从10亿港元新融资透视越秀地产的千亿底气

2026年6月4日，越秀地产股份有限公司于港交所发布公告称：

公司作为借款人与一家银行订立融资协议，获授最高10亿港元（或等值人民币）的定期贷款融资；在满足协议约定条件的前提下，融资期限为首次提款之日起三年。

当前行业流动性持续收紧，国际资本对中资房企整体保持审慎。

在此环境下，越秀地产落地10亿港元境外贷款，虽然规模不大，但为当下房企境外融资市场释放出积极信号。

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千亿之锚

理解越秀地产的韧性，首先要看一组排位数据。2025年全年实现合同销售金额1062亿元，同比下降7.3%，降幅显著小于行业平均水平。

按克而瑞排名，公司全口径销售额位列全国第九，稳居TOP10房企行列。

更值得关注的是销售均价的变化。

2025年，公司合同销售面积为295万平方米，同比下降24.7%；销售均价同比大幅提升23.3%，达到36000元/平方米。

这表明公司并非依靠降价换量，而是通过持续聚焦高能级城市，实现了销售结构的优化与质量升级。

（图源：越秀地产2025年报）

越秀地产投资逻辑清晰，坚定聚焦六大核心城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都。

2025年，公司新增25幅土地，总建筑面积约278万平方米，96.3%的权益投资额投向上述六城。

这种聚焦核心城市的布局，为销售业绩形成强力支撑。

当年公司实现合同销售额1062亿元，区域布局进一步优化，大湾区、北方和华东各占约30%，核心六城贡献约85.6%。

一线城市销售规模突破800亿元，占比约78%。其中，北京市场销售突破300亿元，位居当地TOP2；广州大本营以291亿元位列当地TOP2；上海则以222亿元位列TOP7。

这种“不把鸡蛋放在一个篮子里”的区域布局，使公司有效规避了单一城市市场波动的风险。

进入2026年，公司销售势头依然稳健。2026年1-3月，越秀地产实现合同销售（含合营及联营公司项目）金额172.06亿元；5月单月合同销售金额113.03亿元，同比增长18.0%。

在2026年3月31日召开的2025年度业绩发布会上，越秀地产管理层明确提出：2026年继续保持千亿元销售目标，全年可售资源为2213亿元。

这一目标并非空中楼阁。

从2026年一季度数据来看，公司已实现全口径合约销售额172.06亿元，完成目标的17.2%。

针对千亿销售目标，董事长林昭远在业绩会上表示：

“1000亿元的销售目标和公司目前的货源情况是相契合的。整体来看，公司的货值高度集中在4个一线城市以及杭州、成都等核心二线城市，为2026年实现销售目标奠定了坚实的基础。”

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深耕战略见效

在行业深度调整期，拿地能力的差异正在重塑房企的竞争格局。

2026年前4个月，越秀地产展现出了极强的拿地进攻性。

根据中指研究院数据，公司累计权益拿地金额达272.21亿元，位列全国第一。从权益规划建筑面积来看，前4个月达70.32万平方米。

国盛证券研报显示，2025年全年公司新增25幅土地，总建筑面积278万平方米，权益投资额244亿元，新获地块分布在广州、北京、深圳、上海、杭州、佛山、郑州、成都、西安等核心城市。

越秀地产拿地能力之所以难以被同行复制，核心在于其多渠道低成本拿地体系。

依托与广州地铁的深度战略合作，TOD模式构筑独特壁垒；同时通过城市更新、国企合作、收并购、产业勾地等非公开渠道获取优质土储。

2025年拿地平均溢价率约9.3%，显著低于行业水平。

越秀地产最令市场期待的“王牌”，是母公司越秀集团于2026年2月以236亿元竞得的广州珠江新城马场地块。

该地块历经243轮竞价、鏖战近9小时，成交总价236亿元，创下2010年以来广州单宗地块成交总额最高纪录。

拿地不到一周，越秀集团即与北京华联（SKP）于3月2日正式签署合作协议；4月8日再与希尔顿集团意向签约引入华尔道夫酒店，形成SKP+华尔道夫双顶奢格局。

项目已于4月8日正式开工，计划3-4年内建成。地块目前由越秀集团全资持有，对越秀地产而言，构成一笔具备资产注入预期的未来期权。

管理层在业绩会上明确表示：“若符合上市公司利益，马场地块项目不排除会被注入上市公司。”

