吉林
父亲看中商品房，以儿子名义签下购房认购书并支付定金，事后儿子拒不认可认购行为，起诉要求退定金，这笔定金能否返还？近日，广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院审结这起商品房预约合同纠纷案。
案情回顾
2025年1月，父亲老姜看中了南宁某府一套总价280万元的商品房，想买给儿子小姜。他自行书写委托书，向开发商招某公司转账5万元作为定金。可委托书上“委托人”签名并非小姜，而是写成了其他名字，老姜承认该签名系自己所为。随后，老姜以代理人身份代小姜签订《商品房认购书》。
按照认购书约定，小姜需在签约7日内前往售楼部签订正式商品房买卖合同，后续小姜逾期未履约，开发商依法向其发出合同解除通知。随后小姜诉至法院，请求确认案涉《商品房认购书》对其不产生法律效力，同时要求开发商全额退还5万元定金。
案件诉讼过程中，老姜、小姜父子二人共同确认：案涉5万元购房定金，系父亲老姜无偿赠予儿子小姜的款项。另查明，小姜母亲曾主动向开发商提交小姜本人身份证证件照片，配合办理购房前置手续。
争议焦点
1. 父亲老姜私自代签认购书的行为，是否对儿子小姜产生法律约束力？
2. 开发商是否需要返还案涉5万元定金？
法院审理
一审法院审理认为：案涉购房委托书委托人信息、签名均由老姜自行代写代签，签约前期，开发商、小姜双方并未达成书面授权合意，老姜代签认购书、代办购房的行为属于无权代理行为，无权代理行为未经追认，不对被代理人发生法律效力。
本案核心认定转折点：小姜在诉讼中确认5万元购房定金属于父亲对自己的无偿赠与，加之小姜母亲主动向开发商提交小姜身份证件、配合核验购房身份的客观行为，两项事实相互佐证，依法认定小姜事后明示追认父亲全部购房代理行为。
依据民法典规定，无权代理经被代理人追认后，对被代理人发生效力。认购书生效后，小姜逾期未签购房合同，已构成根本违约。依据定金罚则，给付定金一方不履行债务的，无权请求返还定金。
一审法院判决：驳回原告小姜全部诉讼请求。小姜不服提起上诉，南宁市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法
法律允许被代理人通过明示或行为对无权代理进行追认。本案中，认可父亲出资为赠与，就相当于接受了代签合同的后果，认购书由此产生约束力。
法官提醒：亲属代办购房等重大财产类事项，委托人必须出具本人亲笔签字、信息完整的真实书面授权文书，严禁亲属私自代签、变造委托书、冒签姓名。即便事前无授权，只要当事人事后收钱、配合办事、口头认可，均会构成法律追认，合同即刻生效。一旦违约失信，购房定金将依法被扣，极易钱房两空，亲属之间代办民事事项务必审慎合规。
法规一瞥
《中华人民共和国民法典》
第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”
《中华人民共和国民法典》
第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
来源：南宁市邕宁区人民法院、广西高院微信公众号
作者：黄儒法 陈光勃
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