原拆原建典型模式及筹资渠道拆解丨智库

城市与区域治理研究院 苏志勇/文

在城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”背景下，原拆原建正成为破解老旧小区“改造成本高、居民诉求杂、资金平衡难”痛点关键路径。

近日出台的《城市更新“十五五”规划》将自主更新、原拆原建上升到国家战略层面，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式”“优化金融支持措施，探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措”，从运营模式和金融支持两方面给出清晰定调。

实际上，自主更新、原拆原建已经在全国38个城市试点多年，各地在运营模式、资金筹措方式上探索出一大批可供借鉴的成功经验。本文参考北京、杭州、广州、武汉、长沙等地已落地的典型案例，从“改造力度”和“实施机制”两个维度，拆解当前实践中比较成功的三类模式，并重点剖析每一种模式背后的资金筹集逻辑。

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模式一：单幢原拆原建

该模式特点是原样复建，最小单元试水，适用场景为城中心零散D级危房单体楼，地块小、无开发商介入价值，但区位好、居民支付能力强、对工期敏感。改造目标主要是“消除安全隐患+加梯+补齐厨卫”，容积率和层数基本不变。

典型案例：北京西城区三里河一区28号楼

这是北京核心区首个原拆原建试点，也是“最小单元”跑通政策的样本。楼本体为54户D级危房，上世纪80年代建成。改造方式为MiC模块化集成建筑，工厂预制90%工序，现场46天吊装封顶，总工期不到半年。资金结构为：总成本11815元/平方米，其中政府补贴5786元/平方米（约占40%），居民承担6029元/平方米（约占60%）。以60平方米户型算，户均出资约36万元。

该项目的政策突破是，北京首例“个人住房改建贷款”+存量贷款“带押改建”——原房贷不用结清，直接转成新房贷，解决居民“先还贷才能拆”的死结。项目实现了拿地即开工、交房即交证，新增电梯、无障碍设施，户内厨卫成套。

另一个类似案例为广州越秀“黉桥·小石集”。

该项目为19栋上世纪60~80年代C/D级危旧房连片更新改造。原拆原建采用钢结构模块化方式，2025年10月完工，工期四个月，工期压缩60%。该项目创新点是通过“骑楼架空”释放6米消防通道。资金结构为“业主出一点、企业投一点、政府补一点”三方拼盘，企业方以代建+后期运维置换部分投入。

模式一的资金密码：

单幢项目的资金公式相对简单：总造价=建安成本（含模块化溢价）+设计报建+临时安置。分摊方式为，政府补30%~40%+居民出60%~70%+（可选）公积金/专项贷。其中的关键点是，政府补的是“危改”属性而非开发属性，补贴口径一般走旧改专项资金、加梯补贴、未来社区配套，不涉及土储专项债和棚改专项债。

建造方式上，模块化建造并非为了省钱，主要目的是节省时间：三里河单幢建安费用并不比传统建造方式便宜，但工期从18个月压降到6个月，意味着临时安置费省掉了砍掉2/3，这在北京也是一笔不小的费用。

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模式二：多幢合并优化

该模式特点是几栋老楼合并为小高层，通过微增容积率降低开发成本。适用场景为相邻几栋危旧楼，单幢拆除不划算，合起来重做总平可以省地、能加装电梯、能拉大楼间距，楼下的腾挪空间可做地下车库和公共服务配套。

典型案例：广州花都集群街2号

该项目为广东首个业主自筹原拆原建试点，入选住建部可复制经验清单。项目为上世纪70年代老楼，D级危房，总建筑面积1750平方米，无征收开发价值。该项目于2024年3月开工，2025年1月交房交证，工期仅9个月。资金结构为，业主自筹为主+政府流程赋能，居民自筹资金占比超90%，政府不出大钱，但承担了报建、验收、贷款贴息等“软成本”。该项目评估增值1.6倍。因户型优化，公共服务补短板，且每户面积比原证增加5平方米左右，这是业主愿意掏钱的关键动力。

类似的项目案例还有长沙雨花湘农桥社区二区9栋。该项目为1975年建成的筒子楼，C级危房，由24户自发组建业委会推进原拆原建。该项目建安成本3056元/平方米，市/区财政1:1配比奖补1050元/平方米，住户实际出约2006元/平方米。设计上采用飘窗+阳台设计，户内增加了6平方米，加装了电梯，实现了南北通透。

模式二的资金密码：

多幢合并比单幢原拆原建要复杂一些，因为涉及合并后新户数与原户数重新“切蛋糕”。项目的资金平衡靠“微增容”，将原来5~6层整合为8~11层小高层，多出的几层面积用来摊薄电梯、地下车库、养老托育配套的成本，但多出的面积只能用于原户扩面（按市场价或半价）或公服，不能对外销售——这是原拆原建与“棚改式开发”的硬边界。

长沙湘农桥的“市/区1:1奖补”则是另一种思路：财政不直接投入大量资金，而是用“旧改+加装电梯+危改”几条线的专项资金打包，尽量减少住户自筹部分压力，这样，C级危房也能推动改造。

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模式三：小区整体重建

该模式适用场景为2000年前建成的老旧小区、多幢C/D级危房成片，居民意愿强、房价有支撑，通常在超大特大城市核心区容易实现。这样的项目需要重新做总平、调容积率、配地下车库和公服，资金结构主要靠居民自筹，辅以政府补贴+政策包托底。

