广东
还别说，现在的情况和2015年真有点类似。会不会走当年的老路，还得具体来说说：
01.2015年和现在有多像？
①都是库存压力山大：2015年10月底，全国商品房待售面积6.86亿㎡，创历史新高。现在待售面积是7.86亿㎡，比当年还多。
②低购房门槛。为了快速去化，当年购房门槛不断下调，取消限购、降息降准。现在首付比只要15%，贷款利率3%附近，很多地方也取消了限购。购房门槛低到和当初是惊人的相似。
③货币化安置都在用。只是当年是棚改给现金，现在是城中村改造给房票。本质上都是把钱和购房资格发到老百姓手里，让他们去买房。
④政策底部已经出现。2015年是连续宽松，2026年同样政策松绑力度不小，专项债可用于收购存量房。政策底之后，市场底一般不会太远。
一对比下来，也难怪最近越来越多人开始产生了“历史要重演”的错觉。
02.别光看共同点，内部区别也不小
第一，市场环境不同。2015年城镇化不高，农村人口还在持续向城市迁移，每年有2000万人进城，加上居民杠杆率低，大家还有钱加杠杆。
现在情况不同，城镇化率接近尾声，杠杆率已经很高了，结婚率出生率都在下降，能买、敢买的人少了很多。
第二，政策工具类似但并不相同。2015年主要刺激需求侧，鼓励买房。2026年重点是“因城施策控增量、去库存、优供给”，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房，整体措施更稳健。
第三，城市分化前所未有。2015年政策一出，各地迎来普涨行情。现在呢？现在一线回暖企稳，二线缓慢修复，三四线整体压力巨大。数据不会撒谎：5月份，一线城市新建住宅价格环比上涨0.90%，二线城市环比上涨0.06%，三四线代表城市环比下跌0.11%。北京、上海、广州、深圳逐步回暖，库存压力缓解，价格企稳，但其他城市依旧在下行周期，中金预测2026年只有几个城市迎来拐点，不是全部。
第四，货币化安置的规模不同。2015-2016年棚改货币化比例高达30%-50%，每年消化几亿平方米。2026年城中村改造规模远不及当年，但房票机制更精准，能确保资金定向流入楼市，稳定当地房价的效果可能更好。
第五，信心修复需要更长时间。2015年大家普遍认为房价只涨不跌，信心恢复很快。现在经过几年调整，观念变了。修复信心不是一两轮政策能搞定的。
由此可见，我们正在经历的根本不是什么历史重演，而是一个“镜像周期”。看上去政策工具和当年很像，实则内在的驱动力完全不一样。
03.在这个“镜像周期”里，普通人如何应对？
给你三套不同人群的应对思路，总有一套适合你：
第一类，手里攥着三四线非优质房的：
别跟“回本”较劲了。拿的越久，物业费、折旧费都在吃掉你的本金。卖掉两套老家的，换一套省会核心区的首付，看似数量少了，但你把死资产换成了有租金、有流动性的活筹码。
还有如果你拿到城中村改造的房票，也别在本地乱囤，选个最能出手的标的，随时准备变现。
第二类，在一二线城市有点余钱的：
别想着搏大涨，任务是守住资产。宁要核心区一张床，不要远郊一套房，稀缺即安全。买之前算算租金能不能抵大部分月供，抵得上，它就是好资产。尽量选现房，别碰那些降价但会降标的新房。
第三类，暂时不打算买房的：
你的机会来了。未来租房也能落户上学，你可以把买房的钱用来投资自己、提升技能。如果是看好核心城市但买不起？可以研究下Reits（房地产信托投资基金），用很少的钱当“包租公”，享受分红，流动性远高于房产。
不仅如此，你还能趁市场淡，用便宜价租到过去够不着的好房子，改善生活不丢人。
最后，教你个看趋势的笨办法：
别老盯着大新闻，多看看身边三个指标：
1. 楼下中介离职率。金牌销售都走了，别急着冲。
2. 小区里租房的人是多了还是少了。人口流出地，租金先跌，房价后跌。
3. 周末商场的人气。这比GDP更诚实，告诉你城市的钱还在不在流动。
说白了，表面看今年和2015年很像，但实则内在的驱动力完全不一样。如果你还拿着2015年的老剧本，等着全国房价再来一次普涨？搞不好就要深套。所以现在不是赌运气的时候，该做做功课了。
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