房价将进入长期的“阴跌”周期

　　首先要打破一个观点，很多人觉得现在房价已经到底了，最核心的论点就是根据其他国家房地产泡沫破裂后的经验，平均房价就是会下跌4年，跌幅在20%左右。以这个数据来看，我国房价回调周期已经达到了平均水平，所以已经触底（或者说至少接近触底）了。

　　但实际上，这只是各个国家的均值，如果我们来看每个国家的数据，会发现区别很大。

　　美国：5年就触底，随后快速反弹，再创历史新高。

　　韩国：10年触底，随后缓慢反弹。

　　日本：18年触底，随后缓慢反弹。

　　为啥美日韩房地产泡沫破裂之后，房价走势差距如此之大？

　　问题的核心，还是在经济。

　　看看日韩人均GDP的对比，大家就能明白为什么韩国楼市反弹更快了吧。

　　至于美国的人均GDP，更是基本没有掉过。2008年次贷危机之后，人均GDP也就小幅下降了一年，在2010年就开始反弹了，这也是为什么美国房价反弹那么迅速的原因。

　　所以问题的根本，还是在于经济。很多人分析房价触底，只是从租金回报率、房价下降比例等数据来分析，在我看来都只是“战术”的层面。而宏观经济，才是“战略”层面的东西，也是分析房价走势的根本。

　　好了，跟大家讲完了战略，接下来再来跟大家谈谈战术。

　　我对房价的预期在于，接下来将会进入长期的阴跌周期。下面我给大家说一下我的想法，一是为什么房价还要跌，二是为什么房价下跌速度会放缓。

　　首先是为什么房价还要继续跌，最核心的原因就是在于租金回报率太低，换句话来说就是房价还是有泡沫的。

　　在海外成熟房地产市场，房子租金收益率一般在高于无风险收益率（长期国债利率）约3-4个百分点时，就会有性价比，一般也是各国房价触底反弹的标志性时间点。考虑到国内房子的持有成本低（没有房地产税，物业费也很便宜），所以租金回报率高于无风险收益率2%就会有性价比了。

　　但是目前国内租金收益率仅高于无风险收益率0.51%，距离2%还有一段距离。未来随着房价进一步下跌后，租金回报率进一步升高，叠加国内利率下行，可能房价触底反弹的时刻才能到来。

　　那为什么我认为会阴跌，而不是急跌呢？

　　其中一个原因，就是我上面说的租金回报率。现在我国租金回报率虽然还有水分，但是距离2021年巅峰时期还是上升了不少（大约三分之一），也就是说泡沫已经被去除大半了。

　　放眼全球历史，各国房地产泡沫破裂后，也是前三五年房价快速下跌去处大部分泡沫，随后进入漫长的阴跌期，去处剩余泡沫。至于这个阴跌期有多久，幅度有多大，其实很取决于后续各国的经济走势。一般来说经济反弹跟房价反弹，间隔时间不会太久。

　　另外一个原因，我们可以看看地产投资占GDP的比重。 从经济结构看，地产投资占GDP的比重不会无限下滑。参照美日等国的经验，地产占GDP的比重大约在4%左右。我国房地产业在2021年达到巅峰的10%左右之后，快速下降，2025年只有4.53%，跟历史中枢差不多。

　　但是达到历史中枢并不代表就触底了，一般某类资产下跌周期，并不会因为达到真实价值就会止跌。一般来说，都会有超跌的部分。就像美国在2008年次贷危机之后，房地产投资占比并没有因为下降到4%就停止，而是继续下降到了接近2%，随后再回升至历史中枢水平。

　　就算房地产投资要继续下滑至2~3%，其实下降空间也不大了。毕竟之前几年可是从10%下降到4.5%的，下滑速度之快，全球来看都历史罕见，也去除了绝大部分泡沫了。

　　最后就是从政策上来看，虽然目前还没有支撑房地产，但至少也没有打压房地产了。最具有象征性的两个事件：一是各类房地产支持政策频出，比如放松限购、降低房贷利率等；二是“三道红线”的限制已经被实质性取消了，这是之前限制房企发展最大的枷锁。

　　大家不要小看限制房企融资这件事，实际上巅峰期很多房企的负债率都在80%以上，完全靠借债过日子。

　　因为之前房价一直是上涨的，所以房企根本不愁房子卖不出去，因此对于他们来说，尽可能扩大规模，造出更多的房子，就能赚更多钱。那时候房地产根本不像是制造业，更像是金融企业，因为产品（房子）根本不重要，能够借到更多钱才是发展的关键。

　　所以那段时间，房企挖了很多银行的人。给这么多钱只需要干一件事，运用自己的人脉关系去搞到更多贷款。不仅是业务员，很多高管都是金融出身的，比如最近暴雷的万科，我就写过很多次，走的也是金融路线，最后在房价下跌中暴雷。

　　2020年三道红线出台后，房企融资受限，可以说颠覆了整个行业的生态。那段时间房企融资规模大幅下降，并且融资成本也在提升。

　　三道红线限制的取消，虽然不能完全扭转房地产周期，但是至少是表明了上面的态度。现在已经不是“房住不炒”了，而是要阻止房价下跌。

　　那为什么上面的态度发生转变了呢？

　　最核心的原因，还是房价下跌后影响了经济发展，最重要的一件事应该就是压制消费。毕竟房子占中国家庭50~70%的资产份额，因此房价下跌对居民消费的负面效应是非常强的。

　　所以，房价止跌对消费的传导意义重大，房价止跌也是消费止跌的重要领先信号。历史规律来看，房价见底之后大约1-2年，人均实际消费往往也随之见底。现在这么促进消费的政策，其实都没有房价反弹来得有效。

　　无论房价什么时候反弹，大家都要记住一句话：仅持有一套刚需住房即可。因为就算反弹，从投资回报率来看，房子也绝对算不上一项好的资产。房价再怎么反弹，也不可能有年化5%以上的收益率了，这个回报率别说美股了，连A股的红利股都比不过（参考）。