该模式根据资金逻辑分成两个子模式。

一是纯自筹型模式，代表案例为杭州拱墅浙工新村。这是目前规模最大的业主自筹原拆原建案例。

该项目原貌为13幢上世纪80年代的预制板楼，安全等级为C/D级，总户数548户，总投资约5.3亿元，其中居民自筹4.7亿元，占比83%；政府补贴约17%（包括旧改+加装电梯+未来社区专项资金）。项目原面积复建价为1350元/平方米，扩容面积市场价约34500元/平方米，扩容面积最多20平方米/户。项目于2023年启动，2024年11月开工，2025年2月交房。

浙工模式的资金拆解：

第一笔：原面积复建款，1350元/平方米，按原产权面积收，覆盖拆+建的基本建安。548户原面积合计约3.8万平方米，总计约5100万，可以实现“成本价回本”。第二笔：扩面款，每户最多扩20平方米，按市场价3.45万/平方米计算。假设平均扩面12平方米，548户扩面合计约6576平方米，收款约2.27亿元。这笔钱可以实现补利润、摊公服和地下车库成本。第三笔：车位款，20余万元/个，7幢楼配约400个车位可售，回笼资金8000余万元。第四笔：政府补贴，约9000万元，走浙江省“自主更新”专项+杭州市未来社区+加梯资金。

这里有个容易被忽略的细节：浙工新村原13幢拆成7幢，容积率不升反降（楼间距从12米拉到30米+），所以“增容”不是靠多盖层，而是靠地下空间（车库）+原户扩面+公服配套的经营权限来平衡。这对核心区地价高的项目才能成立，而在郊区或低能级城市，这样的模式可能算不过账。

二是增户反哺型，代表性案例是武汉黄陂六中小区。同样是整体重建，但走了另一条资金路径，更接近“合作建房”逻辑。

该项目原状为3栋52户上世纪80年代的危旧房，新建后为1栋17层，共112户。项目采取的机制是，52户原户还建后，多出来的60套进入市场销售，再叠加商业+车位运营，用市场化销售反哺建设成本。组织运作方式为，52户自己成立“合作化改造联合社”，委托拍卖，由开发企业市场化拿地建设。

与浙工新村相比，该项目更新后多出60套房源入市销售反哺成本，产权处理为还建户确权+销售户市场化办证。该模式适用于地段稍弱，西药销售回血的项目。

六中小区这种“增户销售”在严格意义上踩在原拆原建“不商业化、不增户”的边界上，需要地方政策特批，不是所有城市都适用。但它揭示了一个真实矛盾：纯自筹在非核心区跑不通，完全不允许增户销售又没钱补，中间需要一条灰色过渡带，而六中小区就是过渡带的样本。

把上面几个案例的资金比例串起来看，会发现一个有意思的规律：北京三里河项目政府出资占比40%，居民出资占比60%；长沙湘农桥项目财政奖补约34%，居民出资占比66%；浙工新村项目政府出资占比17%，居民出资占比83%。可以看出，政府补贴比例随改造力度加大而递减，居民自筹比例随之递增。这不是偶然，而是政策设计的必然。

首先是财政兜不住。未来5年50万套C/D级危旧房如果走棚改路线，按每套80万元测算需要4万亿元，地方债务难以承受。原拆原建将“开发收益”部分（土地出让金+商品房溢价）让给居民自己，房子增值，居民理所当然要出资金“大头”。

其次是产权对价逻辑。原拆原建不改变产权，本质是“业主用自己的危房换自己的新房”，政府只补“公共性”部分（消防、管网、加装电梯补贴、旧改专项资金），这样做合理。如果政府补90%、居民出10%，那所有老楼都会抢着申报原拆原建，则会造成“劣币驱逐良币”。

但居民自筹83%这种比例，只有浙工新村这种位于核心区、房价有上升空间的地方才可能推得动（改造前单价3万+，新房能卖4.5万+）。账很简单：户均自掏约20万~40万元（原面积复建）+扩面十几二十万元+车位20万元，一家拿出60万~80万元，就换成一套带电梯的11层新房，二手房价还能涨，非常划算。

因此可以看出，原拆原建的资金可持续性源于房价支撑力、居民支付力和政府补贴精准度，三个变量缺一不可。

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四种资金子工具正在成型

从各地试点看，原拆原建的资金工具箱正在从“居民凑钱+政府补一点”进化成四条线：

一是居民自筹分层：原面积走复建成本价，扩面走市场价或半市场价，车位单独计价。相当于把“刚需回迁”和“改善付费”切开，低收入户可以只选原面积不扩面。

二是政府补贴打包：旧改专项资金+加装电梯补贴+未来社区配套+危改补助，多条线打捆。长沙湘农桥的“市/区1:1”是典型的“小钱撬动大钱”。

三是政银联动金融产品：例如北京的“个人住房改建贷款”（原房贷不停，直接转新贷）。该模式突破了原有按揭规则，需要金融监管总局和地方银保监局联合审批，并非每家银行都愿意做。再如，杭州、济南等城市可提取公积金支付自筹款。

四是市场化反哺：类似武汉六中小区的增户销售，广州花都的经营权置换，以及广州黉桥的代建+运维置换。这种运作方式目前没有统一口径的边界，可能存在争议，但为了破解资金平衡难题，未来需要在政策上有所放松。

根据《城市更新“十五五”规划》，未来5年将有50万套C/D级危旧房面临更新改造，其中不足半数在超大特大城市核心区的项目可以走纯自筹资金模式，其他项目大概率需要依靠“财政奖补+政银产品+适度增容”三件工具实现。哪个城市能将这三件政策工具包利用好，哪个城市的自主更新就能顺利“跑起来”。

（此文刊于中国房地产报6月29日11版 责任编辑 苏志勇）

值班编委：马琳流程编辑：温红妹