北京
文/广州进深 严明会
今天一大早，进深君在刷广州规自局网站时，看到又有楼盘调规了。
这回的主角是，花都城投·花都湖壹号。
花都湖壹号于去年10月开盘，目前已入市8个月，去化相对稳健。
它的开发商花都城投，是区属国企，在项目操盘上动作不快，但“慢工出细活”。
此次调规，花都城投在原来的总平图上继续优化，整体改动还挺大的。
01
具体来看，涉及住宅楼栋高度、户数、健身场所、风雨连廊等多个方面。
1）住宅建筑层数、高度降低。
其中，2栋建筑层数由37层调整为36层，建筑高度由131.3米调整为117.65米，降低了13.65米。
4栋，由30层调整为29层，高度由103.7米调整为95.6米，降低8.1米。
8栋，由30层调整为28层，高度由103.7米调整为92.45米，降低11.25米。
花都湖壹号共规划10栋住宅，包括1栋超高层、3栋高层和6栋小高层。
此次涉及调整的三栋住宅，也是小区里个子相对较高的楼栋。
而高度集体下调后，高层压迫感有所减弱。
楼栋之间的采光、通风与观景视野也将得到优化，居住舒适度明显提升。
2）平均层高变矮。
需要注意的是，虽然层数变少，建筑高度也降低了，但平均层高却有所“缩水”。
调整前，2栋、4栋、8栋住宅的原平均层高分别约为3.55米、3.46米、3.46米。
调规之后，2栋平均层高降至约3.27米，4栋、8栋平均层高均降至约3.3米。
变矮16-28公分。
目前，这三栋楼尚未取证开售。
3）总户数增加。
由于前面三栋住宅楼层数的调整，户数也随之发生改变。
2栋户数由55户调为65户、4栋由57户调为56户，8栋由57户调为54户。
如此一来，总共增加6户。
项目全盘原本414户，现变为420户。
3）新增居民健身场所、风雨连廊。
在2栋、8栋首层均增设居民健身场所，完善社区运动配套，方便业主就近休闲健身。
在小区大门架空门廊西侧，新增一处公共开放性风雨连廊，强化社区空间的连通性与便民属性。
其他方面，还涉及绿化、车道等细节方面的调整。
按这个方案调整后，项目总建筑面积由110890.36㎡调整为111477.37㎡，计算容积率建筑面积不变为75271㎡。
容积率不变，仍为2.8。
建筑密度由28.00%调整为26.6%。
绿地率不变为35%，机动车位数不变为903个，非机动车位数不变为750个。
02
花都湖壹号项目地块，是花都城投在两年前拿下的花都区广花公路以东、雅瑶路以北CA0303017地块。
即广花公路东三（一期）地块。
地块底价成交，总价约67744万元，折合楼面价约9000元/㎡。
花都城投不追求速度，从拿地到入市足足花了一年多时间。
去年10月，项目低调开盘。
截至目前，累计网签110套，成交金额3.17亿元，地价款覆盖率46.8%。
成交均价1.95万元/㎡，套均价288.44万元。
整个小区定位还是蛮高的。
两梯两户、纯板式改善大宅，以“定制化”“智能化”的空间设计，匹配功能性与仪式感的双重追求。
户型主要为建面约138-188-220-300㎡的产品，主打改善。
项目优点的话。
正如其名——花都湖壹号，楼盘距离花都湖直线仅150米，周边自然生态不错。
另外，楼下就是在建的地铁8号线雅瑶站，未来开通后，地铁通勤上是一大亮点。
不足的话。
项目虽然靠近花都湖，但北边有奥园誉湖湾遮挡。
所以项目只有西边的部分楼栋，以及高层能看到花都湖景观。
另外，小区西边靠近广花公路，部分楼栋也可能有一定噪音影响。
周边总体，也有待发展和完善。
项目开发主体广州市花都区恒悦房地产开发有限公司成立于2024年6月，注册资本200万元。
股权上，该公司由广州花都城投西城经济开发有限公司100%持股，后者为广州花都城市建设投资集团有限公司（简称“花都城投”）全资子公司。
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