5.84亿！接棒万科！又一地市开发商来摘果子了

昨天一早，老鸦陈两宗住宅用地，双双底价成交。
13号地，被郑州嵩基元启置业有限公司（登封嵩基）摘得；

14号地，被郑州邸谦房地产开发有限公司（谦祥地产）拿下。

两家本土房企，各下一城，总共5.84亿元。
没有溢价，没有竞争，但这次的拿地主体，值得好好聊一聊。
先来看地块基本信息——
郑政出〔2026〕13号（网），位于南河路南、江山路西，占地约39.89亩，容积率<2.5，建筑高度<80米。
起拍价/成交价31791万元，楼面价4782元/㎡。
这块地西侧是一块中学规划用地，东侧是一块绿地。整体地块比较方正，形状规整，后期产品排布空间更大。

郑政出〔2026〕14号（网），位于银河街南、常平街（长庆路）东，占地约33.38亩，容积率<2.5，同样限高80米。
起拍价/成交价26610万元，楼面价4783元/㎡。

14号地相比13号地，土地素质稍逊一筹：一是地块形状没那么方正，二是距离西侧的京广快速路较近，后期临路楼栋的噪音问题需要开发商在产品上多下功夫。
两块地中间只隔了一条银河街，13号地在银河街以北，14号地在银河街以南，配套几乎是完全共享的。

交通方面，地块周边江山路、京广快速路、宏达街都是现状市政道路，通达性没问题。距离地铁4号线老鸦陈站约600米，属于地铁友好型地块。公交站200米，出行便利。

教育方面，东侧100米就是郑州市惠济一中，北侧1300米长兴路实验小学，南侧800米江山路第一小学、郑州市第十二中学，再往南1500米还有王砦幼儿园。

医疗方面，东南侧500米就是郑州大学第一附属医院北院区，北侧1000米是长兴路街道社区卫生服务中心。

商业休闲，宜家家居、裕华广场、省体育中心、江山路贾鲁河公园，基本都在1-2公里范围内。周末逛宜家、去省体打球、沿贾鲁河散步，都能满足。

周边小区，西侧是万科翠湾中城，南侧是万科民安江山府，北侧是招商时代锦宸、天宸、映江河。清一色的品牌开发商，板块的居住氛围已经起来了。

一个月前地块挂牌时，市场就有传闻，13号地为嵩基意向地块，14号地为谦祥意向地块。
今天的结果，验证了此前的猜测。
嵩基是谁？
很多郑州购房者对嵩基可能不太熟悉，但在登封，这是一家扎根了近40年的老牌企业。
嵩基集团始建于1985年，从孙桥煤矿起家，现已发展成为集煤炭开采、水泥建材产销、铝电生产、新能源、地产开发等多元化发展的综合型企业集团。企业总资产达45亿元，年销售收入25亿元，连续两年跻身河南省制造业企业百强。

在房地产板块，嵩基并非新手。
早在2004年，河南嵩基房地产开发有限公司就已注册成立。在登封本地，先后开发了嵩景公寓、嵩基园、嵩基·鸿润城、嵩基如意府、嵩基润和琚、嵩基太和院等多个项目。
在郑州主城区，嵩基也有过试水——惠济区的天和人家，就是嵩基开发的。这个项目位于长虹路与宏达路交叉口，距离今天摘得的地块并不远。

可以说，嵩基对老鸦陈这个板块，并不陌生。
这次通过全资子公司郑州嵩基元启置业拿下13号地，是嵩基在郑州主城区最大的一次土地储备动作。
相比嵩基，谦祥在郑州的知名度更高一些。
谦祥集团2011年正式进入郑州，从高新区的大谢村改造起步，先后开发了万和城、兴隆城（时光序）、钱隆城（万华城）等城改项目。
万和城总占地461亩，总建筑面积约128万平方米；时光序位于京广快速路与兴隆铺路交叉口，占地约286亩，紧邻老鸦陈板块。

2023年，谦祥置业全口径销售金额约31.94亿元，位列郑州房企前三。
这次拿地的郑州邸谦房地产开发有限公司，是谦祥在老鸦陈新设的项目公司。
对谦祥这个老玩家来说，片区熟、团队熟、客户熟，拿地就是做增量。
老鸦陈这个板块，我们之前分析过——
整个区域内的安置房全部集中在京广快速路以西，京广快速路以东全部为商品房。在郑州的城改板块里，这种纯粹的居住环境是罕见的。

目前老鸦陈板块的新房市场，随着招商时代的三兄弟的陆续售罄，基本只有万科翠湾中城三期一个项目在支撑。
万科翠湾中城三期今年就要交房了，属于准现房在售。三个面积段：100平三房（得房率93%）、118平四房（得房率98%）、132平四房（得房率103%），精装修，目前清盘价在11xxx元/㎡起的价格。

等到嵩基和谦祥的项目入市，正好可以接棒。
嵩基是实业起家，资金实力扎实，作风偏稳健。在登封建造了多个住宅项目，经验不缺，但在郑州主城区操盘中大体量改善盘，还需要证明自己。
谦祥是城改专家，在郑州深耕了15年，对惠济区尤其熟悉。团队、供应链、客户资源都是现成的。
一个稳，一个熟。
两块地容积率都控制在2.5以下，限高80米，注定是做小高层为主的改善型产品。
嵩基和谦祥最终会拿出什么样的产品，能不能在万科留下的高期待值之上再进一步，我们拭目以待。
唯一可以确定的是，老鸦陈的商品房版图，又多了两个新玩家。

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2.《分区域库存清单》：每个区还剩多少地，还有多少没有卖，土拍时间，竣工时间，开发企业等详细信息。
3.《郑州在售新房底价表》：价格如何，在售面积段，交房时间，一目了然。
4.《郑州在售及待入市(类)四代宅一览表》：得房率，交房时间，容积率，面积段，参考均价，十分详尽。
这些资料，绝对是你在2026年郑州楼市做决策的导航仪。
看清家底，再做选择，买房这件大事，千万别再凭感觉了！