业务整合、组织变阵，大悦城重塑“骨骼”

彭红侠/发自北京

央企地产阵营的组织变革潮，正在向中粮系蔓延。

6月21日晚间，大悦城（000031.SZ）发布公告，宣布对公司组织架构进行系统性调整与优化。

此次调整，大悦城撤销四大区域公司，设立七大城市公司，形成“总部直管城市公司”的两级扁平化架构。同时，大悦城对业务条线进行整合，通过商业与物业合流、开发业务归核、产业运营升维、数字化提级等调整，进一步深化大悦城此前提出的“提升商业引领地位‌，夯实高质量开发业务，聚焦产品、区域，差异化发展、专业化经营、精细化管理‌”1123战略，提升核心业务能力。

有分析人士认为，当前行业已进入专业化比拼的深水区，大悦城现有的属地分散管理模式难以支撑各业态深耕专业优势领域，也无法充分释放跨业态协同潜力。此次架构调整利于打破传统业态职能壁垒，向专业化运营要效益。

尤其是将商业事业部与物业事业部整合，成立“大悦生活”，这一创新性业务整合释放了一个清晰的信号：更具专业性、更有效率的组织设计，能够进一步提升业务板块的核心竞争力和品牌影响力，将有助于存量时代整合资源、发挥运营优势。

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业务条线重构

在行业人士看来，大悦城此次并非孤立的架构调整，而是战略演进的必然走向。

自2024年大悦城更新战略定位为城市运营与美好生活服务商，并构建“1123”战略体系后，大悦城已在商业、开发、资本运作等方面进行了一系列铺垫。此次变革，是将顶层设计落实到组织层面的关键一步。

管控模式上，大悦城进行了大胆的瘦身与聚焦。

公告显示，大悦城正式撤销北方、华东、华南、西南4大区域公司，取而代之的是设立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾7家城市公司，总部直管城市。

早在2024年底至2025年初，大悦城就曾对区域公司进行过裁撤与收缩，此次彻底取消大区层级，将决策链条进一步缩短，不仅能让总部更敏锐地感知一线市场变化，也便于集中优势资源深耕高能级核心城市群。

撤销区域公司，只是大悦城这轮重组大戏的序幕。业务深度重组，才是此次调整的重头戏。

在大悦城“1123”战略中，商业处于引领地位，是助力公司穿越行业周期的压舱石。去年大悦城旗下购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流同比增长22.7%，平均出租率坚守在94%的高位。

为将其价值最大化，大悦城将商业与物业事业部整合，成立“大悦生活”，统管全国商业与物业业务。这一变革并非简单的部门合并，而是通过整合商业运营与物业服务的协同效应，将业务触角延伸至商场、社区等更广阔的城市角落。

整合后，近2500万商业会员与庞大物业业主资源将实现深度打通，未来购物积分可抵扣物业费、停车费，物业缴费积分亦能兑换商场消费权益，形成了“轻资产管理+物业管理+自有项目运营”的完整体系，为潜在的轻资产拓展提供了极具竞争力的“商业+物业”一体化解决方案。

将“产业与写字楼管理部”更名为“产业发展事业部”，意在强化产业、写字楼、酒店等持有型资产的运营。产业是大悦城起步最早、根基最稳的业务板块，目前在管面积超过250万平方米，写字楼、产业园区、工业园区和物流仓储等项目入驻企业超1000家，是大悦城稳固运营的“压舱石”。对这一板块调整，将进一步强化大悦城对持有型物业的运营能力。

开发业务上，大悦城整合了产品中心与营销管理两大部门，成立“开发事业部”。其核心任务从追求规模扩张，转向做精存量、保交付、稳现金流，并为其他持有型业务提供技术支持。

同时，大悦城将战略运营中心下的内控与信息化组独立为“数智化中心”，显露出大悦城加速数字化转型、以科技驱动管理的决心。

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向“城市运营商”冲刺

大悦城此次变革，是行业转型期的缩影。

过去3年，华润置地、招商蛇口、中海地产等央企巨头们相继推行“总部一城市”两级架构，通过合并区域公司来降本增效。这些调整的底层逻辑高度趋同：告别粗放的跑马圈地，转向精细化的存量掘金。

对大悦城而言，其持有的大悦城购物中心、写字楼及产业园业态，天然具备城市运营属性。在住宅开发利润率持续探底的当下，大悦城需要通过组织重构，激发商业运营与产业服务的协同效应。

“撤销大区看似是减员，实则是为了增效。”一位行业分析人士表示，“当市场红利消失，企业必须从‘靠天吃饭’转向‘靠管理吃饭’。大悦城这次把商业、物业整合在一起，明显是为了做大服务板块的估值逻辑，而不仅仅是卖房子。”

此次组织架构调整的另一重要背景，是大悦城新一届管理层的正式就任。

2026年5月，大悦城控股第十二届董事会选举姚长林为董事长，并聘任田佳琳为公司总经理，实现了董事长与总经理职务的分离。

新任总经理田佳琳是一位在大悦城体系深耕20年的老将，拥有清华大学工学硕士学位，2006年从基层项目工程师起步，一路历经深圳、上海、成都、西南大区、华南大区、北方大区等多个核心岗位的历练，对一线业务有着深刻的理解和丰富的实战经验。

分析人士表示，这一人事安排形成了财务背景出身、擅长顶层设计的董事长与深谙业务一线总经理的黄金组合。新班子就位后，组织架构调整成为第一把火，意在为“1123战略”的全面落地打造一套更扁平、更敏捷、更具战斗力的组织骨架。

组织架构的大幅调整，往往伴随着人员的流动与优化。这也是外界对大悦城此次调整最为关注的焦点之一。

据了解，对于本轮改革大悦城特别强调了“稳就业”的社会责任，将重点推动因架构调整产生岗位变动的人员，向商业、物业、产业等持有型业务转岗。

相较于民营房企在调整中常见的优化动作，央企在人员安置上承担着更大的政治和社会责任。将人员从开发线条向服务和运营线条引流，既符合大悦城战略转型的需要，也在一定程度上缓解了组织变革带来的内部震荡。

从2019年重组上市时的高歌猛进，到如今聚焦“1123”战略的冷静转身，大悦城的此次组织架构调整，意味着其正式从开发商向城市运营商的角色切换进入了深水区。

在接下来的时间里，市场将密切关注这7个新设立的城市公司能否真正跑通“总部一城市”的高效模式，以及“大悦生活”能否在商业与物业的融合中产生化学反应。对于大悦城而言，这场自我革命，没有退路可言。