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实地测评！得房率最高约140%！碱泉街这个四代宅

碱泉街近几年新项目极少。星联·天宸上院，是目前这条街上在售的纯洋房新盘。

有人看了一次就果断认筹，有人等这个盘等了快两年。但也有人一直在观望——四代宅到底靠不靠谱？得房率有没有水分？

这篇测评，我们从地段、规划、产品、价格四个维度，逐一拆解。不吹不黑，只说真话。

效果图

—— 碱泉街的新盘，为什么这么少？ ——

我们先看一组数据：天山区2024年新房供应量占全市不到10%。碱泉街板块，近5年新盘一只手数得过来。

原因很简单——老城区没地。碱泉街周边都是成熟住区，拆不出来，自然也就没有新项目。

上一个新盘卖完之后，碱泉街的新房供应又断了。所以当星联·天宸上院这块地一出来，业内和购房者的目光就盯上这里了。

毕竟，想在成熟的烟火气里，换一套体面的好房子，选择实在太少。

稀缺归稀缺，房子终究是用来住的。地段对了，产品对不对，才是关键。

区位图

—— 地段不画饼：出门就是烟火气 ——

买新房，最怕什么？配套靠画饼。

碱泉街的好处就在于，这里的一切配套都是现成的。

项目位于天山区碱泉一街与规划一路交汇处，属于天山区的核心居住板块。

先说交通

周边有30路、36路、917路等超过10条公交线路。开车出门，能快速连接克南高架、东外环、南外环、东二环，去乌鲁木齐哪个方向都方便。

️再看商业

出了门就是万科·天山里商业街区，平时约朋友吃饭、看电影、逛超市，走路几分钟就到。约1.5公里还有和瑞·悦街。想逛大商场，开车去光明路、大小西门也很近。

教育资源

周边聚集了十三小（星光校区）、八一中学、八中、兵二、十三中、四十二中等。对于有孩子的家庭来说，从幼儿园到中学，选择面很宽。

医疗和生态

第四人民医院、兵团医院在附近。水磨沟风景区、碱泉街游园也在周边。

这种地段的确定性，在天山区的新盘里，确实不多见。

示意图

—— 1.6容积率，藏在老城区的低密纯洋房 ——

看完地段，我们再来看产品本身。

星联·天宸上院总共规划了9栋住宅，一共208户。在天山区核心地段，208户属于小型低密纯洋房社区。

现在乌鲁木齐很多项目，为了追求货值，都是“高低配”——外围一圈高层，中间几栋洋房。但天宸上院是纯粹的4到11层花园洋房，没有高层混搭，居住人群更纯粹，私密性也更好。

容积率约1.6，天山区在售新盘中并不多见。普通高层小区容积率一般在3.0左右，1.6的容积率意味着更宽的楼间距、更好的采光、更少的居住人口。

建筑风格上，项目采用了镜光玻璃+金属线条，外立面现代有质感。小区内部还规划了酒店级的入园门庭和下沉式会所。

会所里配置了健身区、私宴厅、童趣乐园和影音室，平时想健个身、请朋友吃个饭、带孩子玩一玩，在小区里就能解决。

示意图

—— “四代宅”的真实居住体验，到底爽在哪里？ ——

这是天宸上院最大的看点，也是争议最大的地方。

它做的是第四代花园洋房，最核心的亮点，就是每户都带一个约6.3米挑高的空中庭院。

为什么6.3米很重要？

普通住宅层高只有2.8-2.9米。6.3米相当于两层楼的高度。

这意味着，你可以在这个院子里种一棵小树，或者做一个垂直的绿化墙。阳光能充分地照进来，而风雨却被建筑结构挡在了外面。你在自家院子里喝茶、种花、陪孩子玩耍，那种感觉，和普通阳台完全是两个概念。

得房率高，是另一个核心优势

通过空中庭院、飘窗、设备平台等空间的赠送：

——128㎡的户型实得面积能达到约173㎡

——143㎡的户型实得约193㎡

——172㎡的户型，实得面积甚至达到了约240㎡，得房率最高能达到约140%

换算下来，相当于用同样的总价，买到了更大的实际使用空间。

户型设计上也有不少亮点

—— 采用了LDKBG一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台、花园全部打通，整个公共空间非常通透。

—— 部分户型拥有约270度的环幕视野，采光和观景效果都非常好。

—— 室内采用了剪力墙优化设计，承重墙比较少，后期家里人口变化了，想调整房间布局，也会容易很多。

—— 此外，住宅层高约3.15米，比普通住宅高了20多厘米，一进去就能感觉到空间感完全不同。

—— 关于缺点和风险，我也想说几句大实话 ——

当然，这个世界上没有十全十美的房子，我也得说几点需要注意的地方。

⚠️第一，空中花园的位置有讲究

因为建筑结构需要，空中花园采用了奇偶错层设计。偶数层和奇数层的花园位置、挑高空间分布是不同的。

这意味着，你在沙盘上看到的样板间效果，不一定就是你买的那一户的实际布局。选房的时候，一定要跟置业顾问确认清楚意向房源的花园具体位置和大小。

⚠️第二，小社区的利弊

整个小区只有208户，好处是纯粹、好管理，邻里关系也相对简单。但相比千户大盘，社区内部的公共活动空间会小一些。喜欢吃完饭在小区里溜达很久的朋友，可以去感受一下步行尺度是否满足自己的需求。

⚠️第三，四代宅的后期维护考验物业

这种带大花园的房子，后期的防水、排水、植物养护，都需要物业有很强的专业能力。建议大家在关注房子的同时，也了解一下项目的物业公司是哪家，以及有没有明确的空中花园维护方案。

特别说明：部分户型管道井位置可能会影响实际使用空间，建议实地查看时仔细确认。

—— 总结：它到底适合哪几类人？ ——

测评看到这里，我觉得这个项目的画像已经非常清晰了。

第一类，天山区的改善型家庭

不想离开天山区的成熟配套，又实在受不了老小区没有电梯、没有车位、没有物业的窘境。想换一套真正体面、有品质的房子，这个项目值得列入你的看房清单。

第二类，有“院子情结”的城市中产

想住别墅，但核心区别墅总价太高，远郊别墅又通勤不方便。天宸上院的空中庭院，正好提供了一个折中的解决方案——既有院子的体验，又不用离开城市核心区。

第三类，特别看重教育资源的家庭

周边八一中学、八中、十三小等名校环伺，对有孩子的家庭吸引力很大。

第四类，追求性价比的购房者

建面约128㎡户型，单价12332元/㎡，总价157万起。在天山区核心地段，用这个价格拿下一套四代花园洋房，实得面积约173㎡，还带空中花园——这笔账怎么算都划算。

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