从青浦上盖到松江TOD 申通地铁联合国资“跨界”拿地的开发边界

观点网 地铁企业频繁拿地的风还是吹到了沪上。

据上海市规划和自然资源局官网显示，松江洞泾刘五公路站TOD项目近日完成出让，项目涉及3宗住宅用地，以及一宗商业租赁混合用地，成交的意向用地者为上海广崧建设发展有限责任公司，成交总价34.66亿元。

穿透该公司股权，其由上海地铁资产投资管理有限公司和上海松江交通投资运营集团有限公司组成，前者占股51%，后者占股49%，值得注意的是，上海地铁资产投资管理有限公司正是上海申通地铁旗下的公司。

观点新媒体了解到，6个月前，申通地铁才拿下一宗位于上海宝山的TOD项目；另在数日前，其还与青浦新城联合组成企业，预备共同操盘青浦新城南站上盖项目。

这股地铁企业入局土地市场的风潮并非申通地铁专属，事实上，自2025年以来，多地地铁企业正以合作的形式拿地建项目，但与其他城市不同，上海申通地铁为上海TOD项目的重要推手，不只负责运营地铁，还负责地铁站上盖和周边的综合开发。

地铁公司跨界摘地的背后逻辑

一般而言，地铁公司的核心职能是轨道交通的建设与运营，但随着近年线网规模的扩大，地铁企业建设与运营所需资金压力日益增加。

因此，为拓宽营业资金来源、预防可能到来的营收压力，愈来愈多地铁企业选择依托站点周边资源进行综合开发，成为其获取更多现金流，甚至反哺主业的重要路径。

这一模式在国际上已有成熟先例，自1970年代起，香港地铁公司便通过政府授予的车站及车辆段上盖物业与周边土地开发权，以未建铁路前的地价支付土地成本，实施站城一体化建设。如今，在其2025年度财报中，全年净利润146.77亿港元，其中来自其物业发展板块的利润已达到110.84亿港元。

而在其他一线城市间，地铁公司拿地的原因主要有两点：第一，通过TOD综合项目开发、房地产业务来反哺地铁运营；此外，地铁企业的入场可以有效为地方土地市场托底，以对冲此前部分民营房企在资金承压下的拿地投资锐减的问题。

例如，今年3月，深圳笋岗地块以总价8.6917亿元正式出让，而出让公告便明确要求，独立竞买申请人或联合竞买其中一方须具有国内地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验，最终深圳地铁以底价单独摘得地块。

此外，广州地铁也在土地市场中频频发力，去年6月广州地铁地产以21.83亿元价格斩获广州白云区槎头车辆段一期地块。截至目前，这家企业已在广州市区内落地了27个TOD项目。

而在长三角区域，杭州地铁擅长通过合作方式拓展版图。2025年5月，其联合多家企业以11亿元拿下杭州地铁18号线乔司车辆段上盖物业综合体项目东西两侧组合地块；两个月后，杭州地铁又联合华润置地、杭地发，以26.8亿元竞得杭州三墩单元TOD地块。

回到上海，申通地铁承载了早年间推动上海TOD项目的发展任务，并逐渐向站城一体化开发商进行转型，其资产规模也随之扩张。

以此次挂牌出让的松江项目来看，协议出让的住宅用地集中于松江区SJS20008单元42街坊，包括3宗住宅用地及1宗商业混合租赁住宅用地，其中42A-05地块，为商业、租赁用房混合用地，其余地块均为商品房用地。

根据已经获批的规划内容来看，3宗住宅用地中，42B-01地块用地面积1.66万平方米，Rr3类住宅，容积率2.50；42B-02地块用地面积3.11万平方米，Rr2Rr3类住宅，容积率1.40；42B-06地块用地面积9.62万平方米，Rr2Rr3类住宅，容积率1.65，部分地块需要建设社区配套设施。

如此看来，三宗纯住宅地块总面积约14.4万平方米，住宅类型涵盖Rr3及Rr2Rr3混合，容积率介于1.40至2.50之间，社区配套要求明确且体量较大，再加上地铁口商业配套，体现出TOD模式下的居住商业开发导向。

组局、摘地与转让

不过，申通地铁与国资联合拿地，并非代表两者将联合开发。

此前，申通地铁先拿地再引入房企合作开发的模式已为市场熟知，凭借这一模式，其在上海已建造多个TOD项目，包括华润万象城、万科天空之城、保利光合跃城、浦发上城。

在6个月前，申通地铁还摘得宝山18号线康文路TOD项目，彼时，申通地铁通过全资子公司分两笔完成康文路地块收购。

其先以31.3亿元拿下9.47公顷的住宅地块，容积率仅1.4，规划建设约955套住宅，折合楼面价约2.65万元/平方米；另以5.6亿元获取相邻商办地块，未来规划为集居住、商业、办公、公共服务于一体的城市综合体。

资料显示，该项目为三维立体TOD开发，整体包含约11万平方米住宅、约5万多平方米商业、约2万平方米办公空间、配备约3200平方米公共服务和一座盖上公园。

拿地三个月后，上海联合产权交易所发布预披露公告，项目背后的上海广甯建设发展有限公司100%股权及相关债权正式挂牌转让，也就是说，申通地铁此前通过子公司拿下了项目，准备连公司带债权一起转手，交给其他开发商来操盘。

目前，项目转让仍处于预披露阶段，预计在7月3日会有结果，有市场人士预测，拿下项目的将会是有TOD经验的央企或国企背景开发商。

另在青浦区域，申通地铁旗下公司上海地铁资产投资管理有限公司还与青浦新城发展集团发布一则合营计划，双方将新设一家合营企业，负责示范区线青浦新城南站车辆基地上盖预留结构的开发与运营。

观点新媒体查阅2026年4月公示的青浦新城南站周边地区控规，该车辆基地上盖项目总用地面积约270亩，共规划8幅地块，其中3幅三类住宅组团用地合计约199亩，容积率控制在1.6至2.1之间，其余地块则被规划为幼儿园、公共绿地、广场及包含菜场、运动场在内的社区服务设施。

不难看出，企业联合地方国资组成联合体拿地，是申通地铁加快推进TOD项目的典型方式，也是其扩张业务边界的主要推动力，但与此同时，地产开发并非地铁公司的主业，其专业开发能力与风险控制水平仍面临市场检验，因此，后续引入开发商至关重要。

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