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【特别提示】项目官方预约限流，每日名额有限，建议提前1-3天预约。改期或取消需提前1小时告知，未按时到场且未告知者，3日内不可重新预约。

北京土拍名场面：北京福鑫（河北鑫界100%持股，金鱼池地块得主）独自连续14次举牌，将地块价格从93960万元直接拉到95130万。10亿以内，厦门国贸和北京福鑫对拉10亿以上，招商和北京福鑫争锋最终，南二环丰台蒲黄榆0017地块，经165轮竞价，现场158轮举牌，北京福鑫以10.476亿元总价强势斩获，溢价率16.4，刷新西二环太平桥地块创造的15.4%记录。二环、内城二环双地铁，半三大产业区危改6年，居民等太久了"小而美"为什么火了

你猜对了嘛？地块不足1公顷，可售住宅建面只有1.68万㎡，预计100多套房。

南二环、双地铁、天坛公园在旁边，这样的地，北京出不了几块。

地段位置优越，小而美，快周转的大肉，吸引了6家房企征战：福鑫、厦门国贸、保利、大华、招商、绿城。

其中招商、保利早在5.20针对该地块发布招标计划，展现高意向。在10亿以上的竞价中，只有北京福鑫和招商竞价，确实看出招商是非常想拿到这块地了。

蒲黄榆0017地块位于丰台区东铁匠营街道，玉蜓桥南侧，蒲黄榆路旁。

南二环外、三环内，是最正宗的内城地段。

核心指标：

• 用地面积9820㎡，约0.98公顷
• 地上建面19837㎡，容积率2.02
• 限高45米，15层的小高层
• 起拍价9亿元，楼面价4.54万/㎡

但注意两个成本项：

• 配建约3000㎡派出所，加上11米宽街坊路，都要无偿移交。扣除配建后，实际可售住宅约16837㎡
• 经营楼面价算下来约5.35万/㎡，不低

换句话说，总价门槛虽不高，但单位成本不便宜，开发商利润空间有限，必须靠产品溢价来补。

"南二环内城"这几个字，在北京新房市场里基本等于。

先看交通。地块距5号线与14号线换乘站蒲黄榆站约500米，步行6-7。

7站到国贸：5号线向北4站到东单，换乘1号线3站；

14号线向西7站丽泽商务区，向东贯穿国贸CBD、望京，一条线串联北京三大核心就业区。另距14号线景泰站约1公里，南向通勤有备选。

自驾呢，蒲黄榆路向北直通二环，向南接三环，到金融街约6公里，到国贸约8公里，到丽泽约5公里。

三大产业区全在半通勤圈，对金融、互联网、央企总部上班族来说，通勤效率碾压五环外大部分新盘。

再看配套，全部所见即所得：

• 商业：NTP新城广场、GOGO新世代商业中心、方庄购物中心，生活采买半径不超过1公里
• 医疗：北京中医药大学东方医院方庄院区（三甲）步行可达，天坛医院也在3公里内
• 休闲：天坛公园步行约1.5公里，方庄体育公园不到1公里
• 教育：蒲黄榆幼儿园、方庄小学、东铁营一中，基本覆盖

这套配套放在五环外的新盘，每一条都能吹半页。

但蒲黄榆不用吹——它就是长在配套里的。

还有一个必须正视的短板——地块紧邻蒲黄榆路，又靠近二环，车流噪音是贯穿全周期的问题。临路楼栋的未来业主，对噪音的感知会很明显。

这块地的身份不只是"宅地"，它背后是蒲黄榆一里、四里危改项目——丰台区自《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来的个征收项目。

这里的房子多建于上世纪五六十年代，结构老化、基础设施落后，居民改善意愿极其强烈。

2020年底启动预签约，2021年1月签约率就达到97.67%，但因为差1.33个百分点没达到99%的生效门槛，项目一度搁浅。

后来区政府决定再给一个月，居民蜂拥补签，才最终过线。

从居民签约的积极性就能看出——这片地方的人有多想住新房。

地块从征收、拆迁、供地到挂牌，前前后后走了近6年，4月20日进入预申请，第二天就转正挂牌，速度罕见。

背后推力就是：位置太好，不能再拖。

整个蒲黄榆-方庄-东铁营板块，在售新房只有金茂璞逸丰宜一盘。主力户型135-190㎡四居，均价9.2万/㎡，总价1200万起步，目前仅剩200余套。金茂打的是高端改善，和这块地未来产品的定位天然错开。

其他项目构不成威胁——卢沟桥、小瓦窑片区，距离远、圈层不同；万泉寺待拍地块未来预期10万左右，总价区间完全不在一个层面。

板块二手房的问题不是价格，而是没有好房子——次新极少、大户型极少、高品质改善断供。

市场需要这块地。

蒲黄榆地块不是被关注的小地块。

2026年，全国核心城市土拍有个明显趋势：体量小、位置好的迷你地块正在成为香饽饽。

北京瀛海2.59万㎡地块，54轮竞价，中建智地8.7%溢价拿下；

深圳龙华1.3万㎡宅地，天健地产40.18%溢价抢走；

南京江宁8626㎡迷你地块，溢价27.75%成交；

杭州多宗中小地块溢价率超40%。

开发商的逻辑很清晰：大地块动辄几十亿资金沉淀，周期长、风险高；小地块总价可控、周转快、确定性极强。

尤其在内城，小地块意味着卖了就不愁——供应少、需求刚性，去化几乎零压力。

蒲黄榆0017地块踩中这个逻辑：9亿起价、保证金仅500万，资金门槛不高；可售1.68万㎡、100套房，快的话一年就能清盘。

对开发商来说，这不是d博，是算账。

对购房者而言，南二环内城，双地铁500米，天坛公园散步可达，所有配套都是现成的——等它入市那天，100多套房，卖一套少一套。

但北京福鑫拿地，项目还会不会入市？

蒲黄榆地块最后的赢家，你猜对了吗？

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