湖南
房屋被拍卖后，原有未到期的租赁合同是否继续有效、承租人能否继续居住，是困扰不少群众的法律难题。近日，保靖县人民法院审结一起借款合同执行纠纷案件，依法保护真实合法的在先租赁权，通过“租金抵债”方式化解执行僵局，既保障了承租人合法居住权益，又足额兑现了债权人债权，达成法理与情理兼顾的双赢效果。
基本案情
被执行人凌某因资金周转需要，向申请执行人罗某借款，到期后凌某未能偿还欠款，罗某多次催收无果，依法向法院提起诉讼。案件审结后，凌某仍未按照生效法律文书履行还款义务，罗某遂向法院申请强制执行。
案件进入执行程序后，执行干警多次尝试联系凌某沟通还款事宜，可凌某始终杳无音信、刻意失联，为维护债权人合法权益，法院依法查封凌某名下一套住宅，并启动司法拍卖程序，准备通过拍卖房产所得款项清偿债务。
干警在对凌某住宅开展实地核查、推进拍卖工作时，住宅承租人向法院提交书面租赁合同，表示自己早在这套房子被法院查封之前，就已经和凌某签订了合法有效的房屋租赁合同，并且一直正常居住、按时缴纳房租和水电物业费，截至案件办理时，租房合同还有三年才到期。因此承租人认为，就算这套房子后续被司法拍卖，自己的租房合同依然有效，有权按照合同约定继续住在房屋里。
面对承租人提出的继续租住要求，申请执行人罗某充满顾虑。他认为，如果拍卖的房屋附带剩余三年的租赁合同，会大大降低房屋的市场价值，很难吸引买家竞拍，一旦房产拍卖受阻，自己多年的欠款就无法追回，案件陷入争议。
执行过程
为妥善化解争议，法院干警逐一核查租赁合同、租金支付凭证、水电缴费记录、入住证明等材料，确认该租赁合同确实签订于法院查封房屋之前，承租人在查封前合法占有房屋，租赁关系真实合法，不存在恶意串通、虚构租赁阻碍执行的情形。
结合查明事实，该案符合“买卖不破租赁”法定适用条件，房屋所有权变更不影响在先合法租赁合同的效力，承租人有权继续依约使用房屋。执行干警通过物业登记信息、被执行人配偶等渠道，成功联系上失联被执行人凌某。随后，法院组织申请执行人、被执行人、承租人多方进行协调沟通，提出“租金抵债”解决方案。经执行干警耐心释法明理、居中调解，多方当事人同意“租金抵债”，自愿达成执行和解协议，以涉案房屋后续租金持续抵扣被执行人所欠债务，这种无需拍卖房产即可足额兑现债权人债权的解决方法，圆满化解了该纠纷。
法官说法
该案清晰界定了房产执行中租赁权的保护边界与法律红线。
一是合法在先租赁权，依法受法律完整保护。根据“买卖不破租赁”原则，不动产在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租房群众无需过度担忧，只要租赁合同真实合法、签订于房屋查封前，且已实际入住占有，即便房屋被司法拍卖、过户，自身的租赁权益依然受法律保护。同时提醒承租人，租房时务必妥善留存租赁合同、付款凭证、入住记录等证据，为后续维权提供完整依据。
二是虚构租赁对抗执行，必将承担法律责任。法律坚决保护合法权益，绝不纵容规避执行行为。部分被执行人试图通过事后补签租赁合同、虚构租赁关系、串通他人伪造租赁证据等方式，人为设置房产处置障碍，拖延、抗拒法院强制执行，该类行为属于规避执行违法行为，法院将依法严厉打击，相关责任人需承担罚款、拘留等法律责任，情节严重构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
希望广大群众主动学习法律知识，厘清权利边界，在房屋租赁、交易、借贷过程中严守法律底线，依法维护自身合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内所发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）
租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
1.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
来源｜保靖县人民法院网
编辑｜李笑阳
一审｜罗玉龙
二审 | 彭 浪
三审｜蒋厚军
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