今年的房地产市场回暖，可能比想象中更残酷！

2026年打开朋友圈，你会发现一个很极端的情况，一边是房子成交爆火，核心区域新盘秒光，另一边有人挂牌两年，降价七八次都没能成交，市场演绎着冰火两重天，问题出在哪？

而且今年的市场和2024-2025年截然不同，北上广深连续数月销量大增，上涨动力依旧强劲，小城市却还和前两年一样一汪死水。

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城市分化真的很厉害！现在的楼市，城市与城市之间的分化真的太厉害了，进入2026年，大城市都在喊着回暖进场，全国前12个城市整体的成交都还不错，购房者疯狂涌入去买房，有的城市销量甚至创下近五年历史新高，甚至还有人喊着，错过了这次最佳的购房时间就不再有了。

为啥又是大城市这么火？说白了，绝大多数人都向往大城市的生活，一方面，更好的教育，医疗等资源都集中在大城市，另一方面，很多人在大城市工作，都希望把孩子留在身边。

说白了，表面上看行情火热，但扒开数据，其实是“以价换量”在撑场子。3、4、5月份，几个大城市的房子销量中，刚需购房者占比达到70%以上，而且买的多是小户型，比如：北京、上海成交主力是总价300万以内的老破小，广州、深圳是200万以内；新一线城市如杭州、成都、南京，主要成交都是180万以内的，面积在80到90平左右。买这些房子的人，七成以上是刚需，为的就是孩子上学、自己通勤，解决的是最实际的问题。

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城市表现的力度已经在逐步的衰退！

这个不是信口说说，数据上就能说明问题。以上海为例：

3月上海二手房成交31436套，4月28936套，5月28023套，虽然是连续三个月稳稳站在2.8万套以上的高位，但依旧是逐月微降，至于后面能怎么样？整体的数据并没有出来，不过以目前的状态来看，几乎是有可能持续性的下调的！预计6月可能下破2.8万套，维持在2.7万套左右。

而且从价格来看，除了部分城市，其他绝大多数依旧保持着下行。也就是说，最近一次又一次的刷新成交记录，其实并不是涨价去库存，而是降价去库存！

说白了，买家心里都有一本账：把目标锁定在那些降价去库存的，就算再跌10%，也能扛个一年时间，所以才敢进场。

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刚需购房者的购房力度在逐步消退

按照2024-2025年的市场规律，每年一过5月，购房热度就明显衰减，今年恐怕也不例外。

而且有些地方已经开始初现端倪，比如统计数据显示重点城市新房二手房成交环比下降：重点29城新房成交面积151万方，环比下降18.9%，同比下降13.6%；重点13城二手房成交面积168万方，环比下降2.0%，同比上升5.0%。

就比如我老家三线城市，前两个月想买房的人如果忍住了，这个月去选价格可能优惠上万，聪明的买家都在等，觉得价格还在慢慢往下走，政策也没完全见底，甚至等着看看有没有更好的补贴或更低的利率。特别是这几年钱不好赚，收入又不太稳定，很多人买房都特别谨慎。

说白了，现在的残酷不是普涨普跌，而是有的地方在回暖，有的地方毫无波澜。大城市的“火”，是局部刚需抄底的火；小城市则是流动性枯竭。

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普通人到底该怎么办？

别慌，分三种情况对号入座：

第一，如果孩子马上要上学、不买房真不行？

大城市的“老破小”可以看看。但别急，选核心区、有学区、离地铁近的，可以盯紧那些已经连降过几轮、房东心态崩了的房子。这类房，你就按同户型最近成交价的九折去谈，谈不下来就换下一家。手里捏着现金，你就是稀缺资源。但算账千万别迷糊，月供控制在收入的30%以内，最好压到20%。比如你每个月收入15000元。房贷最好控制在3000元左右，基本上约等于租房子。

第二，如果你可买可不买，或者纯粹想改善居住条件，别干等，边等边做三件事：

①盯紧本地二手房成交量，要是连着两三个月往下掉，说明后面议价空间更大，淡季反而能捡漏。

②等政策见底。利率还会不会降？补贴会不会加码？别小看了这个，一套300万的房，利率哪怕降0.5%，三十年能少还二三十万，所以别着急，政策没出尽，你着急进场就是给前面的人接盘。

③把看房当消遣，多交几个中介朋友，让他们知道你兜里有钱但不急。一旦有业主急售、价格低于市场价10%以上的“笋盘”，他会第一个推给你。到时候再算算月供安不安全，安全了再出手。特别是改善房，千万别将就，买不到满意的就先租着，现在好房子租金很划算。

第三：手里有闲钱，想买房抗通胀或者投资。

给你泼个冷水，以后除了极少数顶尖资产，普通房子已经没有投资价值了。别以为大城市老破小就是好投资品，其实这也只是“能住的门票”，不是会下蛋的鸡，长期看涨不动；小城市更是大坑，你图租金，它空着；你图涨价，它阴跌；你想卖，连看的人都没有。

如果你非要想“抄底”，底线就是租金必须能覆盖大部分月供的。租不掉还月月往里贴钱的，一概不要。不过现在这种房子打着灯笼都难找，不如把现金攥紧，买点灵活理财。

写在最后，为什么说今年的楼市远比想象中更残酷呢？因为不再是单纯的跌或者是涨了，而是有地方涨，有地方跌！

这种市场背景下，我觉得不着急买的人，就不要这么轻易的下手了，等价格涨的时候，市场自然会有一定的声音。