江西
最近，赣州富力现代城一套法拍房成交了。
起拍价69.3万，单价约6086元/㎡。6个人报名参拍，12轮出价，最终加价10.4万，以总价79.7万、单价6999元/㎡成交。
法拍房能溢价成交，说明有人觉得这个价格划算。但划算不划算，得看跟谁比。
先看这套房子的基本情况
蓉江新城B03-01地块，富力现代城B03地块12#楼，建筑面积113.87㎡，三室两厅两卫。2023年建成，2024年登记。位于12层，总层高32层。
楼层还不错，位于中间楼层。
评估报告显示，这套房子的权利人是赣州市富辉房地产开发有限责任公司——也就是富力现代城的开发商。
评估价108.2万，评估单价9503元/㎡。
最终成交价比评估价每平米少了2504元。一套113平的房子，总价差了将近28.5万。
6999元/㎡，在富力是什么水平？
要判断这个价格是贵还是便宜，得看看二手房市场的情况。
富力现代城B03地块，也就是富力御江府C区，目前在某主流二手房平台上，挂牌均价10951元/㎡，在蓉江新区108个挂牌小区中排第13位。
小区有62套在售房源，其中90.5%是三房。挂牌单价从8152到14842元/㎡不等，总价90到200万。
但挂牌价是卖家的心理价位，成交价才是真实的市场温度。
该平台显示，富力御江府C区一共有9套成交记录，成交单价在7555到12005元/㎡之间。
今年只有一套成交，在1月份——一套101.66㎡的三房，低楼层，挂牌83万，最终降价6.2万，以76.8万、单价7555元/㎡成交。
这个单价，刷新了该平台上的小区历史最低纪录。
再看趋势：
2024年成交3套，单价在11417到12005元/㎡；2025年成交5套，单价在8726到9581元/㎡。一年时间，单价跌了将近3000块。
这套法拍房6999元/㎡的成交价，比今年那套最低的二手房成交价还低了556元/㎡。
法拍房的价格，低出了二手房不少。
这个小区怎么样？
富力现代城B03地块位于蓉江新区沿江板块，与章江新区一江之隔。虽然不是一线临江，但距离滨江公园很近，周边生态环境不错，住起来舒服。
学区方面，小学和初中对口的都是新世纪学校，距离不远，上学方便。
短板也很明显——项目自带的商业综合体迟迟没建起来，周边商业配套比较欠缺。
目前能依赖的主要是赣南大学城文化广场，但这个商业体主要服务周边高校的学生，业态和档次跟大型商业综合体没法比。
换句话说，住在这里环境没问题，但想下楼逛个像样的商场，还得再等等。
小区环境：
富力现代城，到底怎么了？
富力现代城这个项目，当年可是蓉江新区的明星盘。
地处武陵大桥桥头，总建筑面积约100万方，规划了280米的蓉江之星超高层、商业综合体、住宅、学校。
体量大、规划高、位置好，一度是赣州楼市的焦点。
但现在的情况，多少有点尴尬。
住宅分三个地块：B01临江，B02和B03不临江。
已出售的楼栋基本都交付了，但剩下的部分推进缓慢。
临江的B01地块还有2栋大平层没建，之前拿了预售证，但开发商口碑崩了，开盘无人问津，一直停工。
靠新时代大道的B02和B03地块，之前因为高压线迁改耽误了开发。
B02地块三期去年调规后开工，又被业主投诉，暂停施工重新调规。
至于商业部分——280米的蓉江之星、商业综合体，更是遥遥无期。
对于已经入住的业主来说，小区不完整，商业配套没跟上，生活便利性大打折扣。
这也是为什么二手房价格一路走低的原因之一。
说句实在话
6999元/㎡的法拍价，放在蓉江新区，确实不算高。
加周边环境优美、居住舒适度高，近2年边上的学校投入使用，加上价格低于普通市场价，自然能吸引更多关注。
不过，值得注意的是，富力现代城不远处的临江小区——联泰天璟近段时间成交了一套二手房，单价刷新蓉江新区滨江板块价格底线，成交单价6113元/㎡。
另外，法拍房有它的特殊性——产权清晰度、房屋现状、交易流程，都比普通二手房复杂，购买需谨慎。
最后，你觉得单价将近七千入手赣州富力御江府C区，是捡漏吗？欢迎评论区留言讨论！
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