北京
文/广州进深 严明会
明天（6月30日）上午，广州有两场土拍。
一场上午10点开拍，为番禺东乡地块。
还有一场是琶洲中二区地块，11点开拍。
这两块地都很火。
琶洲那块就不用说了，地处广州主城，综合素质绝佳。
中海、保利发展、越秀、招商、绿城、建发、中铁置业等7家房企，已经报名。
而番禺东乡这宗，由于价格不高，也是个“香饽饽”。
4家房企报名，分别是中海、保利发展、绿城、国贸。
此前流传名单中的龙湖，没有来。
进深君注意到，上周，官方网站挂出一则备案信息，主角正是番禺东乡地块。
而建设单位为，广州中海海懿房地产开发有限公司（以下简称“海懿地产”）。
尚未摘地便提前启动项目备案，可以看出，中海拿地意愿非常笃定。
01
这个备案信息很简单。
只说了，总建筑面积约11.3万㎡，包含住宅约5.5万㎡，住宅配套车位约2.8万㎡，九年制学校约3万㎡（含地下室0.7万㎡）。
起止年限为2026年7月至2029年6月。
总投资14.1588亿元。
连要建几栋住宅楼都没透露。
而提前备案，也并不代表这块地最终就会归中海所有。
此番提前铺排前期手续，主要是可以“拿地即开工”。
至于能不能拿到手，还要另说。
此次在备案中以“建设单位”身份亮相的海懿地产，成立于2019年4月。
它是中海旗下子公司。
海懿地产的董事长由中海发展副总裁刘显勇担任，经理则由中海地产广佛公司总经理郭良栋担任。
这两位大佬是一对老搭档，前者是核心决策者，后者是具体执行人。
在中海广州不少项目中都能看到他们的身影，比如眼下正在热卖的中海广府萬宸、中海环宇熙和等。
海懿地产最早成立的时候，是做中海左岸澜庭项目的开发主体。
中海左岸澜庭是中海在2019年拿的地，前身是番禺石楼新城地块。
当时为了拿下这块地，中海大战碧桂园、保利、越秀、万科、金地、雅居乐、龙光等21家房企。
最终以总价13.9亿元、楼面价1.82万元/㎡将其收入囊中。
拿地后3天，中海成立了海懿地产。
2020年6月，中海左岸澜庭开盘，六年来累计网签727套，成交金额18.79亿元。
目前，中海左岸澜庭已接近清盘，海懿地产也基本完成了它的使命。
正好拿来承接新地块的开发。
02
除了番禺南浦地块，中海还将参与竞争琶洲中二区地块。
之所以如此积极，是因为中海在广州确实该补仓了。
它上一次拿地，是在2025年10月。
当时，中海跟保利争夺海珠区广州大道南788号二期地块，赢了。
保利是为了护盘，拿地意愿并不十分强烈，所以整场土拍只竞价了7轮。
地块成交总价9.2亿元，溢价率约6.97%，可售楼面价约3.4万元/㎡。
这块地，也就是如今的豪宅盘——中海广府萬宸。
但中海广府萬宸体量太小，只有3栋住宅楼，全盘货量只有154套。
5月下旬项目低调入市，首推1#、54套房源，直接去化80%；
6月初又新拿了2#预售证，目前已网签14套。
在售的其他楼盘还有，海珠的中海大境、番禺的中海环宇熙和、荔湾的中海保利朗阅等。
这当中，除了中海环宇熙和是今年新开盘的项目外，其余楼盘都已卖了两年甚至更长时间。
如果年中还不拿地，今年或许就没新楼盘入市了。
这对于长期深耕广州、向来活跃的中海来说，显然不符合其风格。
03
它看好的这两块地怎么样？
先说琶洲中二区地块。
地块体量不大，出让宗地面积9060㎡，计算容积率建筑面积22650㎡，容积率2.5。
总起拍价93998万元，起拍楼面价41500元/㎡。
该地块位于琶洲核心区域，旁边是板块内的豪宅标杆——保利天悦，一路之隔就是抖音华南总部，地段优越。
周边还有万胜围地铁站、万胜广场、保利广场等配套，且离江边也不远，未来高层单位或可望江景。
番禺东乡地块，出让宗地面积21895.49㎡，计算容积率建筑面积54738.73㎡，容积率2.5。
总起拍价66361万元，起拍楼面价12123元/㎡。
这宗地也是南浦岛断供30年后，首次有宅地出让，稀缺性不言而喻。
加上本身地价不高，体量不大，又紧邻地铁2号线和商业中心南浦里，能得房企青睐也在意料之中。
此外，根据出让要求，地块竞得人需配建一所42班九年制学校，包括18班小学和24班初中，并于地块开工之日起2年内完成建设。
这宗地块未来引入的学校品牌，将会是仲元，品质很高。
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