（图源：越秀地产2025年报）

更值得关注的是，土地资源布局结构进一步优化。截至2025年末，越秀地产总土地储备为1855万平方米，对应总未售货值3328亿元。

从区域货值分布来看，大湾区占50%、华东占19%、北方占16%、中西部占15%。

这一结构意味着，公司约三分之二货值集中于中国经济最具活力的大湾区与华东区域，为其未来实现千亿级销售目标提供了充足支撑。

从城市能级维度来看，布局优势同样突出。以土储面积计，一线城市占比高达49%，二线城市占比达45%，核心六城占总货值约75%。

这种高度聚焦高能级城市的策略，使公司有效规避了低能级城市去化困难的系统性风险。

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财务底色

越秀地产能够获得国际银行的三年期贷款，最直接的支撑来自其财务基本盘。

根据越秀地产2025年年报数据，公司全年实现营业总收入864.6亿元人民币，同比保持小幅增长。

盈利端表现同样亮眼。2025年，越秀地产实现税后利润17.8亿元，同比增长21.4%。

在财务安全层面，截至2025年末，公司“三道红线”指标继续保持在绿档，剔除预收款后的资产负债率为65.5%，净借贷比率为54.9%，现金短债比为1.7倍。

此外，债务结构方面，越秀地产保持了清晰的期限配置。

截至2025年末，公司有息负债规模为1048.3亿元，一年内到期债务占比约26%，中长期债务占比74%。

同期，公司持有现金及银行结余、定期存款等合计467.6亿元，现金短债比达到1.7倍。

这种“短债少、长债多、现金足”的结构，为越秀地产应对市场不确定性提供了充足的缓冲空间。

与此同时，经营性现金流的表现同样稳健。

2025年全年，越秀地产实现经营性现金净流入139.4亿元，并且这是公司连续第四年实现经营性现金流为正。

（图源：越秀地产2025年报）

在房地产行业，融资成本是衡量企业信用资质最直观的指标。

越秀地产最核心的竞争优势之一，是极低的融资成本。2025年，越秀地产加权平均借贷利率降至3.05%，较2024年同比大幅下降44个基点。

融资成本何以如此之低？答案在于其广州国资背景的深度加持。

越秀地产的最终控股股东为广州越秀集团，后者由广州市国资委全资持有。

越秀集团作为广州市属大型综合国企，业务涵盖金融、地产、交通基建、食品等板块，总资产规模逾万亿，信用评级极高。

国盛证券在其研究报告中明确指出，越秀地产“融资成本维持行业低位，彰显公司信用实力”。

就在2026年6月4日贷款公告前三天，惠誉确认越秀地产“BBB-”投资级评级，展望“稳定”。

2025年，越秀地产还新增了标普“BBB-”投资级评级，成为行业内少数同时拥有两大国际评级机构投资级评级的房企之一。

作为对比，2025年公司新发行的境内债票息仅为1.95%-2.5%，同年10月发行28.5亿元境外绿色点心债，票息3.3%。

2026年1月，公司再度发行2.5亿美元等值3年期绿色点心债，票息3.40%；同年5月，又通过附属公司发行16亿元人民币绿色票据，期限三年，票息率3.40%。

这种“境内发债利率低于LPR、境外融资成本可控”的能力，在当前信用环境下已是稀缺资源。

2026年6月4日的这笔10亿港元融资，是这一趋势的最新延续，在港元流动性相对收紧的背景下，国际银行愿意提供三年期资金，本身就是对企业信用资质的有力背书。

销售端，千亿销售规模搭配85.6%的核心城市业绩占比，保障回款稳定。

土储端，核心六城投资占比达96.3%，加之236亿元马场地块存在资产注入预期，锁定长期盈利空间。

财务端，各项指标保持合规，叠加3.05%的低位融资成本，为经营发展筑牢安全屏障。

这种韧性并非一日之功。