野村：中国房价正在“K型”分化

野村最近发了一篇报告，报告 的内容我总结一下：

（1）随着AI驱动的增长红利主要被少数“智能”城市（特别是一线城市）所获取，加之这些城市房地产限制的解除，其房地产市场率先企稳。数据显示，上海、深圳、北京和广州等一线城市的二手房价格在5月份均出现环比上涨，其中上海和深圳涨幅达到0.6%，且成交量显著回升，库存下降。

（2）然而，这种局部回暖无法掩盖全国房地产市场的整体低迷。大多数二线及以下城市的房价跌幅仍在扩大，导致5月份全国70个大中城市二手住宅价格平均环比降幅扩大至0.26%。

简单来说，野村首先说了一个现象，那就是中国各城市房价开始k型分化了。从上图来看，一线今年有明显的企稳回升，二、三、四线还在不断下滑。甚至你如果仔细看的话，下滑速度也是二线＜三线＜四线。

野村认为出现这个现象的原因，是因为AI产业的红利只被一线城市吃到，所以只有一线城市房价出现反弹。

其实我是高度认可这个结论的，现在各行各业都比较萧条，只有AI一枝独秀。而AI从业者和公司基本都在一线（金融相关从业者也在一线，甚至炒股获利的也是聚集在一线），所以出现了这样的高度分化。

想想之前的历史趋势，也是这个样子。2008年大基建计划，惠及的是所有城市，所以那时候房价就是普涨。2015年互联网开始发展，互联网行业就聚集在一线和少数二线了，所以那一波房价上涨主要是一线和部分强二线，普通二线和三四线城市就追不上了。

甚至连一线城市内部，房价也是在分化的。比如上海市中心区核心地段新盘继续坚挺，但是远郊新盘就持续低迷滞销。看看上海新房的价格，2025年上海房地产那么低迷的情况下，大量单价20万/㎡的项目入市，还被哄抢。而上海那些300万以下的老破小，价格却在一降再降。

而且现在豪宅项目的销售直接说，这轮买家企业创始人、高管、上市公司老板。行业集中在金融、半导体、AI、新材料等新兴产业。年龄多在35岁至45岁之间。说白了，都是吃到了这轮科技红利的人。

其实不光是楼市分化、实体经济分化，股市也在分化。今年这轮“牛市”，是非常罕见的极致抱团。之前的牛市虽然也抱团，但也就是主线涨的多，非主线就算不涨，至少不会跌。但是今年情况完全不同，科技涨上天了，其他行业却一跌再跌，几乎回到2024年“930”行情之前的价位了。我记得看过一个数据，今年虽然指数涨了，但差不多有4000只左右的股票价格是下跌的。

所以情况就是这样的，分化开始加大，跟科技沾边的就好，跟科技不沾边的就是下滑。

比如股市，双创涨，老登跌。

比如行业，AI行业的赚钱，其他行业降薪裁员。

比如楼市，科技从业者喜欢的楼盘涨（一线+强二线的高端楼盘），其他绝大多数楼盘跌。

其实一项新技术诞生的时候，本身就有虹吸一切的能力。在行业发展初期，为了保持国际竞争力，都是发展让位于公平。但是在发展后期，一旦行业成熟了，国际竞争力已经巩固之后，就有可能对行业进行规范和再分配。

电商就是一个例子，发展初期几乎没有任何限制，行业成熟之后，现在开始合规收税了。AI也是一样，现在发展的优先级是最高的，需要先在国际竞争中站稳脚跟，然后再开始谈合规、公平、再分配等事情。

就像这次韩国高层建议的，觉得AI赚走了太多钱了，所以需要对AI超额收税，回馈全体民众。但我觉得就是吹个风，短期内是不会出台的，韩国主要靠存储参与这轮AI浪潮，虽然海力士和三星领先，但是国际上也还是有替代者的（美光），所以在行业地位稳固之前，不会出台这类利空海力士和三星的法案，现在还需要大力支持这两家公司发展。

我们也是一样，现在可以忍受这种分化，因为要先把AI行业发展起来再说。等AI成熟了，再谈规范和公平的事情。

说回楼市，这轮行情的现状和背后的原因都给大家讲清楚了，大家就可以根据自己的实际情况来做出决策了。

首先是给绝大多数普通人的建议，那就是房价是有反弹，但依旧是区域性的，甚至不排除是阶段性的，所以大多数人大可不必慌张，中国99%的房子涨不起来。千万不要误判局势，恐慌性购买，刚需一定要理性，真有合适的再下手，时间还是站在你们这边的。

再一个，对于改善型中产和富人来说，要明白时代已经在发生改变，财富开始慢慢从“老登”手里，向科技从业者的“小登”手里转移。所以城市里面传统的地段格局，可能会发生改变。比如上海，张江旁边的富人区（碧云）和漕河泾/徐汇滨江旁边的富人区（徐汇滨江），这两个板块的地位之后是会不断上涨的。还有陆家嘴，这次也可以跟着喝汤。衡复未来依旧是衡复，但是统治力是在下滑的。