2天410亿：保利深圳夺百亿地王，上海提前“亮牌”305亿

图/IC photo

今年6月，初夏土地市场的火热再次被行业“销冠”保利发展点燃。

6月25日下午，历经近一个半小时、355轮反复拉锯，保利发展最终以105.1亿元将深圳宝安中心区西组团北街坊A002-0113地块收入囊中，同时也创造了2026年深圳土拍市场上首个总价突破百亿的“地王”。

同日，保利发展再发杨浦八埭头地块招标预公告，加上6月24日其发布的徐汇康健N06-38、N06-39地块的招标公告，两次招标涉及上海杨浦、徐汇两宗地块，计划总投资合计约305亿元。

从深圳宝安中心区鏖战355轮、105.1亿元拿下“地王”，到上海六批次土拍尚未开槌即提前抛出305亿元招标计划，短短两天内这家央企巨头以超过410亿元的投资预算，向市场传递出强烈的扩张信号。

105亿深圳夺地：355轮竞价强势突围

6月25日下午，深圳宝安中心区西组团北街坊A002-0113地块正式开拍。该地块规划建筑面积约11.95万平方米，容积率仅3.19，起始价52.8亿元。这场土拍吸引了华润置地与招商蛇口联合体、中海地产、建发、保利发展四家头部央国企参与竞拍。

竞价环节异常激烈。历经近一个半小时、355轮反复拉锯，保利发展最终以105.1亿元将地块收入囊中，成交楼面地价定格在87924元/平方米，溢价率高达99.05%。这一总价不仅刷新了宝安中心区的宅地总价纪录，也成为2026年深圳土拍市场上首个总价突破百亿的住宅用地。

该地块的含金量毋庸置疑。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“该地块区位优势非常突出，不仅紧邻海岸线，而且区域内商业、学校、医疗等配套极其完善且供应品质比较高，更重要的是，项目直面腾讯全球总部‘企鹅岛’，周边是深圳AI半导体、高新技术、高端制造企业最集聚的区域。”

3.19的容积率在深圳核心区宅地中极为罕见，创下宝安中心区涉宅用地出让史上的最低纪录。出让公告对建筑高度未设具体数值上限，仅要求符合航空限高。低容积率与灵活限高叠加，为开发商预留了充分的产品想象空间。

据李宇嘉测算，按照当前土地成本、建安成本及合理利润水平推算，该项目未来入市价格有望达到15万至20万元/平方米。

“尽管该项目楼面价达到87924元/平方米，溢价率99.05%，对比邻近竞品‘深圳观潮’去年约5.9万元/平方米的楼面价，直接跳涨近2.9万元/平方米，涨幅近50%。但考虑到AI、半导体、储能等相关产业正处于投资扩张期，预计后续高净值人群还将持续涌入，这估计是近期深圳同一片区连续创造高价地甚至‘地王’的主要原因，也是保利在楼面价已大幅跳涨的情况下，仍旧要拿这块地的原因。”李宇嘉补充表示。

打破“不战之约”：同业竞争格局生变

保利发展此次拿地最引人注目的并非仅是价格，还有其背后的战略信号。

据企查查股权穿透，竞得地块的深圳市保利产业投资有限公司成立于2010年，由保利发展直接100%持股。这意味着，保利发展打破了当初与兄弟公司保利置业签订的同业竞争协议，公开加码深圳房地产市场。

作为保利集团旗下专注于房地产业务的两家公司，保利发展和保利置业确实存在业务上的交叉，为了避免同业竞争，两家公司曾在历史上有不同的“地盘”划分。在曾经的内部划分中，北京、天津、沈阳等城市是保利发展的地盘，深圳则被划给保利置业。

然而，这一格局近年来已悄然松动。2021年起，保利发展旗下不同平台陆续进驻深圳，单一发展格局逐渐扭转，甚至出现过保利发展、保利置业同时参与深圳土地竞拍的情况。

尽管保利发展在2025年12月表示，公司与实际控制人保利集团及其控制的其他企业之间不存在实质性的同业竞争，但两家公司布局重合的城市已超过10个，涵盖北京、上海、广州、深圳等一线城市。随着国资委“一业一企”改革的推进，市场对“保利双平台合并”的预期持续升温。此次保利发展高调拿下深圳地王，被业内视为同业竞争格局实质性破局的标志性事件。

305亿上海提前“亮牌”：土拍未动，招标先行

几乎与深圳“地王”落槌同步，保利发展在上海的动作同样令人瞩目。

6月23日，上海土地市场刚刚挂出六批次拟出让宅地名单，6月24日上海保利城市发展有限公司就火速发布徐汇康健N06-38、N06-39地块的招标公告。紧接着6月25日，保利发展再发杨浦八埭头地块招标预公告。两天内连续发布两则招标计划，涉及杨浦、徐汇两宗地块，计划总投资合计约305亿元。

值得注意的是，这两宗地块目前仍在挂牌阶段，属于第六批次拟出让地块，尚未进入最终竞价环节。在土拍结果未知的情况下提前亮出投资预算，信号意义颇为明确。从出让价格来看，两幅地块起拍总价超过175亿元，将于7月下旬开拍。

其中，杨浦八埭头地块位于杨浦内环滨江核心区，距黄浦江仅约300米，被视为近年来杨浦滨江位置最优、关注度最高的涉宅地块之一。该地块 由三幅子地块组成，总出让面积约7.24万平方米，起拍价118.68亿元，是第六批次的“地王”级地块。

除了杨浦八埭头地块外，保利发展对徐汇康健社区地块的招标计划也提前亮出，拟对徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块投资110亿元。其中38地块为住宅，39地块为酒店，起拍总价56.7亿元。该地块原址为冠生园食品厂，地处内中环，周边有12号线与15号线双轨交环绕，紧邻桂林公园，板块内的新房供应已经断供近五年。

杨浦滨江正是保利发展近年来重点深耕的板块之一，此前已先后开发了保利·外滩序BUND45、BUND88等多个项目。而徐汇康健地块开发门槛高，是一块相对“难啃的硬骨头”。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析表示：“这也是央企战略聚焦核心城市的明确信号。305亿元的体量说明保利对上海市场信心充足，意在通过规模化布局摊薄资金成本，抢占下半年窗口期。但到了竞拍阶段，也需要考虑到集中供地带来的资金压力，后续去化节奏是关键考验。”

保利发展近期的一系列动作，折射出清晰的战略意图。今年以来，保利发展新增项目全部布局上海、深圳、杭州等一、二线热门城市。

中指院分析师指出，当前房企投资逻辑已高度聚焦核心城市核心地段，通过获取稀缺土地资源打造高端改善项目，以实现销售确定性和利润空间。

不过，一位业内TOP10的房企内部人士也向记者表示：“对于有实力的央国企来说，聚焦一线城市核心区域拿‘地王’是当下不得不去做的选择，这些地段相对具有利润空间，但是拿‘地王’会面临更高的资金压力、开发压力，以及在产品‘内卷’的情况下如何做到创新，才能获得市场口碑。”

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 卢茜