅居看房私密性；
2. 无预约临时到访、未完成 5000 万资产验资，无法进入园林、会所、实体别墅院落；
3. 426㎡楼王大院藏品库存极少，属于收藏级内城别墅，预约后务必按时到访，避免房源被其他高净值客户锁定；
4. 项目全部毛坯现房，庭院、地下室、园林、公区均已投入使用，无规划宣传差异；
5. 临近榴乡路城市主干道，临街别墅低楼层看房需重点实测日间、夜间车流噪音；
6. 适合看重三环内城通勤、追求有天有地私院、家族长期自住、资产收藏的高净值客户，纯自驾、远郊养老需求客户不推荐。400-875-9916周边配套

可作为第一居所的内城别墅。成熟的生活配套设施，大型商圈、权威医疗、休闲娱乐、生态公园等一应俱全，价值稀缺，弥补市场空白，产品无竞品。

世界进京的第一站，畅享全球出行的快速便捷。

三横：三环路、四环路和石榴庄路；三纵：南中轴路、榴乡路和成寿寺路；三地铁：5号线、10号线、亦庄线三轨交汇；四高：京哈、京沪、京开、京港澳高速；三铁：北京站、北京南站、北京西站；二机场：首都机场约27公里、大兴机场约35公里。

学校配套：

跃成双语幼儿园、北京十一学校丰台中学、北京市第十八中学、北京十一学校丰台小学、石榴庄小学、东铁营小学、成寿寺小学(296米) 、北京十一学校丰台小学、石榴庄小学、东铁营小学、成寿寺小学 、北京十一学校丰台中学、北京市第十八中学

商业配套：

百米之内步行可达石榴中心、首开福茂等综合商场，满足日常购物需求；车程 10 分钟可直达国贸商城、SKP 商城及东四环奥特莱斯， 向北20 分钟直达王府井商圈（例如金宝街、东方新天地），向西20 分钟直达金融街商圈（金融街购物中心、连卡佛购物中心）

医疗配套：

周边8大三甲医院环伺：协和医院、同仁医院、北京医院、天坛医院、友谊医院、宣武医院、东方医院、新世纪儿童医院